上海土拍回归“价高者得”，热度持续分化。

七月九日，上海完成了撤销双限和“沪九条”发布后的首轮土拍。

三批四宗地成交91亿元，总溢价增至8.44%，最高溢价21.18%，另外两宗地底价成交，参拍房企数量也有所减少，而且都是央国企。

在取消双限之后，上海的第一拍整体表现依然传统，热度分化明显，热门地块溢价率先超过10%，将进一步提振市场信心。

自去年自然资源部发文建议撤销土地拍卖中的地价限制以来，除北京、深圳、宁波三城限地价外，集中供地22个城市已有19个城市的土地拍卖回归“价格最高者得”。

土地拍卖取消溢价上限后，高溢价风险需要房企自行承担，这对房企的成本控制能力和市场判断能力提出了更高的要求。

第三批土拍是首批“沪九条”出台后的宅地转让。从这一批开始，上海撤销了2021年实施的10%溢价封顶原则，在转让条件下也没有房地联动价格的相关规定。

就土地拍卖结果而言，新政取得了显著成效，杨浦两地均高溢价成交(21%、17%），土地市场热度明显回升。然而，在双限取消之后，土拍市场的冷热不均仍然存在。

具体地块来看，最激烈的杨浦平凉地块竞争，内环内宅地作为三批号中唯一的一块，吸引了9家房地产企业竞拍，拍卖轮数达60轮，溢价达21.18%，88462元/平方米的楼板价格更是突破了杨浦近三年的楼板价格记录。

另外，杨浦长白地块还吸引了4家房地产企业参与拍卖，最终，经过79轮竟价由北京城建和越秀联合体拍摄，溢价17.12%，成交价70272元/平方米。

宝山顾村和奉贤新城两块远郊地块以底价成交。，被招商蛇口、中旅投资联合体、奉贤分别发展。

自2024年以来，上海土地拍卖市场继续分化，取消双限后分化更加明显。核心热点地块被很多房地产企业争夺，非热点地块的底价交易将成为下一次土地拍卖的主旋律。

就房地产企业参拍的主动性而言，即使取消双限，房地产企业在征地时仍谨慎传统。

三批号共有14家房地产企业参与拍卖，环比减少3家，平均每块地不到4家房地产企业参与拍卖。与上半年平均4.4家参与者相比，人气明显下降，所有央企和民营企业参与拍卖的主动性都没有得到激发。

除上市地块质量明显提高外，城市热度的回升，还有政策频繁发生对新房市场成交和去化回升的影响。

CRIC监测数据显示，受新政释放和供应质量提高的影响，六月上海新房成交规模止跌回调，六月份累计成交6643套，成交面积80万平方米，同比收窄，新政效果显现。

城市热度上升，很大程度上与新房去化速度有关。

就去化情况而言，六月份共有32套进入市场，累计7497套房，整体去化率50%。在新政的加持下，去化性能优异，去化率超过70%的项目有13个，占41%，整体去化回升。

但是郊区和区域内的两级分化仍然很明显，在郊区项目中，高去化项目依靠自身综合素质 在市场窗口改善的帮助下，有8个去化率超过70%，但其他质量一般项目平均去化率为35%或平推，平推率下降至年初的20%左右。

为了满足市场需求，上海土拍规则自2024年以来已经进行了多次调整。比如放宽中小房屋的认定标准和比例，取消商品房用地溢价率10%的上限要求，按照“价格最高者得”的原则确定竞争对手，同时放开房地联动价格，将竞争质量和竞争保障房屋改为合同规定。

“地价上限”也可以追溯到2021年，当时，全国22个主要城市的居住用地实行“集中上市、集中转让”的双重集中供地。同年8月，自然资源部对集中供地城市提出了4个要求，包括单个土地溢价率不能超过15%。

自2021年初实施集中供地以来，土地供应政策发生了多轮变化和优化。直到去年9月底，自然资源部发布文件，建议取消远郊区土地拍卖中的土地价格限制和容积率1.0限制。随后，热点城市的土地拍卖规则迎来调整，部分地块不再限制土地上限价格，回归“价格最高者得”。

到2023年底，重点22个城市中已有18个城市取消了地价上限，截至今年6月，上海已成为第19个“价高者得”城市，目前只有北京、深圳、宁波三个城市实行限地价政策。

点状高热，分化加重这种情况发生在每个城市撤销地价上限后的第一次土拍中。

比如在杭州，取消限价后，第一次拍卖9块土地的最高溢价率达到38%，另外4块土地的底价达成交易。成都也是如此。第一次取消限价的7块土地最高溢价率达到30%，但仍有4块土地的底价达成交易。

双限取消后，上海土拍也出现了点状高热、局部化的表现。，这也进一步说明，撤销地价上限并不能从根本上改变整体土地拍卖市场的冷淡趋势，反而会在一定程度上加剧城市与地区的分化。

保持土地拍摄热度，既要保证土地质量，又要有高利润预期，同时也离不开好的项目去化预期。

上海第三批土地拍卖作为双限撤销和“上海九条”发布后的第一次土地拍卖，在热点地块的推动下，整体热度有所提高，表现出点高热、分化加剧的特点。14家房地产企业仍以中央国有企业为主，民营企业参与拍卖的主动性仍较低。

2024年以来，土地供应方继续采取“高频、少量、优质”的土地供应策略。在供应萎缩和优质地块的带动下，第三季度土地拍卖热度有望点状回升，房地产企业的投资仍将集中在核心一二线城市的优质板块。随着投资策略的高度集中，核心地块的竞争将越来越激烈。

本文来自微信微信官方账号“丁祖昱评房市”（ID:dzypls），作者：编辑部，CRIC研究，36氪经授权发布。

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