最近的豪宅市场，太刺激了

最近，房地产市场可以说是冰火二重天。

与普通住宅相比，豪宅市场有点疯狂。

广州瑞鹏一号、上海顺昌九里等豪宅项目，销售额和最高房价，均创下新纪录。

就成交额而言，仅上海一个城市，上半年总价超过2500万的豪宅成交额就超过2025套，总销售额超过710亿，直接超过去年全年，创下了历史新高的上海。

而且，这类豪宅的市场也不仅限于超一线城市。近日，在浙江义乌，绿城套均2000多万元，起价6万/元的豪宅也被抢购一空，首开销售额20亿元，中签率仅为27%。在一个半月内，两次加推开盘，单盘业绩达到35亿。当前市场环境下，豪宅市场为何走出独立市场，屡创新高？豪华住宅市场火热，价格迅速上涨，是否会推动市场整体信心回升？

高档住宅快速放量竞争烈度逐步升级

事实上，上半年，豪宅之所以大火，很大程度上是因为土地供应结构发生了变化。近两年来，随着房地产企业投资总额大幅萎缩，土地市场停滞不前。为了争夺剩余的投资份额，各地基本都拿出了压箱底部的优质地块来吸引开发商。

出于规避风险的需要，开发商也在追逐确定性更强的优质地块，导致土地市场长期存在“冷热不均”现象。拍卖和抢地同时存在，很大程度上也对应了当前豪宅销售的市场形势和刚需冷却的市场形势。特别是去年各城市消除土地“限价”后，各种“地王”频频出现在各地的土地拍卖中。

比如去年，合肥、东莞、成都几乎同时拍摄了全市楼面价格的“新地王”，创造了土地拍卖最高成交价格记录。成都甚至在一次土地拍卖中一次拍摄了三个区域地王，最高溢价率高达43%。去年年底，南京、杭州、苏州、长沙和青岛也拍摄了自己的板块地王。根据土地拍卖的楼面价格估计，房价创下新高是肯定的。

1、土地供应的结构性变化，催生了大量豪宅

尤其是上半年豪宅大火的一线城市，土地供应豪宅化情况，也相当明显。就拿广州来说，2021年广州的土地供应，还是以增城、南沙等相对郊区为主，近两年明显开始向核心区倾斜。去年，天河区甚至成为供应最多的地区。今年广州的土地供应仍然是一种趋势。在2024年公布的第一批宅地清单中，海珠区、荔湾区、天河区等中心城市共供地10个，占比45.5%，包括天河区金融城地块、世界大观地块等热门目标。这类中心区域的自然稀缺，代表着地块供应本身就是向豪宅倾斜。

同样的情况，深圳也是如此，前不久热销的深湾玖序，被称为深圳湾“稀有”地块。事实上，深圳上半年的豪宅交易量并不突出，很大一部分原因是深圳主城区的土地交易一直很少。现在深圳显然也在想办法增加核心地区的宅地供应。七月八日，深圳市规划与自然资源局南山管理局对后海湾两块地块进行了规划调整。二类住宅用地的用途在主导功能均为商业服务业设施用地的地块中得到加强。

这种绝对核心区域的规划调整，几乎相当于预定了未来豪宅的畅销席位。上半年豪宅市场火爆的上海，今年进入市中心。高总价面貌项目集中入市井喷年。超一线 核心区旧改 外观别墅，这种稀缺的BUFF商品，几乎是大陆豪宅的顶级搭配。在上海，外观别墅是一种特殊的商品。根本原因是旧改区与历史特色区高度重合，遵循“留改拆”的原则，通过城市发展进行建设。

不但不需要走正常的批号和公示流程，可以直接取证上市，而且独特的设计和历史文化背景，也使得商品极具升值空间。例如，建国东路67-71邻里历史风貌保护和城市更新项目中海顺昌玖里是上海市剩余最大的毛地项目，位于黄浦区核心区域，北邻新世界，东接老城区。按照计划，该项目包括3栋超高层住宅和30栋左右的独栋别墅，以及历史文物保护建筑。六月二十七日，中海顺昌九里与恒昌玖里面貌别墅入市，每平方米29.8万元的价格刷新。上海新房均价历史新高。据了解，今年上海将有不少别墅产品进入市场，包括新世界、人民广场、豫园、淮海中路、老西门、董家渡、江宁路、西藏北路、东外滩、北外滩等核心板块。毫无疑问，上海接下来仍将是顶豪项目的角力场。然而，高能城市豪宅的流行并不能反映全国高端市场的全景。甚至，随着供应量的增加，真正的豪宅市场，竞争的激烈程度也在不断升级。

2、豪华住宅市场高度分化，竞争强度加剧

一般来说，改进商品可能还是以地缘用户为主，但顶豪项目的竞争是全域性的。财富客户在全国市场的产品中处于领先地位，顶级豪宅项目也在全国市场的用户中处于领先地位。核心城市豪宅市场的爆发无疑是双向的。但是同时出现的，是其它地区、其它板块、其它高端项目的冷却。伴随着核心城市豪宅的大量供应，不但低线城市被虹吸的效果加剧，而且高能城市之间的竞争也在加剧。例如，据《21经济报道》报道，目前豪宅客户实际上是在追求“性价比”，这种客户群体的财务规划需求更高，对城市也不那么敏感。

