北京楼市去库存，以价换量是主旋律。

“517新政”之后，北京房地产市场还没有释放下一步信息，一些买家已经不冷静了。他们开始拖累市场，促使二手房市场从3月份开始继续恢复交易。

二手房市场的“热”刺激了新房市场的“冷”，一些项目开始打牌:以价换量。然而，南城的一个项目暂时结束了新房对底价的不断测试——这是一个官方信号，市场需要底部预期，而不是“恶性降价”。

然而，经过上半年的不断试探、拉扯，北京房市出现了五个信号。

01 悬浮物价格，降低性价比

“北京四环成了一个”ip"，五环成了一个分界点。

纵观整个北京，从四环到五环越来越稀缺，只要在这一范围内，项目就会自称“四环盘”。

西四环的海淀供地很少，北四环和东四环的新项目一般要花10万元 从朝阳十八里店到丰台大瓦窑这个四环五环区，只有大量的新项目，我们一直在努力在价格上“填补洼地”，逐渐跑到8万。 。

这一地区是今年减价最激烈的地方。

大瓦窑中建和颂九里一开盘就选择降价抢客，平均销售价格比参考价低1万元/平方米左右，特价房价格更低，特价房价格859万元至738万元，实际售价6.56万元/平方米，仅比拿地价高1万元/平方米，相当于亏本换流速。

西红门招商臻园，参考价格72,000/平方米，首期开盘均价64,000/平方米，实际成交价格不到63,000/平方米，即使降价9000元/平方米，网签去化率也只有11.6%。

新房难卖， 根本原因是北京二手房价格下跌一年后，新盘性价比较低。西四环、北四环、东四环的新盘依然稀缺，但南四环-五环的新盘竞争对手很多，新房-二手房的价格差距很大，不降价就没有流量。

根据克而瑞的统计，1-5月北京二手房销售额为59600套，同比下降18.5%，但5月份继续回暖。相比之下，5月份北京新建商品房(包括普通住房、别墅，不含共有产权房)新增供应量为2446套，同比增长30.7%，成交量为2822套，同比下降2.8%，同比下降41.7%。

五月份，北京新建商品房平均月成交额仅为2560套，供需之间的价格平衡尚未建立。

四环-五环之间的新房价格是豪华的，新的供应集中在五环之外。与市区二手房价格下降近20%相比，购房需求被挤压到二手房市场，进行了替代。因此，二手房市场的复苏和新房市场的冷反差出现了。

新房子要想打破僵局，必须变得更具性价比，这是今年下半年北京新房市场的主流趋势。

02 项目越是“陈”，越是“老大难”，就会趋向于专注于库存。

市场整体成交量下降，对之前的“陈年”项目库存压力最大。虽然北京有意控制今年5月份的节奏，比去年的住宅用地供应下降了3.3%(建筑面积)，但由于房地产企业回归一二线等因素，北京的住宅用地交易在1-5月份大幅增加了70%。(建筑面积)

下半年新项目入市，会给之前卖不出去的项目带来很大压力，尤其是2022年土地收购和2023年上半年土地收购的项目。旧市场和新市场之间已经出现了跨代差。

与此同时，丰台花乡和大瓦窑板块的价格战也是今年1月推出的新征地项目。时间优势带来的财务成本和产品优势，会让新项目更加冷静，老项目更加被动。

截至六月初，北京新房可销售约75,000套，去化周期约26.9个月。，现在仍然有大量的项目从2022年到2023年6月拿地去化不尽如人意。

2022年9月，石景山五里坨中交远洋这样的小镇，2023年6月22日取证至今，网签12套，网签去化率2.4%。

丰台首开君礼，2022年9月获得土地，2023年2月获得预售证书，共有354套住宅，网上签约140套，网上签约39.5%，网上签约金额20.2亿元，略超地价的一半。

长安麓院建在门头沟，2022年11月获得土地，2023年5月获得证据，共有324套房，网上签约96套，网上签约去化率29.6%，实际成交价格比预购价格低近10,000/平方米。

2023年2月获得土地的通州颐瑞府，2023年11月获得证书，预售房屋172套，目前只有24套网上签约，网上签约去化率为14%。

2023年6月获得土地，2023年11月获得证据，半年内网上签约226套，网上签约去化率23%，销售参考价格2.7万/平方米，平均成交价格21332元/平方米，折扣相当于79%，属于以价换量。

2023年6月在中海大本营以12%的溢价率抢占一块地，2023年9月获得798套房预售许可证，至今网签173套，网签去化率21.7%，地价36.2亿元，目前只有10.4亿元的网签回款。

顺义京上兰园，位于顺义流行的后沙峪板块，于2023年6月获得土地，2023年11月获得证据。到目前为止，半年来，只有36套网上签约，去了8.7%，销售参考价格为5.8万/平方米，实际成交价格为4.9万/平方米，比同时获得土地的建发观云低了约6000元/平方米。

2023年6月，丰台森和天成拿到土地，2023年11月和12月两批取证1040套房，目前网上签约108套，网上签约去化率10.4%，拿到土地时地价50亿，到目前为止，网上签约金额还不到8.1亿。

这些项目在征地一年到近两年之间，网上签约金额一般不到征地成本的一半。整体去除率很低，产品已经定型，未来会有很大的让步压力。比如北京建设工程的明星开盘还是可以卖的，但是这个月只卖了四套，流量明显下降。对策越晚，成本越高。

