八年后，全国新的“地王”诞生了

上海新一轮集中土拍于2024年8月7日结束。

开拍前，徐汇滨江原“小米总部地块”备受关注，共吸引了7家优质房企参与竞争，其中4家为副部级央企。

毕竟这块地有很多亮点。首先，它位于上海徐汇滨江一线，靠近西岸金融城。对面是香港置地启元，均价17.8万元/平方米，靠近4。、12号线大木桥路站约600米，且无保障房要求。

这个地方的起始楼面价格是每平方米100805元，已经超过了国家价格地王的记录，最高总价限制为48.048亿元，溢价率为30%，如果地块最终达到最高限价，拍摄者将通过摇号来确定。

八月七日开拍当天，半小时内达到30%的溢价限额，进入摇号阶段，最终由绿城获胜，至此，该地块以每平方米131045元的地板价格，成为全国最新的单价地王。

2024年8月7日，上海新一轮集中土拍如期开拍，5宗地均成功转让，总成交面积25.6万平方米，总成交额109.5亿元，2023年至今，总溢价率为12.1%，创下月度溢价率历史新纪录。

本批土地拍卖是《上海九条》颁布后的第二批宅地转让。从上一轮开始，上海土地拍卖取消了2021年实施的10%溢价封顶原则，转让条件中没有房地联动价格的相关规定。

徐汇滨江地块在本轮竞拍的五大地块中，关注度最高，该地块曾于2021年由小米拍摄，其特点是商业办公用地，成交价格为15.5亿元，转换为31001元/平方米。原本计划建成小米的上海金融总部，由于上半年市政规划用地发生变化，政府再次收集和储存土地，随后将土地性质调整为宅地。

再一次上架后，起价36.96亿元，且没有中小套型比例要求，最高总价限制为48.048亿元，以“招挂复合”的方式转让。如果地块最终达到最高限价，拍摄者将通过摇号来确定。

值得注意的是，这个地方的起始楼面价格达到每平方米100805元，已经超过了融信的国家价格地王纪录。2016年，融信以总价110.1亿元、溢价139%的价格拿下上海静安区中兴社区地块，楼面价格约100218元/平方米，成为当时全国价格之王。

本次拍卖的徐汇滨江地块没有房地联动价格。可以参考香港置地启元项目对面，均价17.8万元/平方米。是今年上海第四批新房的价格天花板。今年4月开市，认购率235%，两小时内清算。

该地块在拍摄半小时后达到30%的溢价限制，进入摇号阶段，最终由绿城获胜，总价48亿元，地板价131045元/平方米，成为全国单价最新地王。这次土拍结束后，徐汇滨江的价格体系有望再次被刷新。

从这次出让的5宗地块整体来看，1宗地封顶摇号，1宗低溢价，3宗底价成交，虽然整体溢价率高达12.1%，刷新了2023年以来月度溢价率的新高，但主要是徐汇滨江小米地块的30%溢价上涨。事实上，这一轮土地拍卖市场的热度和热度明显分化。

就房地产企业而言，五宗地中，浦东北蔡、奉贤新城、青浦重固等偏远地块均只有一家房企参拍，虹口江湾地块由绿城、象屿、保利三家房地产企业拍卖，许多房地产企业/联合体拍卖最受欢迎的徐汇小米地块，包括保利、招商&徐汇城投资、中海&西岸集团、华润、绿城、越秀&象屿、陈嘉等。房地产企业参拍热情明显冷热不均。

从转让具体地块来看，虹口江湾地块位于中外环。虽然地块位置不如徐汇小米地块，但交通相当便利。地块距离轨道交通3号线江湾镇路站0.6公里，生活设施丰富。这个地方吸引了绿城和象屿之间的激烈竞争。经过24轮出价，绿城最终以6.48%的溢价率获得了12亿元，楼面价格为4847元/人。㎡。

剩下的浦东北蔡、奉贤新城、青浦重固地块略显冷清，各有一名投标人报名，均以底价成交。投标人分别是浦开、奉贤新城公司和保利发展。

值得注意的是，上海本轮土拍民营企业的主动性明显提高，在徐汇滨江和虹口江湾地块的同时，绿城、宸嘉都积极参拍，尤其是绿城。从拍卖结果来看，绿城运势最好。它不仅击中了徐汇滨江最受欢迎的土地拍卖地块，还以6.48%的溢价率获得了虹口江湾地块。最终，绿城总成交额60亿元，占土地拍卖总额的55%。

2024年8月7日，在土地拍卖结束后不久，上海土地交易市场随后发布了下一批土地拍卖转让公告，静安区曹家渡社区共挂出两块地块， 静安区灵石社区N070402模块9A-20地块和C050301模块094a-14地块。

转让通知称:针对房地产市场供需关系的新变化和人们对优质住房的新期待，可以充分发挥市场机制的作用，创造更加公平、充满活力的市场环境，优化资源配置效率，实现效益最大化，增加优质住宅用地供应。

自上海新《沪九条》明确规定土地和住房供应提升以来，上海已经开展了两次土地拍卖。这两次土地拍卖取消了2021年实施的10%溢价率封顶原则，转让条件中没有房地联动价格的相关规定。

就结果而言，上一轮土地拍摄杨浦两宗宅地分别以17.12%和21.18%的高溢价成交，本轮土地拍摄徐汇滨江小米地块30%的溢价封顶，两次土地拍摄热度均明显回升。

但是与此同时，土拍市场的冷热不均仍然存在，上一轮宝山顾村和奉贤新城以底价成交。本轮浦东北蔡、奉贤新城、青浦重固地块均以底价成交，冷热分化非常明显。

归根结底，很大程度上与郊区新房去化速度的差异有关。虽然“517”新政后市场有一定的积极作用，但好处更多地集中在市区，中心城区的优质项目出现了“日光盘”，郊区项目去化缓慢，部分项目开盘去化率甚至在个位。

在这种背景下，也不难理解上海第五批土拍选择挂牌静安2宗宅地。未来，土地供应方将继续延续“高频、少量、优质”的土地供应策略，土地拍卖市场将聚焦核心城市优质板块。

总体而言，上海本轮土拍如期持续冷热分化的格局，未来市场分化也将进一步加大。

需要注意的是，土地拍卖市场热度的维护，不仅要保证土地质量，还要有正常利润的预期，同时也离不开好的项目。

随着上海核心地块的不断转让，这些地区的土地拍卖受欢迎程度可能会有一定程度的降低。未来，高端市场的产品竞争将会加剧。

本文来自微信公众号“丁祖昱评房市”，作者：编辑部，CRIC研究。

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