北京一个项目开盘2个月只有3套网签，“要不是降价很多，要不是商品特别好”

中建和颂九里售楼处沙盘 每经记者 包晶晶 摄

2024年北京首次土拍，丰台区西南五环内大瓦窑“双子星”L422，溢价封顶拿地，参考价8.3万元/平方米。、中建信和京能，L44地块花落，两块地块只有一路之隔，最后两块都是土地上限价格。 摇号(提交高标准住宅建设方案)成功转让，京能置业获得L44地块，中建信获得L42地块，溢价率为15%。

但是土拍时的亮点并没有一直延续下去，两块地中比较难打造的L42(即中建和颂九里)自6月份开业以来只有3套网签。

8月12日，中原地产首席分析师张大伟向《国家商报》记者分析:“卖不出去的原因有很多，但核心有两点。第一，北京现在市场很“卷”，九里的价格没有优势，商品也没有特色；第二，这个地区竞争激烈。”

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开盘2个月网签3套房

6月21日，记者走访后发现，L42地块严重受伤，三角形对建筑的排列构成了相当大的挑战。该项目总共计划了9栋建筑，为17栋。～以18层小高层为主，还有8层洋房，主房型为113平方米三居室和135平方米四居室，最大的是163平方米四居室。

第一栋8号楼、9号楼，户型为112平方米三居室、134平方米四居室，建筑位于地块边缘，更靠近京港澳高速公路。

“我们的整体布局是封闭的。虽然你看起来在我们红线的位置，但前面有一个宽50米、长300米的市政园林。”房地产销售小丁(化名)告诉《国家商报》记者。

另外一方面，这个地块离地铁站有点远，与竞争产品相比并不占优势。

为抓住去化，和颂九里发布了一个招式：降价。

小丁为每一位记者计算了一套9楼134平方米四居室的优惠情况:价格81556元/平方米，总价1100万元以上；如果当天认购可以再享受19%的折扣，折扣首开折扣98%，折扣首付99%，司庆月折扣99%，渠道专属折扣99%，最终总价1036万元，相当于14%。

然而，2个月以来，项目总网签数量为3套。

根据北京市住房和城乡建设委员会的网站，8号楼1模块802已经签约，601和1101已经在线备案。

根据记者在售楼处看到的价格公示表，8号楼1模块802的拟售建筑面积价格应为8022元/平方米，但北京市住房和城乡建设委员会官网显示，网上签约平均成交价格为68933.21元/平方米，而最初的项目参考价格为8.3万元/平方米。

项目一房一价表

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区域性项目竞争激烈

“我们卖的8号楼和9号楼价格比较低，但是后期开盘价会比较高，比如4号楼。”小丁指着沙盘向每一位记者解释，“利润是以后的价格收回的。最后整个项目完成后，均价会达到83000元/平方米左右，因为每个项目都是低开高走，上来就卖不出去，越卖越便宜。”

据小丁介绍，8号楼和9号楼的位置在小区内并不是最好的，但两个月只有一套网签和两套预订的表现也在一定程度上反映了市场对这一板块的价值判断。

值得注意的是，大瓦窑板“双子星”地块周边只有两个新项目，即天阅山河和国誉万和城，均于2020年7月获得土地，已陆续交付房屋。其中，天阅山河(云阅嘉园)在三年半前以平均价格8.1万元/平方米开盘，已转入现房销售，但仍有更多房屋未能出售。国誉万和城(泽誉嘉园)的情况稍微好一点，大概有35套现房可以卖。

与中建、颂九里3.6公里的小瓦窑地块相比，华曦府(金淞悦嘉园)的销售状况尚可，余收盘10套左右，但网签均价为7.5万元/平方米。

那大瓦窑地区的二手房价格又怎样？

链家平台显示，目前项目周边卖的房子不多，国誉万和城、天阅山河各有2套，平均挂牌价格8.5万元/平方米；10年房龄相邻的经济适用房丰泽家园挂牌29套，挂牌价格3.7万元。～54,000元/平方米；22套大瓦窑绿洲佳园在售，挂牌价格37,000元～每平方米4.9万元。

万科中粮假日风景，一站地铁以外，房龄约15年，二手房均价6.8万元/平方米；建邦枫景每平方米5.6万元。

相比之下，与颂九里相比，二手房的价格要高得多。

另一个“双子星”——京能·西贤府，7月份开盘，平均价格8.3万元/平方米。目前北京市住房和城乡建设委员会官网还没有网上签约记录。

根据房地产销售的推荐，大瓦窑板块位于丽泽商务区的“后花园”，坐地铁到丽泽大概需要15~18分钟。然而，丽泽商务区本身仍在不断建设中，成为一个成熟且具有辐射功能的城市副中心仍在等待时间。定位为“承接丽泽商务区溢出居住需求”的大瓦窑区，其城市规划和界面能否支撑当前市场下行趋势下8万元/平方米单价的“野心”？

张大伟说：“这个地区竞争激烈，要么价格下降很多，要么商品特别好，要么卖得不好，不仅仅是这个项目。