资本入局改造酒店 香港学生宿舍市场热度攀升

^{香港学生住宿的市场回报率为4.5%至5%，而传统甲级写字楼为3.7%，中小型住宅分别仅有3.2%和3.6%。}

图源｜每经媒资库

香港的学生宿舍市场，正迎来一波强劲的投资热潮。

4月17日，招商蛇口回应媒体时表示，长期看好香港学生宿舍市场，其价值核心在于持续的供需失衡，这种基本面支撑让该资产类别拥有稳定的租金收益和较强的抗风险能力。公司计划在未来2-3年内，于香港寻找更多优质的学生公寓收购或改造项目。

今年，招商蛇口借助招商局商业房托基金完成对尖沙咀一处酒店的收购，成交金额达2.06亿港元，拟将其改造为包含约85个床位的学生宿舍及共享生活空间。

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资本主导酒店改造

近年来，受港校国际排名提升、1年制硕士课程扩招、IANG签证政策利好以及美国留学政策收紧等多重因素影响，内地学生赴港求学的热度始终高涨。

另一方面，学校提供的宿舍床位本就有限，非本地学生更是难以获得宿舍床位。因此，大部分非本地学生要么选择租住普通住宅，要么入住市场化的学生公寓。

目前，香港市场上的学生公寓房源主要来自存量物业改造。世邦魏理仕香港资本市场部执行董事兼主管甄浚岷曾向《每日经济新闻》记者表示，收购三星级酒店或整栋旧式大厦进行改装是主流方式，私人开发商专门新建学生公寓的情况较少。

据介绍，大型项目的投资主力多为外资基金、私募基金。其典型运作模式是：锁定目标物业后，与本地运营商合作，通过收购物业进行升级装修，后续或自主运营出租，或与运营商签订委托运营协议并按约定分成收益。本地私人投资者、家族资本等本地自由资本也会参与投资，但体量相对较小。

在英美学生宿舍市场深耕10年的中原集团，2024年将目光转回香港。2024年9月，中原集团旗下中原投资斥资1.8亿港元收购尖沙咀珀荟酒店，改造为约121个床位的学生公寓，这是其在香港的首个项目。该项目于2025年5月开放申请，三人房床位月租6000港元起，短短两个月便实现满租。

近年，来港求学的非本地学生人数快速增长，带动住宿需求猛增。收购首个项目时，中原投资曾保守预估未来几年香港学生公寓市场规模可达458亿港元，但市场发展超出预期。进军香港学生宿舍市场仅两年，中原投资多次上调市场规模预期。

中原投资总裁叶明慧近期表示，香港有望在5年内成为亚洲最大的机构化学生宿舍市场，届时规模将突破千亿港元。随着市场规模预期上调，中原投资也不断扩大自身规模目标。

拿下首个项目时，中原投资计划2-3年内在港布局2000-3000个床位；2025年8月，短期目标提升至至少3000个；2026年3月，再次将供应目标上调至约6000个床位，计划未来2-3年逐步落地。

截至目前，中原投资已在香港收购3个改造学生宿舍的项目。除尖沙咀项目外，2025年8月以3.35亿港元收购西半山“般咸轩”住宅楼，2026年3月又斥资超15亿港元拿下九龙城富豪东方酒店。

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回报率优于写字楼与住宅

曾参与学生宿舍项目改造前期工作的从业者曾雯表示，香港学生住宿选择多样，常见类型包括校内宿舍、校外学生宿舍或共享空间、私人住宅租赁。其中，校外学生宿舍与校内宿舍类似，但品质更高，由市场化专业机构运营。

曾雯指出，以往香港住宿供需矛盾较缓和时，这类业态并不常见，如今在需求激增与政策鼓励的双重驱动下，校外学生宿舍已成为香港房地产市场备受关注的另类资产之一。

谈及市场前景，曾雯表示，香港学生住宿方式丰俭由人，校内宿舍成本最低，校外宿舍租金较高，“实在没预算也可选择普通合租”。

不过，她提到赴港的内地学生通常支付能力较强。“到陌生环境，学业压力大，香港私人租房多为空房，需自行配置家具，时间和精力成本高”，曾雯称，在校内床位不足时，校外专业学生宿舍是不错的选择。

中原集团创始人、主席施永青近期谈及学生宿舍投资回报时也表示，“家长重视孩子前途，尤其是中国家长，很少会让孩子中途弃租。因此学生宿舍租户稳定性高、流动率低，能带来稳定收入。”

同时，香港宿舍供应持续紧张，学生涌入租房市场推高住宅租金，在此背景下，学生宿舍兼具收入稳定和相对高回报的优势。根据莱坊去年11月发布的《学生住宿市场新视角》报告，香港学生住宿市场回报率为4.5%-5%，传统甲级写字楼为3.7%，中小型住宅仅3.2%和3.6%。

甄浚岷则指出，当前学生公寓投资回报率一般为5%-5.5%，计算方式是将收购、改装等所有成本相加，再结合出租给学生的租金收入核算。

叶明慧曾表示：“学生宿舍是香港房地产市场中具韧性且增长迅速的板块。在非本地学生人数持续增加的驱动下，这类投资不仅带来稳定回报，还具备资产增值潜力。我们在美、英及香港积累的学生公寓投资与运营经验，充分体现了对市场的洞察和管理能力。”

香港模式是否具有借鉴意义？未来内地是否会出现全国性的学生宿舍运营平台或专业机构？

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，内地高校住宿的社会化和市场化长期不足，未来需平衡市场化运作与公共属性。此外，香港学校地理分布集中，而内地相对分散，“省市属高校基本还是由当地国企、平台公司作为筹集建设主体”。