三四线城市率先进入代建高峰

在过去三年的行业转型期中，企业投资呈现出两个特点。一是大量民营企业撤出，中央国有企业领先，及时获得大量优质地块，主要是独立开发；二是城市投资大规模拖累土地市场，但开发能力严重受损。

自城市投资土地成为土地市场的中流砥柱后，以低风险、低成本、轻资产运营，导出品牌和管理的建设模式成为房地产企业新阶段“突破”的重要跑道。

根据CRIC各城市机构对29个重点城市销售的商品房项目进行调查整理，目前代建比例约为1.67%，不同城市的比例参差不齐。就代建项目的区位分布和代建企业的布局而言，均有显著差异。

根据不同能级城市的统计结果，一线城市建设比例低至0.8%，二线城市建设比例为1.6%，三四线城市建设比例为2.6%，低能级城市商品房建设比例明显较高。

在行业下行周期中，土地市场格局发生了显著变化，即大量民营企业离场，中央国有企业强势，城市投资成为大多数核心城市拖底的生力军。

从城市投资的细化表现来看，从2021年到2024年5月，重点监测的30个重点一二线城市，46%的土地由城投公司拍卖(包括合作征地)，征地金额高达33%。

与征地幅度和额度相对较高的不同，由于运营专业性普遍低于规模较大的国有央企和高周转的民营企业，城市投资公司征地后的开工率远低于其他类型的房地产企业:自2021年以来，城投征地工程全部开工的地块只有20%，加上部分开工地块，整体开工率为22%。

就城投已经开工的土地而言，城投所取得的土地规模越大，反而开工率越高，在城市投资项目中，总建筑面积不足5万平方米的地块开工率为17%。随着面积段的增加，地块的开工率也在不断增加。当总建筑面积达到20-25万平方米时，开工率超过30%，开工率在25万平方米以上的项目中达到37%。这些都与一些高能城市的综合用地规模有关。

与此同时，合作征地项目的开工率也远远高于单独征地项目。在这些项目中，合作征地项目的开工率为47%，城市投资单独征地项目的开工率仅为19%，两者相差28%。％。城市投资公司与不同类型的企业合作取得土地，开工率也大不相同：与国有企业、央企合作拿地项目的开工率分别达到79%和64%，可见国有企业对开工率的带动作用极佳；第二，与民营企业合作征地项目的开工率为39%；城投与城投公司共同取得的项目开工率最低，仅为28%。

就项目而言，通过CRIC各城市机构对29个重点城市、近万个在售商品房项目进行整理，在核心城市，我们发现商业代建的比例仍然很低，但是正在逐年增加。

根据CRIC调查数据，在2020年和2021年开放的项目中，代建比例不到0.7%，2023年是分界点，29个重点城市代建比例达到4.65%，比2022年增长3.62%。％，与2024年相比，比例进一步提高到6.28%。同时，2021年“双集中供地”之后，城市投资大规模拖底土地市场也是如此。

总的来说，核心城市的商业建设比例还是比较低的。在近1万个销售项目中，建设比例(根据项目数量)只有1.67%。与发达国家的高渗透率相比，未来还有很大的提升空间。

根据不同能级城市的统计结果，一线城市建设比例低至0.8%，二线城市建设比例为1.6%，三四线城市建设比例为2.6%，低能级城市商品房建设比例明显较高。

这种现象与企业征地策略的转变密切相关。“三条红线”后，房地产企业普遍面临巨大的资金压力，征地收缩，聚焦一二线城市。对于低能城市来说，重点是转向代建、管理等轻资产运营模式，而传统的重资产模式更倾向于高能城市。

从不同城市的代建比例可以看出，四个一线城市的商品房代建比例不到1%，在样本城市排名倒数；苏州在二线城市的代建比例达到6.04%，仅次于无锡，其次是南宁、济南和天津。；无锡、常州、漳州三四线城市代建比例分别为6.87%。、仅徐州代建比例为1.23%，3.29%和3.23%，未达到平均水平。

