物业费“节节攀升”：业主的钱包保卫战

物业服务，从40年前那个不起眼的小角色，到现在，已经成为普通人生活中不可或缺的一部分，现在已经成为社会的中流砥柱。

然而，随着人们对美好生活的向往，物业服务的价格逐渐成为人们关注的焦点。随着劳动力成本的增加和人们对服务质量要求的提高，物业服务价格是否应该上涨已经成为一个热门话题。

如何在服务价格、服务质量和业主满意度之间找到平衡点？这不仅是物业服务企业应该考虑的问题，也是行业和监管机构需要共同努力的方向。

物业服务就像餐馆里的菜单，有开胃菜和主菜。

您是否能分辨出“前菜”和“主菜”？

企业就像厨师。根据合同中的食谱，对社区进行维护、维护和管理，确保社区的环境、安全和设备正常运行。

要知道物业服务首先要弄清楚“菜”：前期物业服务及正式物业服务。早期的物业服务，就像餐馆里的开胃菜，一般采用包办制，简单直接，一口价。正式的物业服务是主菜。根据业主委员会的成立情况，商品房一般采用报酬制，就像点餐时的“推荐菜”一样。然而，国家下属服务机构通常会继续为旧社区和搬迁房提供安排服务，就像餐馆里的“预制菜”一样。

按照《物业管理条例》，不管是“前菜”还是“主菜”，业主都要按照合同约定支付费用。物业服务的价格，如菜单上的价格，一般采用成本加成法计算。这一成本，涵盖了提供服务时的各种费用，税费，以及企业所要赚的利润。普通物业服务的费用，就像烹饪的原料一样，占85%左右。税费，就像餐馆里的水、电、气费，占7%。剩下的8%，就是物企的“辛苦费”。

所以物业服务的收费就像餐厅菜单的定价一样，既要考虑原材料的成本，也要考虑税费和收入。但这个价格是否合理，能否让业主满意，取决于物业企业的“厨艺”和业主的“口味”。

2015年之前，物业服务费就像超市里的特价商品，价格由政府决定，服务标准价格挂钩，简洁明了。根据《上海市住宅物业服务分类收费管理暂行办法》，物业服务收费分为五个等级，最高不超过2.3元/平方米月。对于业主来说，这个价格是相当自信和实用的。

2015年，上海物业服务费定价方式开始“与时俱进”。由于市场化的步伐越来越近，政府的“手”逐渐放开了物业服务费的定价权。2015年1月，上海市取消政府物业服务费指导价，开始由市场调整，就像超市的蔬菜价格一样，随着季节和供需的变化而波动。到2021年6月，上海市房管局再次强调，物业服务费要实行市场调整价格，这就像是为物业服务费的市场化推动了一场大火。

如今，雇佣物业服务企业的方式变得更加灵活。根据上海市房管局的示范文本，有两种方式:一种是以价格选择服务标准，另一种是以服务标准定价。大多数建设单位和业主会议倾向于“以价格选择标准”。毕竟价格一目了然。谁不喜欢直接点？

首先来看看商品房和别墅，这些高端住宅区的物业服务收费方式，大多采用报酬制。这种奖励制度，就像业主和物业服务企业之间的一场“分游戏”。物业服务企业首先按照约定的比例或金额从应收的物业服务资金中拿走自己的报酬，剩下的钱都用于物业服务。假如钱有盈余，或者不够，都是业主自己的事。在这种模式下，物业服务的质量和收费价格是正相关的。换句话说，如果你给更多的钱，你可以享受更好的服务。这样的社区往往能得到业主的高度认可，物业企业也有动力不断提高服务质量。

再次看看售后房，这些小区的物业收费模式多采用包办制。包办制度，听起来像是物业服务企业给业主的“一站式服务”，虽然整体成本不高，但同比增速也相当快。然而，由于收费量较低，平均物业费仍在1元/平方米月以下。在这种模式下，社区的服务质量与收费价格没有密切关系，服务质量取决于项目经理和团队的服务意识。因此，业主的认可度参差不齐，物业服务企业提高服务质量的动力也变得不那么确定。

涨价背后，有两种完全不同的收费模式在共同作用。在这个舞台上，安排制和奖励制就像一对双簧，各自扮演着不同的角色。这个涨价是否合理，能否得到业主的满意，取决于物业服务企业如何在这个舞台上唱好这个双簧戏。

上海新楼盘的物业费，是一个让人心跳加速的话题，忽高忽低，让人又爱又恨。据克而瑞监测，2023年上海新入市项目中，物业费的价格简直就是一场“贫富差距”的现场教学。平均每平方米7.46元/平方米月，中位数6.73元/平方米月，听起来还挺亲民的吗？但是不要着急，让我们仔细品味一下。其中，黄浦、静安、杨浦三区平均物业费用最高，分别达到17.56元/平方米月、12.06元/平方米月、9.92元/平方米月。

让我们来看看浦西的黄浦、徐汇、静安等六个区。我们监控了38个新项目，其中黄浦区物业服务收费最高，平均单价约18.95元/平方米。最低项目位于徐汇区，平均单价约5.95元/平方米。这个差距比上海南京路还长。

浦东的情况也差不多。对于60个新入市项目，非临港地区的物业费最高可达18.00元/平方米月，最低可达2.85元/平方米月。临港地区略“柔和”，最高可达5.40元，最低可达2.50元/平方米月。这种价格波动比股市更令人兴奋。

