百家公司进入代建，前三季度新增规模TOP20比上季度增长40%

2024-10-18

2023年是代建快速扩张的一年，TOP30代建公司新增签约面积1.82亿平方米，按可比口径同比增长25.5%，其中7家公司新增签约面积超过1000万平方米。

截至2024年，超过100家企业进入代建或承接代建业务，市场上几乎所有有意愿、有能力的企业都“结局”代建。

有些企业为了提高利润增长点，很早就布局好了，有些企业则是“夹缝求生”迅速进入。

根据CRIC数据，2024年前三季度新增规模TOP20公司新增签约面积12040万平方米，比第二季度末增长40%。第三季度末，新增规模TOP3的房地产企业新增面积已占TOP20房地产企业新增面积的38.9%，行业新增面积集中度持续较高。

代建跑道的竞争越来越激烈。

01 近百家房地产企业涉及代建，销售百强代建业务覆盖率超过80%。

自2019年以来，随着房地产销售的下滑和公司投资能力的“丧失”，原本利润微薄的代建成为众多房企眼中的“热门商品”，代建行业也迎来了一波快速扩张期。

就规模而言，2023年代建公司新拓面积已接近2亿平方米，TOP30代建公司新增签约面积(2023年)1.82亿平方米，按可比口径同比增长25.5%。

就企业数量而言，截至2024年9月，已有100多家房地产企业进入代建或承接代建业务。销售50强房企(2024年上半年全口径额度排名) 同样)有46家代理公司布局，只有少数港资和民营企业没有代理业务，比如大华集团和香港置地。最近正在重组的美的地产表示，重组后代建设业务将是一个非常重要的组成部分，希望在未来2-3年内，第三方建设业务将逐步超过整体开发建设业务的20%。在包括众多出险公司在内的销售百强代建业务覆盖率超过80%。

可以看出，目前市场上几乎所有有意愿、有能力的企业都是“结局”代建，竞争程度进一步加剧。为了提高利润增长点，一些企业很早就布局好了，而另一些企业则迅速进入“夹缝求生”。

02 与第二季度末相比，前三季度新增规模TOP20公司增长40%

根据CRIC数据，2024年前三季度新增规模TOP20公司新增签约面积12040万平方米，比第二季度末增长40%。与过去几年相比，它占2023年同一公司新增建筑面积的66%，可见规模增速有所放缓，但仍明显高于2022年(占同一公司2022年新增建筑面积的97.7%)。

根据上半年新增建筑面积的分布，TOP20房企中有9家新增建筑面积超过500万平方米，比第二季度末增加5家。

具体来说，绿城管理的新规模仍然是第一位的，2024年前三季度新增2720万平方米，同比增长1.8%，比上半年末增长974万平方米，也是唯一一家规模超过1000万平方米的公司。徐辉建管和蓝城集团分别以952万平方米和938万平方米排名第二和第三。

行业新规模集中度持续较高。第三季度末，新增规模TOP3的房地产企业新增面积已占TOP20房地产企业新增面积的38.9%，新增规模TOP5企业新增面积占50.9%。

“新”进入公司仍在积极扩张。除绿城管理外，第三季度增量较大的公司包括徐辉建设管理、润地管理和投资建设管理，本季度新增规模超过200万平方米。

03 中央国有企业以政府代建为基础，民营企业多依靠商业代建扩张。

与民营企业相比，凭借“出身”的优势，央国企以政府代建为基础。，逐渐走向多元化建设模式，凭借其主要资源优势成为细分领域的领导者。中国国企中华润、招商、建发代建规模持续领先，代建业务多为政府代建。以商业代建为主，在细分领域不断探索。

与国有企业相比，大多数民营企业在市场上升的过程中，不会将代建业务作为收入的主要贡献点。在多次市场变化中，滨江、朗诗、建业、碧桂圆等。逐渐将代建作为增长的第二条曲线，但整体业务比例并不高。2020年后，这些公司开始加速发展，旭辉、中梁等公司开始进入。从进入公司的代理建设特点来看，民营企业可操作范围更广，自由度更高。虽然突破政府建设等高门槛方式的机会更小，但在商业建设和定制建设方面有更多的创新。

根据CRIC数据，2024年前三季度TOP20公司新增代建的委托方格局总体保持稳定。前三季度，客户比例最高的类型仍然是私营企业，占37%，比上半年下降2％；二是政府部门、国有企业和城市投资委托，各占29.15%和28.17%。

就项目类型而言，商品房项目仍然是代建的主要业务类型，占56%，第二，公共建筑配套项目占22%，商业、工业园区等其它类项目占13%，保障房占8%。