降低首付利率，逐一解读上海楼市新政将如何影响买房？

首套房首付降至20%、缩短非上海居民购房社保年限，扩大非上海居民单身购房面积到外环内，二手房二孩家庭可以多买一套。...上海出台了一揽子房地产政策，促进了房地产市场的稳定健康发展。

5月27日，据微信微信官方账号“房可圆”消息，上海市住房和城乡建设管理委员会、市房屋管理局、市规划资源局、市税务局联合发布《关于优化本市房地产市场稳定健康发展政策措施的通知》(以下简称《通知》)。提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、改善住房贷款政策、支持“新旧置换”、优化土地和住房供应等九项政策措施。自2024年5月28日起实施《通知》。

上海易居房地产研究所研究总监严跃进表示，这一政策超出预期，充分说明上海深入贯彻落实中央政策精神，不断降低购房成本，促进房地产市场稳定发展。

新政将如何影响买房？下面是澎湃新闻对新政的逐一解读：

缩短非沪籍居民购房所需缴纳的社保或个税年限。

《通知》提出调整优化住房限购政策。非本市户籍居民家庭和单身人士在购买住房时缴纳社会保险或个人所得税的年限，在购买之日前连续缴纳3年以上。

此外，在新城、南北转型等重点地区缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍人才年限调整至买房前连续缴纳2年以上，并将购房范围扩大至全区；自贸区临港新区非本市户籍人才连续缴纳1年以上。

解释：这一政策缩短了非沪籍居民购买住房所需的社会保障或个税年限。从“连续缴纳5年以上”调整到“连续缴纳3年以上”，将非沪籍居民购房所需缴纳的社保或个税年限调整为“连续缴纳3年以上”；新城、南北转型等重点地区非上海人才购房，相应从“连续缴费满3年及以上”调整为“连续缴费满2年及以上”。自贸区临港新区非上海人才购房执行“连续缴费满1年及以上”规定。

非上海单身人士的购房区域扩大到外环二手房。

《通知》提出，提高非本市户籍单身人士的购房范围，扩大到外环二手房。

解释：本政策扩大了非沪籍人才和非沪籍单身人士的重点区域。以促进区域职住平衡为基础，将新城、南北转型等重点区域的非上海人才购房区域扩大至全区；非上海单身人士的购房区域扩大到外环二手房。

易居研究院研究总监严跃进表示，这次买家问的一个核心问题是在城市买房。一般来说，如果外国人有3年社保，可以在市区即黄浦、虹口等地区购买二手房，无论是单身还是已婚。

调整离婚、赠送等政策规格

根据《通知》，取消离婚买房合并计算住房数量的规定，离婚后夫妻买房的，不再按离婚前家庭计算住房数量。根据住房赠与规定，已赠与的住房不再计入赠与人拥有的住房数量。提高住房限购相关操作规范，支持居民合理住房需求。

解读：离婚后买房不再按离婚前家庭计算拥有的房屋数量；已赠送的房屋不再记录赠与人拥有的房屋数量；完善住房限购相关操作规范，支持居民合理的住房需求。合理放松原有严格要求，防止特殊时期过于严格的政策伤害正常住房需求。

支持企业购房用于员工租房

通知指出，支持企业为员工租赁购买小户型二手房。

解读：员工租赁的企业购买小户型二手房(指2000年前竣工、建筑面积70平方米以下的二手房)，不再限制购买住房数量。

支持多子女家庭合理住房需求

通知指出，支持多子女家庭合理的住房需求。对于二胎及以上的多子女家庭(包括本市户籍和非本市户籍家庭)，在实施当前住房限购政策的基础上，可以再购买一套住房；提高多子女家庭在个人住房贷款中的第一套住房认定标准。

