一天之内,上海越来越多的老破小卖掉了。
近来又发现了一些老破小市场的微妙变化,想和大家分享一下。
原因是朋友送我 一套曹杨二村成交的老破小 ,速度特别快, 交易将在一天内完成。
起初我并不太在意,毕竟是个案情况。
心里一定是小区里最低的价格,不然怎么会这么快。
结果一看, 竟不是最低价,有点出乎意料。
再一次仔细翻来覆去,发现一天的交易不是个案。
但越来越多的老破小正在实现“一天交易”。
01
老破小的交易加速了
除了上面提到的曹杨二村的老破小,最近“一天交易”的老破小还有。 不少 。
浦东梅园新村 一套书包房,总价302万元 1天成交。
就价格而言,这并不是小区最近一段时间的最低价,大面积的价格会更低。
总价格在小区内很有优势,带看也只是一次成交。
曹杨那套大概率也是书包房,显示0带看就成交了。
说明业主抓住了自己房子的优势,并且在卖房时进行了放大。
您可能会想,是否所有这些功能非常明确的房子都可以在一天内出售。
实际情况是一般老破小也有这种情况。
呼玛一村,宝山张庙 这个57平2的房间也是如此 1天成交。
张庙是非常普通的刚需板块,板块内部也是老破小堆。
看了两遍,砍掉3%的价格就卖了。
许多人可能没有机会接触这些房子。
嘉定江桥二村 66平2房间也是如此 1天成交。
张庙和江桥并非传统的优质学区,而是便于通勤生活。
但并不妨碍这些地方的老破小依然可以快速出售。
02
不要跌穿底裤才能快速卖掉。
还想看看这一天卖出去的老破小到底是什么? 特点 。
因为这个原因,我收集了 在过去的一个月里,一家有40多套老破小区的交易记录。 进行研究。
根据某网站记录的所有例子,交易周期在14天(2周)以内。
表格中所有的交易房屋都是随机找到的,涉及上海12个区。
整理完之后,的确有不少发现:
1)快速交易并不意味着最低价格。
我们统计的42套快速成交的房子中,有29套不是小区最低价。
其中24套既不是小区最低价,也不是小区最低价。
假如有人疯狂pua你减价卖房,你就把他扔进黄浦江。
老小只是老了,不是死了。
目前你的房子好不好卖,是要体现的。 性价比 ,而非一味地降低最低价格。
但是有一点要承认,所有这些老破小相比2010-2022年的高点肯定会下降很多,只是多了一点。
基于老破小这一类已经大幅回调的基础,已经没有必要做最低价卷他们的行为了。
二是核心板块或使用价格高
比如大宁、金桥、梅园、金杨、莘庄等等。 在一定程度上,核心板块的老破小可以防止无底线砍价。
核心区域的老破小实用价值仍较为清晰, 地段价值 基本分支比较高。
另外,像田林、彭浦、北蔡、五里桥等一些方便通勤生活的板块,只要价格合理,顾客都可以接受。
在过去,我们告诉大家,精确定价是非常重要的,因为房子的价值是多重因素的叠加。
在不被大放血的前提下,让价格符合房子的价值。
尽管每个人都受到大市场的影响,但自己的趋势却能多样化。
相反,很多卖房周期较长的房主更容易砸盘。
长时间反复拉扯心态,从高价一点一点磨下来,最后绷不住,直接做个最低价。
既错过了许多时间,又错过了房子的真正价值。
3)仍然有几种老破小无法避免卷价的情况。
趋势上有交易 更理性 但有些房子想要快速卖房还是只能降价。
归根结底,没有核心竞争力。
第一类就是远郊老破小小
可以看出,金山石化、嘉定老城、宝山顾村淞宝、老闵行等地价格最低。
在此之前,我们的文章踩到了金山、淞宝等地方,事实证明熊市是如此残酷。
这套金山石化六村的价格已达到8700元,很有可能是2015年以前的价格。
第二类是老破小区内的大户型。
自上海房地产市场发展以来,老破小的应用场景已十分确定。
主要是针对刚需上车,或挂户口上学。
在大多数情况下,大规模是劣势,是违背市场的。
即使你在核心区域,也无法避免。
长宁仙侠虹城公寓这套80平的公寓,虽然交易周期只有5天,但是价格已经跌回了2016年初。
速度完全取决于切肉。
闵行春申这里的徐汇芳邻居虽不全是最低价,但已是同房型最低价。
老破小上限也就是60平顶天。
第三类是被抛弃的板块。
还有一些熟悉的板块,杨浦中原,静安永和,普陀桃浦新村,虹口江湾等等。
没落的板块里,没落的商品,能竞争的也只有价格。
03
老小的改变不是偶然的改变。
上海的变化让我想起了最近杭州这边的消息,说, 许多外国顾客涌入杭州疯狂扫货老破小。
1000万买市中心的10套老破小,划算吗?
事实上,逻辑很简单:
杭州的 城市价值得到了大家的认可,这是有共识的。
已有一轮房价大幅下跌,老破小跌出空间。
低价抄底,租金现金流相对稳定,自然值得做。
最糟糕的情况就是把它当作财产,还可以博原建或拆迁,甚至房价回升。
同样适用于上海,其实上海也有这样的迹象。
许多上海年轻人抄底老破小。
最近有人说有些投资者也在按压。
在上海,房价不会无休止地下跌。
顾客入场抄底老破小就说明了 一般看空的预期会产生分歧。 。
假如上海放开二手房限购,我相信也会有杭州这样的买家。
老破小是上海楼市的照妖镜。
它是上海房市重最基本的交易模块, 推动链条最底层的商品全部更换。
现在老破小的交易回暖实际上是一个非常积极的信号。
尤其交易周期很短,说明价格已经下降到足够的程度来吸引买家。
而且这个价位的安全垫得到了市场的认可。
实际上不只是老破小这个产品, 许多搬迁房屋、商品次新房也出现了快速交易的情况。
上海市场逐渐变得积极起来。
04
旧破小的价值回归
我明白有很多粉丝关注老破小。
可以踩老破小,但是 一味的唱空老破小我觉得是不对的。
老破小虽不是优质资产,但逐渐回归价值的老破小又给了大家买入的理由。
只是买老破小的想法的确需要。 变一变 了。
假设你是自住的,那么请尊重实用价值,记住这四点:
1、尽量在中环内购买老破小类。
2、最好是工业区辐射
3、选择新的房龄
4、配套设施越丰富越好
但是,如果你有投资需求,请先降低涨价收益的预期。
把现金流放在第一位。
如今,许多老破小已能够实现2%-2.5%的租金回报。
看看超过3%的人来买,当然这个比例越高越好。
老破小的超额收益不再来自涨幅,而是拆迁。
每个老破小都是一张彩票,刮到了才能获得超额收益。
05
结束
在“大刀战”中,上海的买家、商家仍在拉距。
老破小却在不知不觉中迎来了 确定性 重归。
交易价格不再是一波比一波低。
交易量有所提高,决策速度明显提高。
大家一起期待上海房市越来越稳定。
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