例如，深圳的豪宅市场已经被广州分流了。与此同时，广州一二手豪宅的成交量也在上升，深圳二手豪宅的成交表现也比较平淡，甚至不如去年同期。在上海许多项目的交易名单上，也涌入了许多外国客户。不但邻近城市出现了虹吸效应，甚至还有不少长距离跨区域的客户。或者以中海顺昌玖里为例，736组首次开盘认购的客户中，只有44%是上海本地买家。；共有9组公司和海外人士，占1.2%；其他地方的购房者占403组，占54.8%。长三角的大规模辐射，以及广阔的内陆城市。

可比较的是，根据克而瑞的数据，青岛崂山豪宅区的价格在1400万左右，上半年每月签约14套。从717套的总数来看，去化周期并不乐观。总体而言，高端市场虽然有很多亮点，但也没有普遍的回暖。即使是由于资产短缺的大背景，客户对资金安全和资本增值的要求也更高，对产品也更挑剔。豪华住宅项目，面临着城市潜力、板块价值、产品质量和价格因素的综合竞争。它还决定了，高光只属于少数项目，想要脱颖而出也不容易。

高质量仍然是行业方向追求的确定性，只有提高产品实力。

明源君去年表示，目前的房地产市场，最为明显的短缺，就是高品质住宅的短缺。所以，从去年下半年开始，放开土地限价，调整土地拍卖规则，就是要允许出现高价房。当前整个投资领域，面临着“资产短缺”的局面。近期豪宅市场的热销神话，基本的内在驱动力在于投资者对资产保值的需求。目前真正能保值的商品，要么有核心稀缺资源，比如在城市核心区域，要么有独特的自然景观，要么有独特的产品价值。无一例外，高价格和神话，都是用资源堆砌起来的。

第一，资源绝对稀缺，保值能力稳定。它是顶级豪宅必须具备的核心理念。包含生态资源的核心区域，不可复制。例如，广州鹏瑞1号不仅占据了广州最好的河岸资源，而且开发商还在项目旁边租用了珠江江心的一个江心岛20年。他们应该把这个面向鹏瑞1号的岛屿变成世界级的江心生态岛。岛上将有十大景点，如彩色花田、花堤步道、荷风钓鱼、儿童乐园等。，具有漫游、欣赏、休息、种植等功能，为项目的自然禀赋提升了一个台阶。

事实上，目前一些中高端项目也在运用这一整体环境升级思路。比如主动忍受红线，腾出空间打造街角花园；甚至将项目景观的范围从红线扩展到城市连接面，自行出资更换市政道路的行道树和地面铺装，升级整个街区的景观。此前还有重庆临湖豪宅，也将对整个湖区进行综合治理，打造环湖生态绿地及主题公园。高质量的项目，不仅要想办法弥补短板，还要延长长板。

要支撑价格上涨，就必须充满资源。第二，绝对优秀的产品力量。包括过去长期短缺的大户型、优质产品，以及社区质量、产品形式、装修质量、配套质量，甚至是圈内资源的全面升级。近两年高端产品的趋势是卖得越多越好。首先是面积位移。根据克而瑞的数据，2023年一手豪宅的交易结构中，超过180平方米的房屋交易比例不断增加。在中国20个核心城市的1000万豪宅交易中，超过180平方米的商品交易比例已经达到40%。中等面积的豪宅占比基本降低。

今年很多新的豪宅项目往往面积在300-500平方米左右，甚至市场上有近1000平方米的豪宅产品。改善时代主要产品的“大房子的趋势”也适用于豪宅领域。毕竟奢华和高贵总是来自比较。第二，极高的风格化和定制化。顶豪商品一直都是高度定制的。例如深圳湾一号，从开发到上市需要5年时间，规划方案38次推倒重来，光是设计成本就高达3.5亿元。目前主流项目全面“精品化”，大量改进型项目逐步配备会所级公区、豪宅级装修、酒店式配套、豪华建材。除了资源和材料的积累，顶级豪华项目还有更多的艺术性。 、设计感。例如，广州的一个项目，从2021年开始，就开始在全球范围内寻找设计师，并花了两年多的时间聚集在一起，成为世界顶级项目的设计师。

整个项目面向不同的空间，邀请不同的设计团队独立研发。整个项目不复制，只定制。其设计费用也是普通豪宅项目的十倍以上，工程费用也是其它豪宅项目的3-5倍。另外，3.95米的楼高，更是真正用钱砸出来的空间体验。为了恢复海派的面貌，上海岳黄浦源从前期拆迁的老房子里卸下了近百万块老砖，并保留了数百套门和山花，坚持像以前一样修旧。这种独特的设计，也是构成豪宅价值的重要组成部分。总结总的来说，上半年豪宅市场的亮点很大程度上归功于政策对高端市场的完全放松。让价格回归真实的市场需求。然而，随着高端品牌供应的快速增长，结构性短缺将逐渐趋于平衡。整个行业的规模不是几个豪宅项目能支撑的。归根结底，主流改进是房地产企业的基本市场。。

本文来自微信公众号“明源地产研究所”，作者：苏兮，36氪经授权发布。

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