有多少企业财务报告被困在房地产中？
最近，又到了一年一度的财务报告季。
每个公司都在排队乖乖地“交作业” 。
老实说，房地产企业本身的表现已经被彻底分析，没有什么秘密。 。
而且房地产是一个很有影响力的行业。
总共涉及上下游60多个细分领域。 。
无论是上游的水泥、建材行业，还是下游的装修家居行业。 。
以及直接相关的银行和物业，中介公司 。
或多或少地受到房地产表现的影响。 。
今日，我们从房地产企业以外的财务报告入手。 。
从更广阔的角度，从一些细微的末节中 。
对行业相关企业的数据表现进行深入挖掘 。
也窥探出房地产后半段还有什么机会？
01
房地产疲软，银行日子不好过。
因为个人住房贷款，大家主要都在做，小银行做的比较少。 。
根据央行的统计，六大国有银行的个人抵押贷款规模长期占全国总数的70%左右 。
所以每个人都特别关注他们的房贷数据。
因此，去年出现了六大银行个人房贷余额总额。历史上首次出现负增长。
总共下降了5166.26亿元，与2022年相比。 。
受到了提前还款规模增长，调整房地产市场的多重影响 。
资料来源：公开财务报告
尽管建设银行仍然是如此 个人住房贷款规模最大的银行，同比下降超过900亿元 。
最残酷的农业银行减少，甚至减少了1757.81亿元 。
但也有例外，邮储银行一枝独秀，居然保持了正增长。
根据其零售业务总监介绍，个人抵押贷款业务增长有三个主要原因：
第一，调整策略， 把更多的心思放在更活跃的二手房市场上。 。
二是弥补短板，充分利用一线市场，同比增长50%以上。 。
第三，抓住下沉，充分发挥县内网点多的优势，迎合了县城刚需客户群 。
与国有银行相对应的是，股份制银行个人住房贷款余额较小，变化幅度相对较小。 。
目前，招商、兴业、民生、光大、渤海银行均同比下降。 。
此外，中信、平安、浙商和恒丰银行完成了同比增长 。
当然，市场也并非没有积极的信号 。
股票抵押贷款利率的调整，确实减少了购房者提前偿还贷款的动力 。
业内人士指出，今年提前还款的规模已经在下降，抵押贷款余额减少的速度也在放缓。 。
建行副行长表示，与去年第四季度相比，第一季度提前还款规模明显下降。 。
从三月份开始，个人住房抵押贷款，尤其是二手房的受理量正在上升。 。
伴随着整个房地产市场的复苏，今年银行个人抵押贷款总额有望扭转局面 。
02
那些与房地产捆绑在一起的上下游企业呢？
我们选择了两位代表：混凝土建材行业及家居行业。
就总量而言，由于房地产行业下滑，基础设施投资也大幅放缓。 。
去年的自2011年以来，水泥产量创下新低。
资料来源：国家统计局
随着总量下降，市场竞争加剧、价格下跌等因素的影响也随之加剧。
许多上市公司继续处于利润微薄的状态。 。
资料来源：公开财务报告
财务报告的细节仍然有一些亮点值得探索。 。
例如去年的行业集中出海卖水泥，冲向东南亚和非洲。
领先的中国建材将抓住国际化的业务，将新材料推向海外 。
非洲西部水泥业务也贡献了更高的利润。 。
不但利用自身优势出口水泥，还直接在海外建厂当地生产水泥 。
去年宁夏建材就是去年数字化物流业务的突出增长，收入同比增长80%以上 。
与此同时，实施错峰生产，降低成本，努力巩固现有市场份额 。
房地产上下游受其影响各不相同。 。
与前端建材行业相比，家居行业更具后端性，去年整体表现不错，迎来了不少欢迎。翻盘曙光。
索菲亚，建霖家，志邦家，江山欧派这些名字都叫得上名字，拿出的成绩单都很不错。
东方雨虹、欧派家居、顾家家居、三棵树等龙头企业虽未正式公布年度财务报告。 。
但是根据去年前三季度这四个数据来看。 。
均保持营收、净利润双增长的良好趋势。
资料来源：公开财务报告
去年前三季度，三棵树的净利润再创新高。 。
据索菲亚介绍，其业绩增长主要依靠推动“门、墙、柜一体化”，重点销售这类一体化产品，不断提高客户单价。 。
而志邦家居则是深入挖掘存量的市场空间。 。
通过品类开发、门墙使力、自组装布局、将包装提入社区等形式。 。
综上所述，本轮家居产业复苏有两个新的增长点：
一是借助于跨境电商的崛起
一些布局早、比例高的公司，如恒林股权、西门、乐歌股权、中源家居等。，抓住了机会。 。
二是推动智能化
将家居产品与互联网、传感器、人工智能等先进技术相结合。 。
有效地改善消费者的日常生活体验 。
资料来源：奥维云网，中金公司研究部
目前流行的智能电动沙发和电动床就是典范。 。
既然提到家居行业，就不得不提到家居大卖场。 。
多年来，几个大型商店的求变动作不断，正在改变以前“坐地收租”的运作模式。
不但与国资“联婚”，试图强强联手。
并且增加了许多品牌商店，如餐饮、汽车等 。
