物业费降价潮席卷全国 物业行业告别躺赚时代

物业费降价的浪潮已然来临。

2025年开始，国内众多小区的物业费大幅下降，部分小区降幅高达一半，一套100平方米的住房，一年能节省一千多元，业主切实获得了实惠。

然而在这热闹的背后，却是截然不同的境遇。多家物业公司因持续亏损难以支撑，纷纷发布撤场通知，结束对服务多年小区的管理。

一边是业主们减轻了经济负担，另一边是物业行业面临着激烈的重新整合。

这场物业费的重大变革，究竟是如何发生的呢？

01 降幅最高达56%，众多小区业主已享实惠

物业费降价的力度有多大，看看这些小区的实际情况便可知晓。

南昌瑞都小区，物业费从每月每平方米2.8元降至2元，100平方米的房子每月可少支出80元。

常州花语馨苑小区的降幅更为显著，从1.8元/平方米直接降至1元/平方米，降幅接近50%。

武汉朗诗里程小区的物业费则从2.5元/平方米降到1.1元/平方米，降幅高达56%，一套100平方米的房子一年能省下1680元。

这并非个别小区的零星调整，全国范围内的物业费都在明显下降。

中指研究院发布的《2025年中国物业服务价格指数研究报告》显示，2025年12月，北京、上海、杭州、苏州等二十个重点城市的物业服务均价为2.72元/平方米/月。与去年同期相比，下降了0.23%；与上月相比，也下降了0.09%。

^{数据来源：中指数据CREIS}

值得注意的是，无论哪个星级的物业服务，收费都出现了同比下降。而且星级越高，降幅反而越大。

2025年12月，这二十个城市中，三星级物业服务收费为2.05元/平方米/月，同比下降0.09%；四星级为2.87元/平方米/月，同比下降0.28%；五星级为3.96元/平方米/月，同比下降0.51%。

^{数据来源：中指数据CREIS}

那么，物业费为何突然集体大幅下降呢？

最关键的原因，是房地产市场变化引发的连锁反应。

过去房地产市场繁荣，新建房屋数量不断增加，物业公司也随之受益，数量快速增长。

国家统计局的数据显示，截至2023年底，我国物业管理企业已达37.5万个，较2018年末增长59.8%，全国物业企业法人单位从业人员总数为854.3万人。

但如今情况不同了，新建楼盘越来越少，物业公司却依然在增加。在这种“僧多粥少”的局面下，各物业公司只能争夺已建成小区的业务。

以前是物业公司占据主导地位，业主几乎没有话语权。

现在竞争异常激烈，物业公司要想留住业主，就只能一边降低收费，一边提升服务质量。

当然，政策的引导也起到了重要作用。

重庆、青岛、武汉等城市，相继出台了物业费指导价政策，特别是针对业主大会成立前的“前期物业费”，明确规定了收费上限，从源头上规范了不合理收费行为。

例如重庆从2024年6月起，就实施了前期物业费政府指导价；武汉新洲区也对住宅前期物业费实行指导价管理。

这些政策从制度层面有效遏制了物业费“乱涨价”的现象。

02 多家物业公司宣布撤场，行业整合加速

在物业费降价潮的背后，不少物业企业难以维持运营，开始陆续宣布撤离小区。

中海物业今年就完全退出了鄂州双创之星小区，不再提供物业服务。

背后的原因令人心酸，该小区从2023年3月起，由于入住率过低，业主累计拖欠物业费59.59万元，项目持续亏损，公司实在没有资金继续垫付运营费用了。

在此之前，金科服务也发布过类似公告，宣布退出重庆龙兴未来城市小区。要知道，这家物业公司已经在该小区服务了近6年，但长期亏损让其无法支撑，只能无奈离开。

据凤凰网财经《公司研究院》统计，今年以来包括龙湖物业、金科服务、中海物业在内，已有超过10家物业公司发布了主动撤场的公告。

而且撤场的原因远不止业主拖欠物业费这一种。

有些小区是开发商遗留了大量问题，后续处理难度大，大大增加了物业的运营成本和难度。

有些是业主认为所支付的费用与享受到的服务不匹配，在物业费问题上无法达成一致。

还有些是因为降价后，物业的利润空间被大幅压缩，根本无法正常运营。

再加上业主拖欠物业费的情况越来越普遍，直接导致物业公司的资金链更加紧张，合作自然也就无法继续了。

这场撤场潮的规模有多大？看看上市物业企业的年中报告就清楚了。

中海物业退出管理的面积达到2680万平方米，是当期退出规模最大的物业企业之一；永升服务终止管理的面积为1567.9万平方米；世茂服务终止合约的面积为1110万平方米，其中住宅410万平方米，非住宅700万平方米。

金科服务的收缩更为明显，上半年退出的住宅合约面积达1008.6万平方米，新增的仅为277.3万平方米，退出面积是新增面积的3.6倍，这种收缩力度在头部物业企业中都较为罕见。

这些压力也直接体现在上市物业企业的营收和利润上。

根据克而瑞物管数据，2025年上半年，63家上市物业企业的营收总额增长至1487.9亿元，同比增长4.1%，增速较去年同期下降了0.5个百分点；毛利润均值为4.6亿元，同比下降2.0%。

而在管面积排名第一的碧桂园服务，上半年收入同比增长10.2%，但归属母公司核心净利润却同比下降14.8%，仅为15.68亿元，经营性现金流更是为负8.7亿元，整体毛利率也比去年同期下降了3.5%，呈现出增收不增利的明显态势。

万物云虽然上半年核心净利润同比增长10.8%，达到13.2亿元，是少数实现盈利增长的企业，但营业收入增速明显放缓，2025年上半年仅增长3.1%，与2022年同期38.2%的高速增长相比，差距巨大。

龙湖物业的情况更为直接，2025年上半年物业管理收入为55.3亿元，比去年同期的57.8亿元减少了2.5亿元，直接出现了收入下滑。

同期，世茂服务实现营业收入36.2亿元，同比下降10.22%；归母净利润851.9万元，同比下降95.37%。

显然，物业公司轻松盈利的时代已经一去不复返了。

物业费降价从来不是最终目的，行业的重新整合才是常态。

能够在这场浪潮中生存下来的，必定是那些真正把服务做好的企业。毕竟，行业的未来终究要依靠“质量”来立足，而不是依靠“利润”来维持。