高频数据剖析：上海房价见底了吗？

当下，购房者和投资者最为关注的焦点无疑是“上海房价是否触底”。市场看似出现了不少“见底”信号，但又存在着诸多不确定性。接下来，我们将借助高频数据来分析现状，探讨上海房价的“底”究竟还有多远。

那些疑似“见底”的信号，可靠吗？

当前大家热议“触底”，主要源于周期、量价、政策等多方面因素的支撑，每一个信号都值得深入分析：

1. 周期规律：依据历史联动性，转折点或在2026年1月

参考房地产历史周期与M1 - M2增速（市场流动性、需求活力的先行指标）的联动关系，过往规律显示“每5年一个周期”。按照这个规律推算，这一轮房地产市场的转折点大概率在2026年1月，也就是说，现在正处于周期切换的“关键观察期”，很多人将此视为“触底前奏”。

2. 量价逻辑：“量在价先”是老规律，成交量达标了吗？

上海房产投资有一个经典判断：成交持续放量3 - 6个月后，房价才会跟着上涨（市场普遍认为“放量”门槛是月成交2万套）。从数据来看，去年下半年已有多个月份成交超过2万套；2025年更是势头强劲，3 - 6月连续4个月突破2万套，7 - 8月虽略有回落，但仍接近这一关键阈值。仅从“量”的角度来看，似乎符合“价涨前的铺垫”。

3. 价格回调：跌幅逼近“政策干预阈值”

市场有一个共识：当房价跌到“亏掉首付”时，政策通常会出手稳定市场。据榆叶飞云数据库统计，上海二手房成交均价相较此前高点已回落32%，这一跌幅已逼近大家预期的“政策敏感线”，也让“触底”的讨论从“猜测”变得更具现实意义。

4. 政策 + 外部环境：利好信号不断叠加

近期楼市出现了不少积极信号，每一个都可能对市场走向产生影响：

购房门槛创历史新低：自2024年起，上海持续释放政策利好，从降低购房成本到放宽资格限制，力度空前，直接降低了购房的入场难度。

股市盈利或流向楼市：近期上证指数从3000点攀升至3800点，历史上曾出现“股市赚了钱，转投房地产”的情况，若这一趋势重现，将为楼市带来增量资金。

外资购房更便利：国家外汇管理局近期简化了流程，境外个人只要符合购房资格，可先凭合同办理外汇结汇，后续补备案证明。叠加美国进入降息周期，有望吸引部分外资进入楼市。

5. 投行预测：曾喊“2025年见底”，如今却改变说法？

此前多家投行对“见底时间”有过判断，但目前观点已出现分化。

老经验失灵了，该如何应对？

很多人感到疑惑：以前依靠“周期”“量价”就能判断市场趋势，现在为何不准了呢？

核心原因是市场发生了变化，“分化”成为当前中国楼市的关键词，区域间（如上海不同板块）、结构上（新房与二手房、刚需与豪宅）的差异远超以往。

过去“一刀切”的经验已无法适应现在的细分行情，若想判断“底”，必须关注更细颗粒度、更高频的数据，了解真实的供需关系和市场信心。

58安居客领先指数是依托海量用户线上找房行为数据构建的楼市前瞻指标，核心涵盖找房热度、找房价格、房东调价指数等关键维度，能够精准反映市场供需与预期变化。

在数据价值方面，该指数具有两大显著优势：

一方面，更新频率达到周度，能够快速捕捉市场动态，且可精准细分至板块乃至单个楼盘的价格走势与需求波动，打破了传统数据“粗颗粒度、滞后性”的局限。

另一方面，其领先性源于对购房者决策流程的深度贴合。从实际买房逻辑来看，线上浏览房源信息是所有环节的起点，后续才会逐步推进至线下看房、最终达成交易，而成交数据往往是这一完整流程的“结果呈现”。

因此，相较于反映“已发生交易”的成交数据，58安居客领先指数能提前映射市场需求变化与价格预期，为判断楼市趋势提供更前置的参考依据。

高频数据预警：现在谈“底”，还为时尚早！

抛开以往经验，看看当下的情况，多项关键高频数据都在释放“调整尚未结束”的信号，每一个都值得警惕：

1. 找房热度：政策效果逐渐减弱

2025年8月“沪六条”出台后，二手房找房热度只是“昙花一现”，很快就回落了，而且这轮热度的峰值远不如2024年9月“沪七条”时。

这表明政策对需求的刺激作用在“边际递减”，市场对政策的敏感度越来越低。

2. 挂牌量：13万套以上高位横盘

截至2025年9月，上海二手房挂牌量仍维持在13万套以上。高挂牌量意味着房东套现意愿强烈，买家的选择空间大，议价空间自然也大，“供给过剩”的压力根本没有得到缓解。

3. 找房价格：一路下跌，未见企稳迹象

“找房均价”（能反映买家心理预期）从高点的6.6万元/㎡一路跌到现在的4.5万元/㎡左右，而且至今没有任何“止跌”的迹象，这表明市场对房价的预期仍较为悲观。

4. 房源在架时长：超100天成常态

现在一套二手房从挂牌到成交，平均需要超过100天（相当于3个多月），远超正常市场的“60天以内”。周期拉长的本质是“去化难”，买家观望情绪浓厚，不愿轻易出手。

5. 买卖博弈：卖方依旧是“弱势方”

判断买卖博弈关系，看两个指数就足够了：

「买家观望指数」：指数越高，说明买家越犹豫；「房东调价指数」：指数越高，说明房东对市场越有信心（反之则主动降价的情况较多）。

今年房东信心虽有小幅恢复，部分月份调价指数甚至超过0.5，但随之而来的是“买家观望指数同步攀升”，最后还是得靠卖家持续降价，才能稍微降低买家的观望情绪。

总结

现在判断上海房价“见底”，千万不要再依赖“周期规律”“量价老逻辑”了。无论是刚需购房者还是投资者，关注高频、细颗粒度的数据（如挂牌量变化、议价空间、观望情绪），才是更为务实的选择。

对于不同人群，建议也很明确：刚需购房者，当下是“挑选空间大、议价能力强”的阶段；投资者（房企），务必谨慎，不要过早入场，核心是持续跟踪数据，等供需、信心真的出现“反转信号”再说。

本文来自微信公众号“58安居客研究院”，36氪经授权发布。

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