为什么开发商愿意高溢价拿地？

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四月八日，北京和浙江嘉兴先后对地块进行溢价交易，延续了一季度的热度。

其中，北京通州八里桥区一栋房屋被招商局蛇口拍卖27.082亿元，成交价格约31192元/平方米，溢价率为16.28%。但在嘉兴这次土地拍卖中，杭州浙仁置业有限公司(绿城)以总价6.55亿元，成交价格为8493元/平方米，溢价率为16.98%。

根据中指研究院的数据，截至今年第一季度，杭州、上海、成都居住用地平均交易溢价分别达到43.2%。、29.0%、苏州、宁波的平均溢价率也在28.3%左右，核心城市的土地市场热度较高。

“今年土地市场局部升温明显，主要集中在核心城市的核心区域。”4月9日上午，在接受《国家商报》记者微信采访时，同策研究院联席院长宋红卫表示，“好房子”建设标准为改善型商品开辟了新的空间，新产品将推动新一轮住房更换需求的释放。很多头部房企在核心城市高溢价拿地，也会考虑这方面。

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把压箱底部的福地拿出来

在一些业内人士看来，土地拍卖市场复苏有两个重要原因。一是为了吸引开发商拿地，很多城市拿出了压箱底的福地，对开发商更有吸引力；第二，房地产企业在选择城市投资时，更倾向于关注核心一二线城市。

4月1日，上海2025年第四批土地拍卖地块正式公布，共出让4块涉宅用地。在拟出让的土地中，杨浦区滨江优质地块“L4-02地块”也在其中。该地块拥有一线江景和完善的配套设施，引起了业界的高度关注。

此前杭州出售的滨江区西兴模块地块，成交价77409元/平方米，溢价69.86%，被滨江集团拿下；上海静安大宁地块，成交价92658.97元/平方米，溢价32.31%，被大华集团拿下；北京海淀树村地块，成交价10.23万元/平方米，溢价27.93%，被中海集团拿下；成都高新区大源地块，成交价格31700元/平方米，溢价70.4%，被招商局蛇口拿下。

“今年第一季度，300个城市的住宅用地交易规划建筑面积同比仍小幅下降4%，较去年全年下降18%左右。％，转让金比去年同期增长27%，溢价上升至13.6%。

4月9日上午，中国指数研究院指数研究部总经理曹晶晶通过微信告诉每一位记者，一二线城市平均溢价率很高，三四线城市的底价交易依然普遍。今年第一季度，各级政府加大了优质地块供应力度，推出了许多成熟低容积率的城市核心区(容积率)≤1.5)地块，引导房地产企业聚焦高价值地区开发。

曹晶晶提到，在房地产企业投资进一步聚焦核心一二线城市的背景下，土地交易基金的集中度不断提高，TOP20城市的居住用地出让基金占全国的69%(去年全年51%)。高溢价地块在各地竞拍，杭州一季度刷新记录三次，北京和成都两次刷新记录。在征地公司方面，龙头央国企凭借经济实力、投资主动性和加仓能力，依然是征地的主力军。

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为什么开发商愿意高溢价拿地？

这次土拍回暖主要出现在一线城市和强二线城市。

每次记者注意到，积极征地的房地产企业主要有三种类型:头部央国企，如招商蛇口、中海地产等。区域性深耕房地产企业，如滨江集团、大华集团等。近两年，全国范围内扩张迅速的区域性房地产企业，如建发房地产等。

而且这些拿地公司，有的是为了巩固区位优势，有的是为了看好一二线城市的改善需求市场。

以滨江集团为例，2024年获得23块土地，其中22块位于杭州。今年1月和3月，我们陆续加仓杭州，获得湖墅模块地块、水电新村地块、钱江新城二期地块。

滨江集团在2024年媒体恳谈会上表示，将继续深化杭州市场，将资源集中在杭州优质地段和项目上。

三月十八日，北京海淀区楼面价首超10万元/平方米，总价75.02亿元，溢价27.93%，拍摄者为中海地产。

三月十一日，成都首个楼面价格突破3万元/平方米的地块出现，总价27亿元，溢价70.4%，拍摄者为招商蛇口。

“今天的具体情况是，一些核心城市的高端市场供不应求，甚至出现摇号和抢号的现象。然而，一些三四线城市的远郊建筑没有被质疑，很难摆脱。特别是今年以来，北京、上海、深圳等地都拿出了很多高质量的压箱底福地，这在以前是不会拿出来的。许多地方多年来没有土地供应，这些核心区域的需求一直没有得到有效满足。因此，只要有新项目推出，新房的去化速度就会更快，所以这些地区的地块就成了房企关注的焦点。”招商蛇口管理层在2024年度业绩会上回答了该机构的问题。

宋红卫还提到，国家提出了“好房子”建设标准，为改良商品打开了新的空间，属于升级产品跑道。这是一个新的市场。对于原来的房子来说，这是一个降维攻击。就像苹果手机出来的时候，是对传统按键手机的降维攻击。新产品将推动新一轮住房更换需求的释放。很多头部房企在核心城市高溢价拿地，也会考虑这方面。