杭州新政后首次受凉，远郊去化压力加重。

杭州新一轮集中土拍于2024年5月14日如期开拍，这是新政后的第一次土拍。

就结果而言，4宗地均成功转让，总建筑面积35.6万平方米，总成交额38.9亿元。

这批土地供应与前两轮基本一致，持续“量少质量下降”的大趋势。只有四块土地，都位于临平区、钱塘区、富阳区等偏远地区，均以底价成交。

5月9日，杭州颁布新政，全面取消新房限购。买房可以落户，放松程度超出预期。由于上市出让的四大土地大多位于无限购买的偏远地区，杭州解除限购的好处有限，甚至会加剧偏远地区的去除压力。因此，这一轮土地拍卖的受欢迎程度降低了。

根据新一轮调控的有效性，预计地方政府将进一步调整土地质量，提高土地供应结构，更准确地供应土地。

2024年5月9日，杭州官方宣布全面取消限购。此前，杭州市住房限购范围为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区。户籍家庭限购2套，非户籍有社保缴纳记录的限购1套。拍卖行和二手房不限。

除了全面取消限购，信用方面首次明确，只要一套房目前上市，再买也是第一套房。这意味着在杭州买房不再需要社保和户籍，对于大多数改进群体来说，没有“两套”的限制。

在杭州放开限购之后，市场热度不同。五月十四日，杭州迎来了限购全面取消后的第一场土拍，4宅地均底价成交。

就地块本身而言，杭州本轮集中供地与前几轮基本一致，持续小质量下降的大趋势，4宗宅地，总建筑面积35.6万平方米，总起价38.9亿元。在土拍规则方面，不限地价房价，实行自由竟价，按价高者得的原则确定竞得人。

就区位而言，四宗地均位于临平区、钱塘区、富阳区，配套设施方面较为完善，但是位置都比较偏，大部分位于杭州之前没有限购的地区。

所以，对于这些地块来说，这次杭州全域解除限购利好有限，相反，由于这些板块项目本身开盘普遍流动，市场流动缓慢，在杭州取消新房限购后，去化压力加大。

结果来看，钱塘东部新城低密江景宅地在拍摄前一度被高度评价，也以底价成交。，该地块靠近钱塘江，面向江景，容积率仅为1.01。未来很有可能建造叠叠别墅和别墅产品。此外，杭州临江生态公园、杭州市钱塘区观澜中学、杭州观澜小学等配套设施。土地质量相对较好，但市场热度仍处于较低水平。

杭州土拍热度下降的主要原因，除土地位于郊区外，质量并不十分突出这一原因外，更大程度上与当前杭州楼市的去化压力有关。

CRIC监测显示，杭州“金三银四”市场并不明显。四月份，杭州新房成交44万平方米，比三月份下降43%，比去年同期下降60%。广义去化周期上升至27个月，去化压力相对较高。

具体而言，四月份共有39盘入市，平均去化率仅为45%，与三月份相比，进一步下滑9％，与去年同期相比，也下降了14％。与去年同期相比，同期中签率也提高到60%，高于22%。％。

圈内分化更为明显。一圈内世纪城、城东新城两盘加销售，二圈回落至51%，三圈保持在11%左右。

五一期间，尽管许多楼盘都推出了特价房，还有送车位 安装包等常规营销活动，部分项目来访、交易有一定程度的提升，但总体而言，热销项目均为断供板块，效果不如预期，尤其是当时非限购区项目众多，高中签名率和流动性成为常态。

值得注意的是，2023年杭州土地交易节奏一直比较密集，一般一个月内会有1-2次上市，而2024年则明显放缓。新政出台前，本次拍卖的四块土地上市，至今已有一个多月，下一轮拍卖地块仍未上市。

面对销售端去除速度下降的市场形势，预计地方政府将推进下一轮土地供应结构，尤其是在新房去除能力有限的郊区，更多地考虑土地去除的预期，以提高房地产企业征地的积极性。

本文来自微信微信官方账号“丁祖昱评房市”（ID:dzypls），作者：编辑部，CRIC研究，36氪经授权发布。

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