上海“热”土拍，平均溢价率20%！

2024-11-30

11月27、上海第七批号土拍于28日落下帷幕。

这次土拍有很多亮点，其中最大的关键字是“高溢价”。

在10块地中，有7个溢价交易，而且溢价都在10%以上，平均溢价20%，是2024年最高的。

浦东杨思地块的最高溢价率为40%，是越秀、中能建、华润置地联合体以78.97亿元拍摄的地块，远高于徐汇滨江小米地块(30%)和静安曹家渡地块(31.2%)。

同时，浦东、虹口、杨浦等。刷新了多个板块的楼板价格记录。

就拍摄房地产企业而言，华润置地和保利发展先后两天上演帽子戏法，各拍三张地。

这次土地拍卖创下了上海取消土地拍卖限价后的新高。得益于城市整体需求端的出色表现，得益于明确的板块去化前景和明确的地块利润确定性。

虽然对于大多数城市的土地市场来说，中短期内还是很难复制的。但从市场信心来看，2024年10月至今的高溢价地块可能会成为标志性事件。

01 第七批集中土拍热度明显提高。

40%的浦东杨思地块溢价破纪录

11月27、28日，上海第七批集中土拍开拍，10套上市宅地均成功转让，总成交额304亿元。(不含联合转让商业用地)。

与第六批集中土拍的整体低迷相比，本轮土拍的热度明显提高。

具体而言，10宗地块中有7宗溢价交易，3宗底价交易，所有溢价交易的地块，交易溢价率都在10%以上，10块地块平均溢价20%，刷新了2024年历次土地拍卖平均溢价率的新高。

浦东杨思地块溢价率最高，该地块吸引了5家单位参与竟价，经历了192轮竟价触及中止价78.76亿元，随后又触及竞争“高质量建设”的上限，进入第二轮竟价，前后共经历了超过200轮竟价，最终由越秀、中能建、华润置地联合体以78.97亿元拍摄，成交楼板价74,000元/平方米，装修标准5000元/平方米，高档人才房配建2%。

该地块位于上海典型的中高档高速板块，配套成熟，买家基数大，板块新房流速高。周边销售项目具有浦东发展新杨思上园、开云艾尚里、云台朗庭等特点。相邻的浦东发展新杨思上园平均成交价格在10万元/平方米左右。2024年至今已开盘三次，开盘去化率均在80%以上，最近两次开盘去化率接近100%。

02 地质素养明显强于上一轮。

多个板块的楼板价格记录被刷新

在这次上市的10个地块中，有9个靠近地铁站(新建)，6个地块位于外环，还有杨浦东外滩、虹口四川北路等核心地块的优质地块。除虹口四川北路地块外，其他地块容积率不超过2.5。

根据地块所属板块新房市场的现状，大部分板块的消化周期都在安全值(18个月)以内，其中闵行春申、宝山祁连等板块的消化周期不到6个月。该板块的年交易规模大多高于本轮土地出让建筑面积。春季申请、祁连、曹路、大三林等板块年流速均高于20万平方米，未来土地去除速度前景较好。

正因为如此，浦东、虹口、杨浦等多个板块的地板价格记录被刷新。

浦东新杨思地块位于大三林板块，成交楼板价格74426元/平方米，周边项目新杨思上园，楼板价格只有5万/平方米左右。创新高将楼板价格提高了2万多/平方米；

浦东唐镇地块位于曹路板块，成交价44008元/平，溢价27%，比两年前安高申宸院地板价34008元/平方米，高约10,000/平方米；

去年，保利&华丽家族联合体以7万/平的楼板价获得了东外滩杨浦江浦公园旁的一片宅地。今天的楼板价已经达到86037元/平方米；

杨浦滨江地块也位于东外滩板块，成交价73288元/平方米。与一个月前上海第六批土地拍摄的中海地块相比，价格为6.9万元/平方米，约为4400元/平方米。

位于四川北路板块的虹口地块，楼板价格92934元/平方米。五年前入市的珠江铂世外滩行业平均开盘价只有10.2万元/平方米，现在地价几乎赶上了原来的房价。

03 头部央企均参拍多宗宅地。

在华润置地、保利发展上演帽子戏法

从拍卖房地产企业的角度来看，与上一批相比，房地产企业的拍卖热情明显回升，很多房地产企业普遍参与各地块的拍卖，中海、保利、华润等都参与了很多优质地块的拍卖。唯一的商住地块是中建七局&中建港航底价拍的，是中建七局第一次进入上海拿地。

在这一轮土地拍卖中，华润成为最大的“赢家”，转让条件最突出的地块全部收入囊中:浦东杨思地块总价和溢价率最高，总成交价78.97亿元，溢价率40%，华润与越秀、中能建联合拍卖；转让价格最高的虹口四川北路地块，成交价9.3万元/平方米，由华润以12%的溢价率独立拍卖；本轮桃浦宅地容积率最低，该地块是近十年桃浦容积率最低的地块，容积率为1.29，也是华润与建发、金茂联合体底价拍摄的。

保利发展还拍摄了三块地:浦东唐镇地块溢价率27%，经过73轮比赛，被保利发展拍摄32.93亿元，地板价格44008元/平方米。唐镇真正的地铁站，未来应该会很快去化；杨浦滨江地块由保利发展与上海建设工程再次联合，溢价率为17.09%。成交价格81960元/平方米；杨浦东外滩地块刷新了地板价格记录，由保利发展以16%的溢价率独立拍摄，总成交价格为15.2亿元。