硅谷房价中位数突破200万美元，还会继续上涨吗？

过去第二季度，美国房价再创新高，硅谷房价中位数突破200万美元。

美国全国房地产经纪人协会（NAR）据说，这个协会可以追溯到1979年的数据，美国历史上没有一个大都市的中位数超过200万美元。

根据NAR发布的最新数据，在美国，89%的大都市地区在第二季度房价上涨。在此期间，固定抵押贷款30年的利率从6.82%到7.22%不等。

此前发布的标普凯斯-席勒指数也显示，美国房价再创历史新高:2024年5月，美国平均房价同比上涨5.9%，纽约、圣地亚哥和拉斯维加斯是增幅最高的三个美国城市。与此同时，该指数覆盖20个城市的房价正在上涨。

美国金鹰房地产投资公司执行合伙人陈跃武告诉第一财经记者，5月份的数据显示，美国平均房价连续16个月上涨，连续10个月创历史新高。

“目前，美国的房地产库存在3-4个月的销售额，远低于6个月的平衡点。”他解释说，“美联储主席鲍威尔承认，美国房地产供应在3月初的国会询问中严重不足。美国各大权威部门估计了美国住房短缺，其中房利美和房地美的估计在400万左右。美国房地产市场供不应求是房价持续上涨的主要原因。”

哪里涨得快

根据NAR的数据，第二季度，圣何塞-桑尼维尔-圣克拉拉地区的独栋房屋价格比去年同期上涨了11.6%，达到208万美元。

邻近的旧金山在最昂贵的大都市区排名第二，过去一年房价中位数上涨了8.5%，达到145万美元左右。加利福尼亚州有七个最昂贵的市场。

例如，威斯康星州的拉辛市和纽约州的格伦斯福尔斯市在第二季度实现了19.8%的房价同比增长，美国一些城市的房价增长令人惊讶。

与此同时，一些快速增长的市场的房价增速也有所放缓。例如，曾经风靡一时的美国得克萨斯州首府奥斯汀的房价在第二季度持平，而田纳西州首府纳什维尔的房价涨幅与中国房价中位数的4.9%持平。

标普凯斯-席勒指数显示，在5月份美国城市同比增长率中，纽约以9.4%的同比增长率排名第一，其次是圣地亚哥(9.1%)、8.6%的拉斯维加斯、迈阿密(7.6%)和洛杉矶(7.5%)等。

需要注意的是，房价的快速增值也反映了更广泛的负担问题。根据NAR数据，在美国，第二季度，一栋房子的年房价增长率为4.9%，达到42.21万美元。

NAR数据显示，在美国48%的市场中，收入至少要达到48%。 十万美元可以承担10%首付的抵押贷款。

首席经济学家云NAR（Lawrence Yun）对此，“这对于那些在财富增长方面取得进步的业主来说是个好消息。然而，对于一些想买房的人来说，这是非常困难的，因为满足条件所需的收入可能比几年前翻了一番。”

目前，根据计算，美国每月中位数抵押贷款的支付金额为每月2262美元，比第一季度增加了约11%。第二季度，家庭通常在支付抵押贷款时，将收入的26.5%与前三个月的24.2%相比。

八月初，纽约联邦储备银行发布了一份关于2024年第二季度家庭债务和信贷的报告。报告显示，美国家庭债务总额增加了1090亿美元，达到17.80万亿美元的创纪录水平。抵押贷款余额增加了770亿美元，达到12.52亿美元。

继续涨？

根据美国劳工部发布的数据，2024年7月美国消费者价格指数（CPI）与2021年3月以来的最低水平相比，通货膨胀率已经下降到2.9%，这使得美联储在9月份降息的计划更加可行。

此前，联邦储备系统理事会(FRB)在7月底宣布将利率保持在5.25%至5.5%的目标范围内，这是2001年1月至今的最高水平。美联储表示，最近几个月通货膨胀减少取得了一定进展，但通货膨胀仍处于领先水平。

上海交通大学上海高级金融学院实践教授胡捷在接受第一财经记者采访时表示，美联储不会太在意资产价格，尤其是金融市场的资产价格。相比之下，房地产价格可能会引起更多的关注。

他解释说，一般来说，美联储在考虑降息时，关注的三个关键指标是通货膨胀率、失业率和经济增长率。

“通货膨胀率下降到2.9%，基本达到美联储的目标，而美国的失业率明显上升，超出预期。鲍威尔强烈建议9月份降息。”陈跃武告诉第一财经记者，市场预计2024年美联储降息幅度将从0.5%下降到0.75%。

他还提醒道，目前“美国30年的抵押贷款利率在两周内从7%大幅下降到6.5%左右。这对美国房地产市场来说是一个很大的好处”。

他预测，如果美联储市场预测打开降息周期，抵押贷款利率将进入下降通道，并继续大幅下降。“这将大大释放对房地产的需求。我们预测，房价上涨将再次加速，增长率将从目前的6%回到10%以上。”

在最近的一份报告中，牛津经济研究院发现，发达经济体的房地产市场似乎相对安全地避免了上一次泡沫通缩，所有主要住房市场的价格都高于疫情前。

牛津经济研究院的研究发现，尽管目前房价收入比例（price-to-income ratios）在2008年金融危机之前，已经接近了水平，但是房价租金比（price-to-rent ratios）仍然远远高于疫情前的水平，这可能意味着即使房价没有完全下跌，仍然有缓解的空间，但是同时也警告着租金可能会继续以比平时更快的速度上涨，从而加剧服务业通胀回落缓慢的问题。