房企开启新一轮“收割”有钱人模式，深圳大平层一日吸金21亿

在地产大盘表现低迷的情况下，高端项目却逆势火热。

近期，多个一线城市的豪宅项目开盘后销售情况良好。10月18日，位于上海黄浦衡复风貌区的万科·高福云境开盘，一天就卖出25套总价过亿的大平层。据媒体报道，国庆期间演员胡歌曾带着妻子去看房。在深圳，龙岗的改善盘中海大运玖章于10月21日晚开盘，一夜就收获了超过21亿元的销售额。

在地产存量时代，购房的主力人群正从刚需群体转变为改善型和高净值人群。

一方面，高端改善盘凭借其稀缺性、地段价值和产品优势，成为了房企回笼资金的重要手段。另一方面，限购政策的优化和信贷的宽松，使得部分城市高净值人群的购房需求加速释放。

房企们正集中力量，在核心城市展开新一轮“抢夺有钱人”的行动。

房企在深圳争抢有钱人

10月21日晚7点，中海大运玖章在距离项目约6公里的一家五星级酒店开盘。

该项目地块是中海地产在今年1月16日拿下的。当天的土地拍卖吸引了华润置地、招商蛇口、越秀地产、绿城中国等8家房企参与竞争。经过238轮现场竞价，中海地产最终以30.65亿元的价格拿下，溢价率高达70.37%，楼面地价约为2.96万元/平方米。70.37%的溢价率不仅超出了市场预期，也远高于中海地产、华润置地联合体在2024年末竞得深圳后海“百亿地”的46.3%。

高地价加上区域核心的位置，决定了G01045 - 0200地块将被打造成更具议价能力的改善型楼盘。但在大运玖章开盘前，外界普遍认为龙岗板块难以支撑起千万级豪宅的购买力。

9个月后，大运玖章正式开盘。根据中海地产深圳公司公布的数据，经过公证摇号选房，大运玖章的销售金额超过21亿元，其中大平层产品的去化率超过九成。据深圳市房地产信息平台统计，截至10月24日，项目备案房源239套，已签认购书房源186套，整体去化率约为77.82%。

从板块现状来看，龙岗市场高品质改善盘较少，这使得一些总价较高的项目仍能获得稳定的购买力支持。一位购买了197平方米户型的准业主表示，他选择大运玖章主要是因为认可其环境和景观。地段稀缺、景观好，且房价基本触底，是他决定购买的主要原因。

中海地产深圳公司介绍，大运玖章的客户主要是龙岗本地的改善型客户。从产品偏好来看，客户特别看重平层的空间舒适度和社区配套的完善程度。“随着龙岗在氢能、半导体等新兴产业的布局吸引了高端人才，我们也发现了一批来自相关产业企业的‘产业带客群’。”

尽管整体市场仍在调整，但高端新盘呈现出与大盘不同的走势，也让市场重新认识到高端改善需求的支撑力。更多高端项目正在准备在今年最后一个季度向高净值人群发起新的攻势。

深圳豪宅区，时代财经摄

根据深圳市住建局公示的《2025年四季度计划入市商品房房源信息情况》，截至10月16日，全市计划入市项目共39个、1.23万套，其中住宅供应约1.01万套，限购区有多个豪宅项目准备入市。

南山的深圳湾澐玺、后海招商玺、蛇口中信元湾府，分别计划推出339套、348套、407套房；前海片区有前海时代广场、天健湾时代府等项目准备入市；宝安新安街道瑧誉府计划推出206套房；福田皇岗村旧改卓越缦悦也有260套房推出。参考贝壳找房的数据，这几个片区目前在售二手楼盘的最新挂牌价在7.9万 - 19.8万元/平方米之间。

从龙岗到后海，从大运玖章到深圳湾澐玺，深圳豪宅市场进入了新一轮的竞争周期。

机构提示购买力可能出现阶段性疲软

不仅仅是深圳，一线城市的高端住宅也经常传出热销的消息。

10月17日，由中国金茂、越秀地产联合开发的北京璞樾开盘，售价在11.46万 - 12.9万元/平方米之间，累计售出230套房，销售金额达45.65亿元。

值得注意的是，越秀地产今年在北京推出的“和樾系”项目表现也很出色，和樾望雲与和樾玉鳴在3月首开当天实现了152亿元的销售额，刷新了北京同期开盘纪录，和樾望雲还成为了2025年上半年住宅销售“三冠王”。

豪宅热销的情况也蔓延到了上海和广州。

10月18日，位于上海黄浦衡复风貌区的万科高福云境开盘，25套单价1.3亿 - 1.7亿元、建筑面积约600平方米的大平层很快售罄，销售金额超过了2024年全年上海同价段豪宅的成交总额。该项目均价达21万元/平方米，是上海第二个平均单价达到21万元/平方米的高层住宅项目。

再往前看，9月21日，位于黄浦区外滩街道的嘉里金陵华庭二期开盘即售罄，套均总价约8200万元的120套房收获了98.43亿元；毗邻新天地的上海壹号院，套均总价5000万元起，年内四次开盘都“日光”，成为2025年上海首个破百亿的单盘项目。

在广州市场，保利发展旗下的保利天曜与保利天奕两大项目年内网签金额合计超过百亿元，分别成为单盘销冠和亚军。

高端改善型需求正在成为当前市场的主要支撑力量。克而瑞数据显示，今年三季度，四房户型成为新房成交结构中增长最明显的产品类型。其中，一线城市四房成交占比达32.8%，比去年提高了4.4个百分点；二线城市也提高到了30.9%，主要是因为二房和三房产品的市场份额减少。

豪宅热销并非仅仅取决于价格或短期市场情绪，而是多种因素共同作用的结果。

以上海万科高福云境为例。上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，万科高福云境的热销并非偶然，而是市场进入新阶段的表现。从供给方面来看，核心地段土地资源稀缺，新盘供应有限，项目定位准确；从需求方面来看，上海高净值人群数量众多，对核心地段优质资产的需求一直很旺盛，同时这类产品具有明显的保值和圈层价值。

当然，豪宅热销并不代表市场全面复苏。

克而瑞指出，随着优质地块成交比例上升，四季度整体高端供应仍呈现稳中有增的趋势，项目之间的竞争会更加激烈。对于购房者来说，信心不足加上前期需求集中释放，可能会导致购买力出现阶段性疲软。

这种冷热不均的现象已经在部分二线城市出现。根据克而瑞监测，成都、武汉等地的高端项目去化情况差异明显，成都近郊怡湖春晓因定价过高、竞争力不足，开盘去化率仅45%；武汉武昌源著9月2日推出50套房，去化率不到三成。

大量豪宅竞争的深圳也不例外。占据顶级豪宅片区的深圳湾澐玺虽然要求看房验资1000万元，也已经开始进行全民营销，推荐成交每套奖励现金10万元。

本文来自微信公众号“时代财经APP”，作者：梁争誉，36氪经授权发布。

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