楼市“低税费时代”开启，一线城市“卖一买一”可省数十万元

作者 | 第一财经 马一凡

封图 | AI生成

近年来，中央出台多项房地产税收减免或调整政策，涉及契税、个人所得税、增值税三大税种。

上海易居房地产研究院测算显示，三大税种减税政策落地后，全国住房交易一年减税规模约千亿元。

对购房者或卖房人而言，减税并非象征性优惠，普通家庭减负可达10万至50万元，一线城市置换家庭的税负降幅甚至能覆盖两三年生活成本。

整体上，房地产税收向交易成本降低、一线城市税负平权、提升市场流动性方向发展，对稳定预期、激活交易、支持改善需求意义重大。

房地产交易三大税种全面优化

2025年12月30日，财政部、税务总局发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》，明确2026年1月1日起，个人售买不足2年的住房按3%征收率全额缴增值税；满2年（含2年）的住房销售继续免征增值税。

此前规定中，未满2年住房出售需按5%征收率缴增值税，此次新政征收率降2个百分点，降幅40%，“满2年免征”政策保持不变，被业内视为近年住房转让环节力度较大的增值税减免举措。

更早的2024年12月，财政部、税务总局、住建部联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，全面调整住房交易契税政策：全国范围内，首套或二套住房面积140平方米及以下的，契税税率降至1%，处于历史宽松水平。

2022年10月实施、2023年延续的“换房退个税”政策，明确出售自有住房后1年内重新购房的，已缴个税可退税。结合“满五唯一免个税”“普通住宅个税最高1%”等规则，住房交易个税成本显著降低。

综上，契税、增值税、个税三大交易税种形成持续优化、协同减负的政策格局，为住房消费和置换需求营造了低成本税收环境。

一线城市置换房产税费节省显著

实际交易中，减税效果已逐步显现。

上海市民邹先生称，2022-2025年间两次购房、一次卖房，累计享受两次明显税负下降：一次因首套房认定标准放宽，契税减少约7.2万元；另一次受益于2024年12月契税新政，二套住房契税税率从3%降至1%，减税约15万元，两项合计契税减负约22万元。

叠加此次增值税新政，减税效应进一步放大。以500万元成交价的住房为例，政策调整前，未满2年出售需缴增值税约23.81万元；新政后降至约14.56万元，减少约9.2万元。

以一线城市“卖一买一”家庭测算：出售700万元、未满2年的住房，同时购买900万元、130平方米的二套改善住房，结合2024年11月以来的契税政策及此次增值税调整，相较此前政策合计可减税约32万元，相当于减少数十万元贷款或覆盖家庭2-3年基本生活支出。

宏观层面，减税规模可观。国家税务总局2025年1月披露，2024年12月1日起房地产税收减免新政落地首月，减免税负116.9亿元，购房者获实实在在红利。

上海易居房地产研究院结合2024年新房与二手房交易规模，估算2025年全国一手住宅交易金额约7.3万亿元、二手住宅约5.8万亿元，经测算，三大税种减税政策落地后，房屋交易年均减税约1017亿元。

“虽实际成交规模有波动，但年均减税千亿元是大概率事件。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示。

专家：低税费环境助力激活置业需求

本轮房地产减税将极大激活潜在置换与改善需求。

严跃进认为，交易环节税负下降后，业主出售旧房更顺畅，自然带动新购房需求，既体现居民改善居住意愿，也为新房市场释放潜在购买力。

“增值税减税直接利好售房方，但购房者也间接受益：一是税费有价格传导机制；二是房东税负下降后，挂牌房源议价空间扩大。”严跃进称，低税费环境正成为打通一二手房市场、促进交易循环的重要推手。

针对“二手房挂牌量是否明显增加”的担忧，严跃进表示，当前市场以自住需求为主，购房未满两年出售的比例不高，即便增加也不会过度冲击市场。

中指研究院认为，个人售房增值税新政显著降低二手房交易成本，利于提升活跃度，但短期内或增加市场供给，对部分老旧二手房形成一定销售压力。

整体而言，中央经济工作会议明确“着力稳定房地产市场”，中央财办解读时强调从供需两端发力、释放刚性和改善性需求，近期多项政策形成清晰合力。此次新政直接降低二手房交易税费，有助于降低换房门槛，更好支持改善型需求释放，推动房地产市场逐步回归良性循环。