2024年深圳新开业业务报告：年度新增126万㎡

股票竞争激烈，增量商业市场如何爆红？聚焦深圳，「一线商业城市」在光环的背后，有一个关于「空间革命」与「情景内容」战争正在发生，非标准，主题IP、新基因强势破局，如自然疗愈、数字艺术等，重构城市商业纹路。

根据赢家大数据统计，2024年深圳新开业业务规模达到126万㎡，新增3万㎡上述18个购物中心。截至2024年末，286个深圳营存商业项目(其中购物中心超过200个)，总商业面积超过1800万㎡，股票业务总量仅次于沪京成渝，位居全国第五。人均业务面积1.02㎡/人，全国排名第十。(信息来源:大数据赢家，统计口径:商业规模。≥3万㎡，引用请注明)

资料来源：赢得大数据

与过去五年深圳新开的商业市场相比，2023年达到低谷后，2024年增血至正常范围，年内项目如期开业率达到92%，创近五年新高。随着这些新项目的进入，深圳的城市商业格局再次发生了变化。

仔细观察开业项目清单，呈现出“大象起舞，蚂蚁雄兵”的典型商业特色。

第一，区域实力公司继续通过新项目稳定市场份额，年内华润万象生活、万科商业、鸿荣源一方商置、海岸商业、华强商业等都有新项目进入市场。

第二，社区商业和非标创新的强劲崛起。，a park、大运会天地、Kaledo等非标商业爆红，宏发商业、人才安居集团等都推出了社区商业新作。

第三，未来城市商业竞争的焦点集中在“情景内容力”(例如数字艺术，主题IP、自然力等）以及“操作粒度”(例如亲子友好，社区商业最后一公里服务等)。

资料来源：赢得大数据

01

深化多中心格局，

“商业新极点”出现在宝安/龙岗区。

回顾2024年，宝安、南山、龙华、龙岗、福田、坪山、光明、罗湖等8个行政区分布了深圳新开的23个商业项目。核心城市新增商业供应大幅减少，非核心区域迎来供应高峰。

就商业规模而言，宝安区、龙岗区各新增商业42.7万元㎡和25.5万㎡，位居全市第一、第二。

“创新试验场”南山、福田：探索新的非标商业路径

作为深圳都市的核心区域，南山、福田、罗湖在2024年有8个新项目进入市场。

在这些人中，福田区诞生了以a。 以Park深圳数字艺术公园为代表的工业园区“改造”创意非标商业社区。

南山后海商圈带来了以kaledo为代表的探索盒mall的非标商业发展路线，而前海则带来了鸿荣源一方购买的全新产品线，作为第一方进入市场。

只有一个新项目进入罗湖区。

深圳天河城集团首个购物中心南区亮相。到目前为止，深圳天河城已经完成了一、二期合围运营，商业规模已经增加到12万。㎡，大大提高了商业知名度。

“商业新极点”宝安、龙岗：头部mall集群效应突出

宝安腹地商业格局的变化：2024年是大沙井区商业爆发的新元年，20万元㎡超大型万丰海岸城有效弥补了万丰街道的大规模商业空白，开业第一个月客流超过500人；池塘尾部的宝安华强广场以“国内第一个熊出没主题购物中心”开启了家庭快乐场的新感受。至此，大沙井地区形成了京基、天虹、海岸、华强四强，进一步提升了商圈的商业丰富性。

值得注意的是，随着2025年怀德万象汇、一方奥莱、华发冰雪世界等新项目的加入，下一个城市级商圈正在蓄势待发。

龙岗新人气爆款业务来了：坂田万科广场进入市场，弥补了坂田地区的大规模商业空白。其出色的自然情况和火爆的餐饮引发了区域消费热潮；龙岗的大运会世界依赖地铁TOD 自然商业区以“非标”运营引起了市场的极大关注。这个项目的进入对龙岗中心城市的商业区格局有着重要的影响。到目前为止，龙岗中心城已经形成了龙岗万科广场、仁恒梦中心、大运天地的竞争局面。