2023年9月以后，中海石景山、通州建设投资国际贸易中心等项目销售不理想。就整体市场而言，丰台、顺义、石景山的市场明显下滑。昌平、房山由于行业和价格的原因表现可以接受。但目前新房市场没有明显复苏迹象，库存将继续上涨。老项目如何解决新入市项目深层商品的销售问题？使用价格工具恐怕是不可避免的。

03 新项目的标准越来越高，赠送面积几乎成了“标准”

近日，昌平南某项目销售中心开放。项目设计师在介绍产品时表示，项目在做室内精装时，会在可以做橱柜的地方做橱柜、鞋柜、衣柜、橱柜、餐厅柜、凸窗柜、家政储物柜、大镜柜...有近20个四居室的橱柜，所有的房间类型都是“整个房间的橱柜都是一站式的”。

精装设备越来越高，已经成为北京市场卷产品的一种趋势。由于公寓设计的定型节点会比较早，确认后很难大幅度改变。一旦发现后期市场反馈不理想，项目只能卷精装，以增加产品实力。

据说，顺义保利颐菁和煦售价37,000元/平方米，精装标准3000元/平方米，精装费用超过8%。

与几年前相比，北京楼市的安装标准普遍增加了30-50%，这是一笔很大的成本。个别项目的精装成本甚至可以占建设总成本的20%左右。

所以，有项目营销人员提示：精装费用一定要外置，从决定拿地的那一刻起，就要计算精装费用。

除了精装设备增加带来的成本，还有很多建筑成本也在增加，比如阳台。目前北京带阳台的项目越来越多，有的项目甚至做了南北双阳台。大面积的礼物和窗户也在不断提高建设成本。

赠送面积越大，需要精装的面积就越大，两者都形成了成本上升的循环。然而，只要你能卖掉你的房子，一切都是值得的。

04 土地拍摄逻辑发生了变化，房地产企业征地应计算动态成本

由于房地产市场的销售逻辑发生了变化，土拍市场的理念也发生了变化。

一方面，公司内部对投资拓展的要求越来越高。负责征地的团队不仅要计算项目红线中的账户，还要计算大账户，预测未来地价走势，了解自己公司的产品竞争力，计算项目上市后的市场压力和去化周期，给出动态成本-盈利范围。

随着住房市场的低迷，住房企业的容错率越来越低，一个几十亿的项目可能会决定企业的生死。因此，项目策略是企业战略。在趋势下，如何计算一个项目，会倾向于从企业运营的角度进行分析。

另外，北京出让的土地也开始出现“不纯”的趋势，这是未来土地市场发布的一个十分重要的信号。

在此之前，北京出让土地时，经常会“组合”不同性质的土地，但一般是商业、学校、市政和非商品住宅。然而，今年的转让规则开始改变，北京采用了“住宅” 产业 配套“配套”的配套供地方式，在最近出让的酒仙桥组队地块中，甚至采用“捆绑”转让不同位置、不同性质的地块。

这种转让方式实际上提高了房地产企业在北京的征地门槛，总价较高，土地成本计算较为复杂，约束条件较多。

根据CREIS中指的数据，今年1-5月，北京的土地收购额度排名TOP10，没有一家民营房地产企业，中建、中海、华润、北京的国有企业“控股”土地市场。

一些民营房地产企业明确表示，目前北京没有明确的征地计划，不抢。私人住宅企业只有“合作伙伴”才能上车。

05 二手房交易量有稳定的信号，政策“调频”可能会减少。

北京新房市场的竞争才刚刚开始，但是二手房市场已经出现了企稳的迹象。

今年三月至五月，北京二手房网签分别为：14280套，13354套，13383套，6月1-19日，二手房网签总数已超过8000套，6月份整个月仍将超过133000套。

期间，6月11日至14日，北京二手房网签短期下降至400套以下，但随后又回升，6月19日，单日网签739套。

北京二手房交易量连续4个月保持在13,000件以上，是市场稳定的信号。虽然1-5月份总成交量为59600套，同比下降18.5%，不如2023年同期，但成交曲线比去年平稳。

这一时期的市场成交量来自低价。根据国家统计局公布的最新数据，5月份，北京二手房价格环比下降1.2%，同比下降8.6%。低价仍然是促进交易的主要原因。

截至6月20日，贝壳找房平台上显示的数据显示，北京二手房挂牌数量为133653套，较月初下降约7000套。

中介员工表示，北京二手房交易主要集中在同类低价房。随着这些房子的消化，议价空间正在缩小，但没有提价的动力。因为现在只有焦虑的商家，没有焦虑的买家。

随着二手房市场的复苏，自全国“517新政”以来，北京一直没有出台地方调控政策，这意味着北京首付和贷款利率暂时被卡住。

据业内人士透露，北京的政策底线远高于其他城市，如果市场企稳，政策的出台和落地将十分谨慎。

年中，北京房地产市场呈现出较强的博弈特征，各种力量竞争。新房和二手房相互分流，逐步达成性价比回归、价格变化的共识，在价格下跌中隐约触底，进入慢节奏起伏阶段。

本文仅代表作者观点，版权归原创者所有，如需转载请在文中注明来源及作者名字。

免责声明：本文系转载编辑文章，仅作分享之用。如分享内容、图片侵犯到您的版权或非授权发布，请及时与我们联系进行审核处理或删除，您可以发送材料至邮箱：service@tojoy.com