但是从财务报告来看，去年红星美凯龙和居然之家的表现仍然不理想。 。
前一种情况更是遭遇上市以来第一次归母净亏损。 。
去年前三季度，后者的净利润也在一路下滑 。
还有一个例外，那就是川渝地区，富森美大卖场。
因自有物业，成本低，店面少，加上强大的经营和引流能力 。
并且深耕本地区，准确把握本地消费者的偏好。
抖音的直播不会停止，今年每天直接播出 。
富森美凭借其明显的区域竞争优势，去年赚了不少钱。 。
03
但是，为什么去年贝壳反而“赚麻”了。
令人惊讶的是，大环境并没有明显改善，但中介率先赚钱。 。
2022年净亏损13.97亿元，2023年净亏损58.9亿元。 。
贝壳只用了一年时间，就实现了扭亏增盈，“扬眉吐气” 。
带着好奇心，研究财务报告，发现贝壳逆势上涨主要依靠四大动力：
第一个是存量房做生意是不可或缺的。
在去年贝壳总成交额超过3万亿元的情况下，存量房占比直接达到近2/3。
资料来源：公开财务报告
与此同时，存量房业务的许多指标都优于新房业务。
目前改善需求占主导地位，贝壳抓住了更加热闹的二手房市场，大大增加了“卖一买一”的连环订单比例。 。
新房业务当然没有“躺平” 。
开展了一系列措施，包括扩大优质新房合作项目覆盖面 。
创新与一、二手联动营销模式，如上海链家与各大新房项目合作推出“更换安心”服务 。
此外，还加强了国家央企开发商预付佣金的“快佣金”项目比例 。
此外，贝壳还在积极发展家装业务，努力开拓新的增长曲线。 。
表现也确实很给力，去年的交易额整整翻了一番多，同比增长146%，达到133亿元 。
最终还有租房、金融服务等新兴业务和其他板块。
还有13%的增长率，营业额接近千亿。
值得注意的是，财务报告还有一个亮点，商店继续扩张，经纪人数量再次增加。
到2023年底，贝壳共有43817家门店，比2022年增加了3301家。 。
资料来源：公开财务报告
与2022年相比，经纪人数为42.77万人，增加了3.36万人。 。
这些经纪人中有39.71万人，比2022年增加了4.75万人。
资料来源：公开财务报告
可以说，贝壳是一个房地产交易平台 。
一买，一卖，一租，加上连带装修和金融服务。
利用渔民的利润，去年净利润达到58.9亿元，创下近5年的新高，相当于每天赚1600万。 。
04。
没想到的是，物业公司基本上都是盈利的。
最后，是与房地产关系密切的物业管理行业。
尽管尚未完全走出独立市场，但仍将受到房地产市场的影响。 。
但是越来越多的物业公司开启向内生长之路。
在巩固基本市场的同时，我们专注于调整和优化业务结构，不断开发第三方服务规模，进一步提高独立性。 。
根据乐居财经统计，截至3月底，已有57家上市物业公司发布财务报告。
总收入为2782.66亿元，平均每户收入达到48.82亿元。 。
净利润总额为163.16亿元，净利润总额约为2.86亿元。 。
整体表现明显优于开发商的财务报告。
资料来源：公开财务报告
而且57家公司有净现金盈余，总额为1230.77亿元 。
万物云、碧桂园服务、华润万象生活、保利物业现金规模均超过100亿。 。
再次验证了这个行业有很多现金流。
其中，去年52家公布了管道面积。 。
其中17个在管面积超过1亿，比2022年增加3个。
17家公司的管理面积占总面积的80%以上，说明产业集中度进一步提高。
头部企业的表现也是可圈可点的。 。
去年年底，华润万象生活管理购物中心达到101个，正式进入“百Mall”里程碑 。
有13个豪华购物中心，稳居行业第一。 。
绿城服务更多的是凭借高质量的口碑 。
超高物业费收缴率为去年95.2%， 物业费涨价1.2亿元 。
第三方收入占碧桂园服务历史新高，相关交易收入仅占2.9%。 。
万物云主动降低与总公司万科的关联度，积极寻求社会化、独立化。 。
总体而言，多家物业公司正在进行。正朝着多元化、差异化的方向发展。
不仅仅是提供最基本的物业管理 。
并不断拓展新业务，包括家居装修、团餐、儿童托管、养老等。 。
向综合多元化服务商前行 。
05
事实上，每个公司的年报都在做同样的事情。 。
告诉我们以前取得了什么成就，现在遇到了什么困难，下一步会去哪里？ 。
老实说，房地产市场正在加速进入存量时代 。
公司既可选择平躺，靠家大业大，树大乘凉。 。
还可乘势而上，积极调整业务结构，脚踏实地做好手头的每一个项目。 。
同时，我们也可以看到 。
区域龙头正在崛起，国家央企的业务基本盘非常扎实，跨境也是一种可以尝试的方式。
今年，只要你愿意努力仍大有作为。
上述为正文，来自楚然。
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