对其他地区的124个项目，如宝山、嘉定等，物业费最高在闵行区，每平方米15.00元，每月15.00元，奉贤区124个。

总之，上海新盘物业费的“过山车”有的让人心花缭乱，有的令人担忧。这个涨价的背后，是市场的选择，还是成本的无奈？是业主的期望还是物业的挑战？

自2015年上海政府指导价逐步放开以来，社会化定价机制逐步完善，住宅项目物业服务费价格稳步上涨。目前刚需项目平均物业费价格基本形成3-4元/平方米月，项目平均物业费价格提高5-6元/平方米月，高端项目平均物业费价格提高10元/平方米月左右。

有没有注意到，随着我们上海新业主对品质生活的追求越来越高，买房的味道也在逐渐改变。由之前的“有地方住”，到现在的“我要好好生活”，这是一个很大的变化。从2009年到2013年，再到2019年到2023年，在过去的十五年里，90-110平方米和110-130平方米的户型在上海越来越受欢迎，尤其是90-110平方米的户型，成交量占比接近一半。说明我们上海人现在买房，不仅要范围大，而且要住得舒服。

这和物业费上涨有什么关系？关系很大。为了吸引我们这些追求品质的业主，绿化景观、住宅水系、中央空调等高端设备都要跟上。这些高端设备一上去，房地产的整体质量自然就上去了，但是后期的物业服务成本也在上涨。

说白了，就是物业费用跟房地产质量一起“升级”。当你享受到更好的生活环境时，自然要支付更多的物业费用。好像你去餐馆点了一个豪华的套餐，那价格自然比一般的套餐要高一些，但是吃得更满意，不是吗？所以，当你看到物业费上涨时，业主们不妨想一想，它背后却有更好的居住体验等着你。自然，也希望物业企业能提供物有所值的服务，让业主的物业费用交得清清楚楚，生活舒适。

不知有没有感觉到，随着业主对生活质量的追求越来越高，对物业服务的要求也越来越“挑剔”？购房需求由刚需转变为改进、中高端项目，业主视野开阔，要求也高。相同地段的房地产，为什么有的物业费用高，有的物业费用低？其中有不少门道。物业费用高的项目，在服务上那可是细致到家。比方说，保安叔叔得身强力壮，值勤动作要标准，不能随便达到标准。例如，公共区域的清洁，不仅仅是简单的扫地，清洁的频率、质量都有明确的规定。

这类高标准服务，并非空穴来风，都需要成本支持。为了满足我们业主的高标准、严格要求，物业服务企业付出了巨大的努力。所以物业费上涨，有时也是合理的事情。在享受优质服务的同时，还要对钱夹进行评估。归根结底，服务升级了，钱夹也要跟着“升级”。当然也希望物业企业能够做到透明公开，让业主的每一笔物业费用都花得值，享受到的服务也能让我们如愿以偿。

由于对生活质量的要求越来越高，那些新进入市场的改进型、中高端项目，物业费用也逐渐“节节攀升”。事实上，在这背后，物企正在打一场“质量保卫战”。如果业主想要满足这些高质量的要求，就必须提供更好的服务。绿化得更加美观，设施更新，安全得更加安全。与此同时，物业企业也面临着成本上升的压力。劳动力成本，维护成本，管理成本，这些都不是小钱。物业企业就像一个专业的“财务规划师”，在物业费难调大的背景下，开始提前“实现”未来的收益。所以，新入市项目的物业费用上涨，成为物业企业的一种策略。为了保证服务质量，他们希望通过这种方式实现可持续经营。自然，这个涨价也要谨慎，要考虑到合理和公平，不能让业主感到“被宰”。

其实背后有物业企业的“困难”。事实上，那些看似收取较高的物业费用已经投入到秩序维护、绿化维护、设施维护和突发事件处理的方方面面。有时候，这些投资甚至只会导致物业企业微利甚至亏损。

更不用说物业服务企业越来越多地参与各种社区工作，这意味着他们将面临更多的额外劳动力成本。就像疫情一样，77%的受访企业表示，防疫使他们的劳动力成本预算“不断”上升。这些额外的成本并没有完全体现在日常物业费中。

例如垃圾分类，除了要投入一定的人力外，还要对垃圾回收区的设施进行一定程度的改造。一些小区在垃圾箱周围增加了一个洗脸台，方便业主倾倒湿垃圾后洗手。为避免业主在非投放时间乱扔垃圾，增加了视频监控。为保持垃圾箱环境整洁，提高集中消毒、灭蝇的频率。虽然每个街道和城镇的垃圾分类处理实效综合评价方法和垃圾分类处理专项补贴政策可以获得一定比例的专项补贴，但这些补贴通常不足以覆盖物业服务企业的额外成本

住宅物业费的未来既是挑战，也是机遇。在这场物业费涨价的热潮中，我们看到了物业企业的努力和挑战，也感受到了业主的期待和困惑。物业费的上涨不仅仅是一串数字的增长，更是物业服务质量的提高，物业企业成本压力的现实，以及我们对美好生活环境的向往。

身为业主，当然希望每一分钱都能得到应有的好处，体验贴心的服务，感受温馨的社区氛围。而且作为物业企业，也希望在保证服务质量的同时，能够实现可持续发展，得到市场的认可。物业企业需要更透明、更用心地为每一位业主服务；我们的业主也需要更多地了解和支持物业的工作，共同创造和谐美好的生活环境。这既是挑战，也是机遇。找出涨价和服务之间的平衡点。

本文来自微信微信官方账号“丁祖昱评房市”（ID:dzypls），作者：战略发展中心，36氪经授权发布。

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