说明：为了满足多子女家庭合理的住房需求，在住房限购和信贷等方面采取了支持措施。

第一，多买一套房子。对于有两个或两个以上孩子的多子女家庭(包括本市户籍和非本市户籍家庭)，在实施当前住房限购政策的基础上，可以再买一套房子。

二是提高首套住房数量认定。提高多子女家庭在个人住房贷款中的首套住房认定标准，减轻购房利息负担。

临港新区、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等6个行政区是“重点区域”。

首套房首付比例20%

根据城市政策原则，《通知》对住房贷款政策进行了调整和优化。

解释：根据城市政策原则，调整当地新发放商业个人住房贷款的相关政策。

一是首套住房商业个人住房贷款利率下限调整至不低于相应期限的贷款市场报价利率（LPR）减少45个基点(调整后，目前5年以上抵押贷款利率下限为3.5%)，最低首付比例调整至20%以上。

二是二套住房商业个人住房贷款利率下限调整至不低于相应期限的贷款市场报价利率（LPR）减少5个基点(调整后，目前5年以上房贷利率下限为3.9%)，最低首付比例调整至不低于35%。；嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等自贸区临港新区继续实施多元化政策，二套住房商业个人住房贷款利率下限调整至不低于相应期限的贷款市场报价利率（LPR）减少25个基点(调整后，目前5年以上抵押贷款利率下限为3.7%)，最低首付比例调整至30%以上。

根据要求，银行金融机构及时调整每笔贷款的实际首付比例和利率水平，结合本机构的经营情况、客户风险等因素。具体信贷业务可咨询经办银行。

上海中原地产分析师卢文曦表示，新举措进一步优化了贷款政策，降低利率可以减轻月供负担。二套房的抵押贷款利率从4.25%(非多元化地区)下降到3.9%。按照最新利率计算，等额本息还款，贷款100万元，30年，月供4717元，总利息费69.80万元，比原来的房贷减少了约202元和7.3万元。金融政策组合将有效降低购房者的购买成本。这一系列新举措将进一步加强房地产市场稳定的心理预期，并向刚刚需要和改善的客户发出友好信号。预计6月份楼市成交量将稳步回升。

第一套房公积金最高可贷160万元，多子女家庭可上涨20%

《通知》提出，要充分发挥住房公积金个人贷款支持居民合理住房需求的作用，适当提高本市住房公积金个人贷款的最高额度。

解读：提高住房公积金个人贷款政策，进一步发挥住房公积金个人贷款支持居民合理住房需求的作用。

一是提高贷款额度。对于购买第一套住房的员工，公积金(含补充公积金)的最高贷款额度调整为80万元，家庭公积金(含补充公积金)的最高贷款额度调整为160万元。多子女家庭贷款购买首套住房，最高贷款额度在此基础上上调20%的政策不变，即最高可达192万元。对于购买第二套改善型住房的员工，公积金(含补充公积金)的最高贷款额度调整为65万元，家庭公积金(含补充公积金)的最高贷款额度调整为130万元。

第二，降低首付比例。申请公积金贷款购买首套住房的，首付比例最低调整为20%。；申请公积金贷款购买第二套改善型住房的，最低首付比例调整至35%。在自贸区临港新区、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等6个行政区购买的住房，最低首付比例调整至30%。

可以申请“新旧置换”补贴

《通知》提出支持生活困难家庭改善生活条件。分阶段采取适当的补贴措施，如过渡租房、装修搬家等。，支持生活困难家庭住房的“新旧置换”，促进生活条件的改善。

解读：自《通知》实施之日起，2000年前在外环内销售完工、建筑面积在70平方米以下的唯一房屋，并在外环外购买一手房屋的居民家庭，可向购买一手房屋所在地区的房地产交易中心申请补贴。

按销售住房建筑面积实行分档定额补贴，建筑面积小于30平方米的，每套补贴标准2万元；建筑面积30-50平方米，每套补贴标准2.5万元；建筑面积50-70平方米，每套补贴标准3万元。申请购买一手房产权证后领取补贴。

业内人士指出，很多城市都在推进相关工作，上海的做法更体现了“人性”。困难家庭也有改善的需求和追求，在经济上给予适当的补偿，即激发居民对美好生活的向往，盘活现有房屋交易。