非核心区域“补位战”开战：我们注意到，2024年龙华、光明、坪山也有进入市场的项目，其中Costco新开业客(深圳龙华店)也是华南第一家独栋店，面积15000元。㎡，开业时，因为“排队3小时入市”，龙华区也成为深圳唯一一家国际零售巨头山姆和Costco“肉搏战”的行政区。2024年，坪山区迎来了两个新的商业进入市场，即悦邻SPACE和莹展汇，总商业规模10万。㎡，进一步丰富了该地区的商业体验。

截至2024年底，根据总商业面积，TOP5分别是深圳宝安中心商业区、福田CBD商业区、龙岗中心城商业区、后海商业区、龙华国际商业区。

02

加快运营创新

重塑城市新消费的“情景内容力”

从运营商的角度来看，深圳的商业仍然以民营企业为主要供应商，但近年来中央/国有企业的项目数量逐年增加。2024年，民营企业新项目占57%，中央国有企业占39%。

但值得注意的是，央国企在重资产、大规模商业等方面投入明显，如华润万象生活带来的深圳大运天地和BREWTOWN。；作为深铁集团的控股公司，万科带来了深圳第二个万科广场；广州国企粤海集团推出深圳天河城南区。这些项目规模从6万平方米到15万平方米不等。

在民营企业方面，为了进一步争夺市场份额，开始了多元化的商业之旅。比如华强商业带来了它的第一部旗舰作品——宝安华强广场，打造熊出没主题。；鸿荣源一方商业购物带来了全新的产品线新作品——一方汇和一方里，布局精品业务；海岸商业推出海岸城2.0版-万丰海岸城；优秀的商业管理继续深化非标跑道，带来新的Kaledo作品。

公司加码社区商业跑道

2023年，深圳市商务局发布《深圳市一刻钟便民生活圈试点城市建设实施方案》(以下简称《实施方案》)，提出“不断推进社区商业品质品牌化发展，全力支持新业态、新品牌、新模式进入社区”。在政策号召下，深圳社区商业迎来了“质量”发展阶段。

2024年内，深圳增加了12个社区商业项目，包括宏发商业推出的全新社区商业产品线第一部作品——宝安千里食家、深圳安家商业带来的三个“安家邻居”商业社区商业(高新安家邻居、彩田安家邻居、澜庭安家邻居)、深圳坪山悦商推出的悦商SPACE、深铁全新社区商业产品线瑞印里RAIL INLI，梅林新天地时代汇(改造再开)是中信带来的第一个商业社区商业信悦汇，深圳新世界集团带来的。

非标商业引起了热烈的讨论

作为对传统商业的反思，非标商业理念正在席卷国内购物中心行业，影响运营商的交易决策。2024年，包括深圳大运天地、深圳BREWTOWN在内的5家非标商业成功开业。、a 深圳数字艺术公园，Kaledo，深圳首创朗园。

其中，深圳BREWTOWN是一个以雪花总部园区为基础，以啤酒为主题的商业街区，由华润万象生活带来，引入了“开放街区” 独栋院落 “休闲广场”概念，啤酒场景元素随处可见，MAO引入 LIVEHOUSE、星派Xparty等娱乐品牌，以及特色餐饮业态，呈现“社交”、解压和打卡的特点。

深圳BREWTOWN

a park深圳数字艺术公园，前身是深圳成丰电子厂，设计构思为“社区公园”，旨在通过开放立体的公共空间、大量的公共座椅和可以就地坐下的平台和梯子，构建一个模糊的公园式社交场所，回归生活。改造后的a park吸引了众多经理创立的小众品牌，并频繁举办各种社区兴趣活动。

a 深圳数字艺术公园park

以“剧院式街区”的理念，Kaledo嘉乐道打造了“自行车公园”、“乐福里街区”、“万花筒剧院”、许多主题场景，如“非常车库”。

项目以长期主义的理念综合考虑。在投资方面，我们不是盲目追求经理品牌，而是选择有创意、有活力的成熟品牌，比如ZZER只有二华南第一家店。COINK 深圳首店CONCEPT默叙等，在保证项目小众特性的同时，创造出稳定的业绩。在运营中，邀请不同领域的兴趣品牌和经理联合举办特皮市街角咖啡节、第五届不仅微醺节、街角骑自行车生活节等活动。

