房地产市场：土拍释放特殊信号

07-22 07:03

土拍是楼市的前瞻反应，透过土拍市场的行情，能够预见接下来至少一年住宅产品的供应趋势。

今年上半年，全国各地土地成交呈现量降价升的情况，土地供应延续“控量提质”基调，高能级城市与低能级城市之间分化加剧，头部房企与普通房企之间差距拉大，土地市场正加速走向集中化。与此同时，各地拿地规则持续优化，有能力拿地的房企迎来了“好时代”。

各能级城市土拍分化加剧

TOP20城市成为成交绝对主力

今年土地供应秉持“控量提质”原则，少供地、供好地。宅地供应建面和成交金额同比均下降，但不同城市冷热不均。一二线城市土地成交量价齐升，三四线城市则量降价升，城市间差距进一步拉大。

一二线城市土拍回温，呈现量价齐升态势

据wind数据，上半年全国宅地成交建面17769万平方米，较2024年同比减少5.2%。而土地成交价格逆势上升，上半年全国宅地出让共收金7906亿元，同比上升13.7%。成交建面减少、成交总价上升，表明土地成交单价上行。上半年全国宅地成交楼面价均值为4449元，同比大涨22.2%。

土地成交均价上涨主要有两个原因：一是高能级城市土地成交占比提升；二是高价地成交量增加。各城市间分化加剧，高能级的一二线城市土地成交量和成交均价都稳步上升。

一二线城市土地成交价整体呈上升趋势，上半年地王频出，各地楼面价记录不断被刷新。例如杭州，上半年以1161亿元成交金额位列全国第一，接近去年全年水平，近20个板块地价创下新高，核心区域楼面价突破8.8万元。上海静安大宁、杨浦内环、浦东中环等板块有新地王出现；北京打破“两集中”以来宅地最高单价记录，海淀树村地块成交楼面价突破10万元/㎡。广州、成都、武汉、重庆等地也有新的板块地王诞生。统计显示，上半年核心一二线城市共卖出24宗楼面价超过5万元/㎡的宅地。

相比之下，三四线城市冷清许多，成交建面和成交金额都在进一步缩水。值得注意的是，在“控量提质”背景下，三四线城市供地拿出好地块，虽成交量下探，但平均楼面价止跌回升。

成交高度集中化，top20城市成交占比约7成

寻找确定性在房企投资行为中居首位。近年来，房企优化收缩投资战略，聚焦少数高能级城市，推高投资集中度。

中指研究院数据显示，今年上半年，宅地成交top3城市（杭州、北京、上海）宅地出让金额合计2805亿元，占全国300城土地成交金额约33%。卖地几乎成了高能级城市“专属权利”，基本面一般的三四线城市难参与其中。土地成交金额前20家城市占全国300城总成交金额的68%，可见土地成交集中度之高。

土地出让现“高阶”玩法

多地推行土地捆绑出让模式

今年2月，北京“三间房D区1205 - 0007和南区1202 - 0006、0007地块”打包出让，地块构成复杂，有好房子宅地、普通住宅用地和商办用地，最终被保利金茂联合体以10%溢价拿下。

不同板块、不同性质地块打包出让并非首次，2024年北京已开始试水。当年6月，“酒仙桥地块 + 前苇沟地块 + 中关村朝阳园北区F3地块”打包出让，被中建智地拿下；11月“小红门 + 酒仙桥 + 十八里店”组合地块成交，拿地的是中海新城。

其他省市纷纷跟进。去年底，成都首次推出打包出售的组合用地，4幅连襟地位于青羊区外金沙板块，1幅是住宅兼商业用地，3幅是纯宅地，土地面积总计约158亩，容积率均为1.8，最终由建发摘下，成交总价约34亿元。

上海今年第三批次集中供地挂出两宗组合地块。闵行区紫竹科学园区的组合地块，由两幅宅地和一幅餐饮旅馆用地组成，总出让面积21.72万㎡，综合容积率1.02，宅地容积率仅1.01，出让条件规定须自持全部约5万㎡左右商业配套并引入国际知名五星级酒店，地块由象屿地产以总价66.79亿、楼面价3.02万/㎡、溢价率18.97%竞得。另一宗组合用地位于青浦西芩单位，包含8幅子地块，4幅为住宅和办公混合地块、3幅为商办地块、1幅为商业地块，总出让面积16.77万㎡，总规划建面29.2万㎡，由城投公司长三角投资以底价竞得。

此外，河南今年2月出台文件，明确提出“实施宗地组合供应”，允许在城镇开发边界内将邻近的产业、住宅、商业地块打包为一个项目，分别出具规划条件后整体出让。

目前，土地捆绑出让模式无固定套路，可能是不同质地宅地组合，或住宅 + 商办/酒店；可以是同板块相邻地块打包，也能跨板块捆绑。无论哪种形式，对房企意味着准入门槛抬高。一方面，捆绑出让地块体量大，资金门槛提高，对房企资金实力要求更高；另一方面，地块位置有好有坏，业态复杂，考验房企综合开发及运营能力。今年以来，该模式在多地展开，有普及趋势，有利于土地综合利用、产城融合和区域均衡发展，但绝大部分中小房企无缘参与，将助推优质土地资源向头部房企（尤其国央企）集中，加速行业马太效应形成。

各地优化土地出让规则

对拿地房企越来越友好了

楼市持续低迷，土地市场风向逆转，如今是买方市场。地方政府卖地需拿出更多诚意吸引买家，今年以来，各地供地质量和供地规则持续优化。

响应好房子建设，各地主推低容积率优质地块

今年是好房子落地年，土地供地要为其“铺路”。5月实施的《住宅项目规范》规定住宅容积率≤3.1、高度≤80米，目的是终结高层建筑“鸽子笼”模式，提升居住舒适度，推动房地产高质量发展。

上半年土地供应中，各地主动调低容积率。克而瑞数据显示，截至今年3月初，全国容积率2.0以下在售地块占比达44%，创近四年新高。以深圳为例，过去很多高端改善项目容积率直奔4.0，刚需刚改项目动辄5.0以上，今年出让地块容积率断崖式降低，最低一宗为2.5容积率。上海年初平均供地容积率从1.87下降至1.78，北京从1.53下降至1.45，均为近年来最低水平。

优越地理位置、优质配套资源和极低容积率催生高热度、高成交价。如武汉武昌区推出的一宗容积率1.3的地块，因条件优质，吸引14家国央企及民企参与，最终以27920元/㎡楼面价成交，溢价率达54.36%，成为近年来参与房企最多、楼面价最高、溢价率最高的地块。杭州今年上半年供应的宅地中，低密地块占比过半，共31宗，不少位于主城区甚至热门板块核心地段。如建发拿下的蒋村宅地容积率仅1.1，成交楼面价高达88029元/㎡，成为杭州新晋单价地王。

优质宅地放量供应刺激了房企拿地动力，也推动“好房子”建设驶入快车道。