沪七条显效后首拍！上海土拍25%溢价背后的市场信号
今日上午，上海第三批次土拍落下帷幕，三宗涉宅地块总计成交72亿元，前三批次累计成交金额达199.4亿元。
正如市场预期，徐汇长桥地块成为本轮土拍的核心焦点，吸引9家房企参与竞拍，经过82轮激烈角逐后，由招商蛇口以33亿元竞得，25%的溢价率显著推升了土拍市场热度。与之形成对比的是，普陀、金山两宗地块均以底价成交。
本轮土拍热度提升有着特定的市场背景：第三批次土拍于3月中旬挂牌，是上海“沪七条”政策落地见效、二手房市场持续放量升温后的首轮集中供地。随着上海二手房市场成交持续增长，单日成交多次刷新高位，进一步提高了市场对本轮土拍行情的预期。
从拿地企业来看，招商蛇口成为最大赢家，接连拿下两幅地块，除了徐汇长桥地块外，还联合中建八局以底价竞得普陀地块。
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徐汇长桥地块的热度早在意料之中，不过25%的溢价率和82轮的竞价强度，仍超出不少人的预期。此前第二批次土拍结束后，我们曾发布文章分析，当时徐汇长桥地块尚未开拍就已备受关注（感兴趣可点击查看）。
在最终竞价环节，徐汇长桥街道地块吸引9家房企参与，经过82轮竞价后，由招商蛇口以33亿元竞得，平均楼板价为8.7万元/平方米。
该地块的核心优势在于稀缺性与配套成熟度兼具。首先，地块用地性质于2026年2月完成商办转住宅调整，本身就是主城核心区稀缺的住宅供应；其次，容积率仅1.8，建筑限高36米，这种低密产品在寸土寸金的主城核心区几乎是“卖一块少一块”。
地块的交通条件、生态资源及板块全周期生活配套更是亮点：500米内可直达中环快速路，衔接外环快速路，自驾出行全城通达性极强。同时，地块步行可达上海植物园、黄浦江滨水岸线，周边环绕梅陇公园、西岸自然艺术公园、中环绿廊及多处城市小游园，生态环境与滨水宜居属性突出。此外，从幼儿园到重点中学的全链条教育资源、1.5公里内的徐汇区中心医院、周边成熟的商业综合体和文体设施，都为地块加分。
一个细节值得关注：长桥街道地块西南侧1公里处，是3月初成交的罗秀路地铁站旁商住地块，当时以4.8万元/平方米的楼板价底价成交。尽管两者在商住比例、容积率上存在差异，但同板块近距离地块的楼板价差明显，这背后传递的信号清晰：上海主城核心区住宅用地的价值分层明确，同时也从侧面印证了3月中旬以来上海土地市场持续回暖、房企投资拿地信心稳步提升的行业态势。
▽徐汇长桥地块周边配套情况
资料来源：上海土地市场网
对比周边新房市场表现，地块700米外是招商旗下的海上清和玺，备案均价约11万元/㎡，首开至今历经6批次加推，各批次平均首日认购率稳定在60%左右，主力三房产品套均总价1500万元，去化表现稳健。两者定位差异明显：海上清和玺容积率3.12，以高层、高密度小高层为主，而本次出让地块是1.8低密宅地，居住密度、产品定位上差异显著，不存在直接竞争。
更重要的是，徐汇长桥板块的存量住宅格局，为该地块提供了较为宽松的市场空间。片区2006年至今累计成交商品住宅约1万套，7成房源房龄超10年，难以满足当前高品质改善需求；2021年以来，130㎡以上大改善户型仅745套，占比不足4%，即便110㎡及以上全口径改善房源，占比也仅12%。叠加低容积率优势和“好房子”新规红利，预计项目后续入市时，区域内同质竞品较为稀缺。
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第三批次出让的另外两幅地块，普陀区石泉街道宅地、金山新城地块均以底价平稳成交，房企拿地态度审慎务实，未出现非理性溢价争抢，整体市场情绪保持理性克制。
先看普陀区石泉街道宅地，地块计容建筑面积4.88万平方米，容积率2.5，建筑限高80米，最终由中建八局&招商联合体以底价30.29亿元竞得，成交平均楼板价6.2万元/平方米。
该地块位于普陀内环旁石泉城市更新核心片区，坐落于苏州河沿岸，优势在于轨交密度极高，全域处于地铁3、4、7、11、15号线五条线路密集辐射圈内，多维轨交可快速直达真如副中心、静安寺、人民广场等城市核心板块。
▽普陀地块周边配套情况示意图
资料来源：上海土地市场网
该地块南侧约500米、曹杨路地铁站以东即为招商苏河玺，该项目于2024年售罄，成交均价约10.5万元/平方米，历次开盘均触发积分，入围分高达92.67分。且板块内新房多为尾盘项目成交。
从成交楼板价来看，对比区域10万元/㎡左右的新房售价水平，该地块仍为开发商留下了相对充足的盈利空间。
再看金山新城地块，作为本次土拍中唯一的远郊地块，其表现中规中矩：金滨海集团（金山国企）以8.8亿元底价竞得，楼板价1.38万元/平方米，容积率1.05、限高30米，是典型的远郊低密宅地。
该地块位于金山新城行政与商业双核心区，一路之隔即为金山区政府等主要行政机构，周边万达、百联等商业体环绕，生活配套成熟。
目前金山新城的优质别墅类项目售价在3-4万元/平方米，如建发瑞湖2026年以来两次开盘的首日去化率均在三四成，成交均价约4万元/平方米，这也侧面反映出远郊低密改善楼市整体平稳、去化节奏偏温和的市场现状。
上海第三批次集中土拍的收官，传递出一个信号：上海土地市场正处于结构性修复阶段，“核心宅地热度领跑、普通地块平稳成交”的格局愈发清晰。这背后是房企择优布局、谨慎投资的真实写照。
徐汇长桥地块的高溢价成交，印证了上海核心优质资产的强劲价值韧性，也反映出市场局部投资信心稳步回升；普陀石泉、金山新城地块均以底价平稳成交，体现出房企拿地态度审慎务实，避免非理性溢价争抢，整体市场情绪保持理性克制。
结合沪七条落地后的二手房升温态势来看，上海楼市的修复正在稳步推进，土地市场分化背后，是供求关系的重新平衡。未来，随着核心地块项目的入市，“好房子”将带动需求集中释放，也将推动上海楼市进一步修复，市场将加快走向新的供求平衡阶段。
本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部、普睿研究，36氪经授权发布。
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