深圳kaledo嘉乐道

场景革命加速，“自然治愈”成为主旋律

前海一方汇：滨海公园治愈系malll

该项目位于深圳前海桂湾国际金融城中心，商业面积8万。㎡，利用靠近海洋和公园的优秀位置，通过立体绿化、微地形和雕塑，打造出一个充满放松感的“城市公园mall”，用原创IP巨型奈斯兔打造两个永久艺术装置，在中厅打造巨大的新媒体艺术幕墙，将商业空间转化为创意创意的艺术空间。

面对“经理经济”和“非标商业”的兴起，前海一方汇还引进了各种兼顾社会属性的品牌，以“音乐”、“运动”、“艺术”三大主线在运营中刷新购物体验。

前海壹方汇

万丰海岸城：超“超”City“专而精mall

万丰海岸城商业面积20万㎡，引进了300 品牌，填补万丰街道大规模商业空白，开业首日客流39万 、首日销售额2100万 、店铺数量开业率高达95%，第一个月有近500名顾客。是深圳西部美食王国，拥有西部最全面的时尚体验格式，吸引了大量年轻家庭和年轻客户。

在设计上，南山海岸城的经典走廊设计一直延续，同时在户外建造了25000个走廊。㎡无边界海岸公园提高了项目的公共属性。大面积的绿色生态景观也植入购物中心，为用户提供开放、放松、绿色、有氧的商业空间。

万丰海岸城

大运天地：“自然感”街区商业

深圳大运天地商业面积65,000㎡，总体规划了近200个品牌，开业第一个月人流量超过300人。该项目采用独特的开放式街区设计，将自然元素完美融入商业空间。低密度的松弛街区，漂浮在空中的“云”、白墙上的诗意装饰凸显了自然的文艺感；湖边还有鹿、鸭、天鹅等野生动物，为项目增添了一些野趣，让消费者享受到轻松愉快的商业体验。

另外，大运天地还注重公共空间的运用与创造，通过艺术设备、活动、社区营销等方式，营造出独特的场域气质。

大运天地

宝安华强广场：“熊出没”IP主题

宝安华强广场商业面积10万㎡，作为中国第一个以“熊出没”为主题的购物中心，它不仅带来了中国第一个由华强方特打造的亲子主题室内游乐园——熊乐园，还巧妙地融合了自然、艺术和科技，通过30多个“熊出没”主题小品和场景，为消费者带来了身临其境的消费体验。

开业时投资率高达96%、开业率接近90%，开业第一天就吸引了16万多人。入口处高达10米的“熊出没”IP雕塑巍然屹立，场内创造了“强哥研究所”等六大主题场景。、“熊熊食堂”、童趣树洞等，提高了商场的空间互动性和趣味性。

宝安华强广场

坂田万科广场： “都市绿洲”现象级

坂田万科广场商业面积15万㎡，引进了近300个优质品牌，开业以来人气持续火爆，位居“深圳人气购物中心排行榜”TOP10。

项目以“商业”为主 以立体公园为核心理念，将自然元素深度融入商业空间，为自然场景和公共活动平台的建设提供了近1/5的商业面积，即2.7万平方米的空间，打造了“本地自然探索博物园”。通过“公共艺术”，整个公共空间汇集了200多种外国和深圳本地植物和深圳十大明星动物。 “科普宣传”的双向文化氛围塑造，为大众呈现了一次身临其境的自然探索之旅。

坂田万科广场

展望2025年，深圳将迎来商业项目供应高峰，每年有26个新项目计划进入市场，头部效应显著。

华润万象生活将带来深圳湾万象城二期和怀德万象汇；K11集团将带来K11大湾区旗舰杰作。 ECOAST，大悦城控股大湾区第一座大悦城也将亮相。从区域来看，重量级新项目进入市场，包括宝安福永沙井区、宝安中心、南山蛇口、后海区、罗湖翠竹区，区域商业格局可能发生重大变化。

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