巨星地产被划分为谜团

前几天，美的何享健家族在市场上抛出了一枚“深水炸弹”，其对美的上市平台置业(03990. HK）房地产开发业务反向“私有化”。

今天的房地产市场有目共睹。绝大多数民营房地产企业积累了很多钱，房地产开发带来的高负债让背后的房地产企业主无法动弹，束手无策。

何享健家族的举动，为当前房地产困境提供了一个答案样本。与此同时，也让外界再一次看到了制造业家族背后的强大资金。

在房地产疯狂赚钱的前几年，制造业通常被称为只赚小钱和辛苦钱，这是一个小行业。现在，我们必须用新的眼光看待对方。

不仅是美的部门，地产行业也陷入了集体哑火。与其他同行相比，背靠制造业的房地产企业确实表现出了逆势扩张的优势。同样的例子来自浙江伟星系。

六月二十七日，伟星地产在合肥包河再次获得一块土地，总价8.58亿元。

保利、中海、绿城、安徽置地、高新城投资等国有资产都是在同一场土地拍卖中获得的。让房地产企业伟星看起来有点格格不入。

而且，伟星房地产所获得的地块，仍然是最高溢价。

近几年来，关于伟星房地产逆势收购土地的消息引起了不少关注。

自2021年起，伟星房地产在土拍市场施展才华，最初获得19块土地，总投资225亿元；2022年，继续投资243亿元，获得20块土地。

即使到了2023年，国家央企房地产开发商拿地成为主流，克而瑞数据显示，伟星房地产仍然拿地156亿元，排名第20。

今年以来，伟星地产的征地动作虽然有所减少，但也多次出手。除了最新一次在合肥征地，2月份在合肥拍卖会上，伟星地产也在包河区落地。

不断逆势拿地，引起了外界对伟星房地产的关注。

在房地产行业，伟星房地产作为近年来的后起之秀，虽然名字不熟悉，但却有很大的前景。其实有“纽扣老板”的美誉，浙江大佬章卡鹏的房地产开发平台。

章卡鹏从生产纽扣和拉锁开始，然后跨界到建材、水管、房地产等领域，拥有伟星股权(002003. SZ）、伟星新材（002372. SZ）两家公司，总市值近400亿元。

在建材领域，伟星是北京鸟巢、水立方、北京大兴机场、上海世博会、杭州亚运会、港珠澳大桥等国家重要工程供应商。人气可见一斑。

伟星房地产(全称:浙江伟星房地产开发有限公司)作为伟星集团旗下的房地产平台，最早成立于1998年，发展至今已有20多年。

然而，乐居财经查看了工商信息。从股权关系来看，今天的明星房地产已经脱离了明星集团的控制。目前股东为临海明星集团有限公司、杭州明星产业发展有限公司、明星集团有限公司，持有75.25%的仓位、16.67%、8.08%。

伟星房地产的股权结构在2022年6月发生了变化。原大股东伟星集团的持仓从83.33%下降到8.08%。临海慧星集团接管了75.25%的退出持仓。杭州伟星产业的持仓保持16.67%不变。

临海慧星集团，新成为伟星房地产控股股东，值得深思。更像是员工持股平台，由14人直接持有，包括章卡鹏、张三云、吴水方、卢韬、明珩、朱立权和朱美春。其中，章卡鹏、张三云和吴水方持有17.59%的仓位。、12.17%、临海慧星集团前三大股东8.67%。

而且这些持仓临海慧星集团的自然人，绝大多数都持有伟星集团的股份。

在此之前，伟星房地产一直比较低调。多年来，浙江临海、安徽芜湖等三线城市一直在深耕。

自2018年以来，伟星房地产逐步向合肥发展，2020年逐步进入武汉、南京、杭州等热点二线城市，逐步面向全国。最后，在近年来房地产的下行周期中，我们可以通过在土地拍卖市场的展示来打破重围。

即使凭借资金优势在土地市场上大杀四方，伟星房地产也同样面临着低迷市场的影响。

在2022年，异军突起的伟星房地产曾经提出，计划在3-5年内实现500-900亿元的销售规模。

但是大环境并不理想，要实现伟星房地产的目标似乎并不那么简单。2023年，伟星房地产销售额达到357.8亿元。2024年5月，销售额仅为107.2亿元，与规模目标有一定距离。

在此之前，伟星房地产也曾因项目大幅降价而引发业主投诉维权，以求在低迷的市场中保持规模。

去年，合肥伟星滨江道项目、武汉伟星光谷星月广场、南京伟星时代悦峰等项目因大幅降价吸引业主投诉而备受关注。

自2024年以来，房地产市场并未好转。1-5月，百强房地产企业销售额同比下降44.3%。在过去的两年里，伟星房地产在许多城市赢得的项目也面临着去化的挑战。

此前有消息称，位于杭州萧山宁围板块的伟星望奥项目，首次推出248套房，但截至登记日，报名人数为0。

但根据项目官方规格，为了方便客户提前选房，项目主动动摇，实际上已经售出了180套左右。去化率已经超过70%。

根据乐居财经查看杭州透明售房网的数据，截至6月28日，伟星望奥项目于2024年5月31日颁发的预售证书，可销售套数为155套，已销售套数为93套。由此计算的网上签约去化率为37.5%，不到40%。

同样，伟星地产也在杭州滨映时代府。该项目于去年11月颁发的预售许可证，可售套数为58，已售套数为60，只有50%以上。12月颁发的预售许可证，可售套数为20，已售套数为16，去化44.44%。今年3月、5月、6月颁发的预售许可证，网上签约去化率为22.92%、25%、1.64%。

此外，伟星地产位于三个项目:伟星时代悦峰、伟星誉景府和南京伟星长江之歌。据乐居财经了解，截至6月28日，伟星时代悦峰有760套入网套，总成交量541套；伟星誉景府有493套入网套，417套成交套；伟星长江之歌有86套入网套，7套成交套。

文章/乐居财经 李奕和

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