从代理项目的分布来看，大部分都是位于市区的项目。29个重点城市的代理项目中，61%位于市区，39%位于郊区。房地产企业在选择代建项目时，位置也是重要的参考标准之一，主要是因为商品房一般都是全程代建分销，考虑到销售需求，位于市区的项目优势很大。

以天津、苏州、无锡、成都四个代建项目分布最多的城市为例：只有天津的代建项目主要位于郊区，在市区范围内，22个代建项目只有4个；相反，而苏州的代建项目则全部位于市区范围内，与天津形成鲜明对比，成都、无锡也以市区项目为主。成都天府新区、青羊区、武侯区代理项目数量领先，无锡梁溪区、经济开发区、滨湖区代理项目数量众多。滨湖区太湖滨的豪宅项目奥体潮鸣也是绿色管道建造的。

这个问题也可以从城投已经开工的土地上看出，CRIC数据显示，从项目区位和征地方式来看：城投征地项目市区的开工率远高于郊区项目，在这些项目中，城市项目的开工率为36%，而郊区项目的开工率仅为15%，两者相差近20%％；

归根结底，一些配套设施齐全、资源属性较强的城市地块，溢价空间、抗风险能力均较强，尤其在一些核心一二线城市，随着政策的逐步放开，市场信心的缓慢修复，仍然可以看到高一线。

从代理公司的角度来看，CRIC数据显示，2024年上半年新增规模TOP20公司新增签约面积8587万平方米，达到2023年新增面积的72%。根据上半年新增建筑面积的分布，TOP20房企中有4家新增建筑面积超过500万平方米。

能看到当前代建公司各梯队差异明显，存在明显断层，绿城管理、旭辉建设管理、蓝绿两个城市排名前三，其中绿城管理上半年新签约面积达到1746万平方米，是唯一新签约面积超过1000万的公司。上半年，旭辉建设管理与蓝绿两个城市的新签约面积超过700万平方米，几乎是TOP10的两倍。

与此同时，代建公司集中度持续上升，强者恒强的趋势没有改变。TOP5、新增代建规模达4320万平方米，新增代建规模达6285万平方米，分别占TOP20总数的50%和73%。

从CRIC各城市机构对29个重点城市、近万个待售商品房项目的整理来看，29个重点城市商品房项目的代理公司主要包括绿城管理、金地管理、蓝城集团、朗诗地产、龙湖建设管理等。同时，这些公司也是目前代理行业市场份额较大的房地产企业，其中绿城管理、蓝城集团、金地集团均位列上半年代新增规模TOP5。

在29个城市中，这些典型公司的代建项目分布特点各不相同：

就绿城管理这类代建领先的房地产企业而言，其进军城市较多，布局较为分散：绿城管理在29个重点城市中有18个城市，杭州是建设项目最多的城市。杭州有7个建设项目，占29个城市绿色管理项目的15%。其次，济南、宁波、长沙、成都、无锡等城市有3个以上的建设项目。

以蓝城集团、朗诗地产等为代表的另一类企业项目分布相对集中，蓝城和朗诗在29个重点城市中也有10多个建设项目，但更多的是集中在个别城市:比如蓝城集团有15个建设项目，其中8个位于徐州，3个位于无锡，其他地区只有1-2个项目；朗诗地产完全集中在无锡和苏州，所有建设项目都位于这两个城市。

值得注意的是，在土地市场持续走弱的情况下，城市投资仍然是“拖底”的主力军。据CRIC统计，2024年上半年，城市投资参与拿地比例达到47%，为2021年至今同期的新高，比2023年上半年增长16%。％，未来城市投资项目的代建空间依然存在。

同时，商品房建设作为建设项目的主要来源，在重点城市的平均建设比例仅为1.67%。与国外高渗透率相比，国内商品房建设仍处于蓝海阶段，不同城市的渗透率明显不同，部分城市后期增长空间较大。

从公司层面来看，绿城管理、金地管理等规模领先的房地产企业目前规划的城市相对普遍，而仁恒置地、朗诗集团则更注重个别城市。在未来代建渗透率不断提升的预期下，进入代建行业的企业有望加快代建规划扩张，尤其是进入三四二线城市。

本文来自微信公众号“丁祖昱评房市”，作者：克而瑞研究中心，36氪经授权发布。

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