进入“15%首付时代”的准千万人口城市，谁能成为赢家？

作家：阿力米热

最近几个月，房地产市场特别热闹。

首套房首付比例下降到15%、第二套房降至25%，国内第一套房和第二套房的商业贷款利率下限被撤销...“517”楼市新政发布后，200多个城市积极响应。

如果仔细观察，在积极实施楼市新政的城市中，不乏准千万人口城市。

据《时代周刊》记者整理，14个居住人口超过900万的城市(哈尔滨、温州、合肥、宁波、南阳、佛山、南京、潍坊、济南、邯郸、保定、沈阳、长春、徐州)迅速跟进，降低了买房门槛。

事实上，对于一个城市来说，人口是房地产需求的基本因素。换句话说，人口的增长和人口构成的变化也影响着城市的发展。

近年来，在很多地方出生率逐年下降，人口流入大城市的背景下，城市之间的人口竞争也从增量游戏转变为股票游戏。因此，从发放真金白银的人才补贴到买房定居、租房定居等“招式”并不少见。

“517”楼市新政的一系列措施，尤其是房贷首付比下降后，能否成为人口的“磁铁”，在各地为争夺人口而抛出各种优惠政策的情况下？

潍坊最难买房

按揭首付比进入“15%时代”后，准千万人口城市的购房门槛普遍下降。

据安居客官网资料显示，2024年6月南京、宁波两市住宅挂牌价格在2万元以上，温州、合肥、佛山、济南房价在1万元左右，其它城市房价在6000-10000元之间。

目前，南京在准千万人口城市的房价最高，如果是100套的话㎡按住宅计算，首付比例降至15%后，南京首套房首付约36万元，比调整前减半。在房价最低的潍坊，首付比例降低后，同面积的房子买房门槛只有94000元左右。

与热门一二线城市相比，在购房方面，1000万人口城市的首付比例确实有很大的优势。然而，这意味着买家需要承担更多的贷款，月供压力也会增加。未来，如果买家的收入不足以支撑高月供，断供的风险也会增加。

所以，买房的难度也与城镇居民的人均收入水平密切相关。

《时代周报》记者梳理了2023年14个准千万人口城市市区居民人均可支配收入，以观察哪个城市买房难度最小。

数据显示，截至6月15日，哈尔滨和长春仍未在14个城市公布数据。然而，在公布数据的城市中，宁波的城市居民人均可支配收入最高，达到80144元。从全国来看，这个城市的人均收入水平在全国排名第六(前五名是上海、北京、苏州、杭州和广州)。

其次，南京和温州超过7万元，佛山和济南超过6万元。在其他城市，合肥和沈阳的城市居民人均可支配收入高于全国线(51821元)，南阳的城市居民人均可支配收入相当低，为39814元。

2023年，14个人口准千万城市城区居民人均可支配收入状况

结合房价因素，我们可以发现，在城市人均可支配收入较高的城市，房价普遍较高，这也可以从房价收入比例中直观看出。

所谓房价收入比，是指家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比例(城市二手房市场均价*城市人均住房面积/城市居民人均可支配收入)。

根据目前国际上流行的说法，房价收入比例在3-6倍之间是一个合理的范围。如果考虑购房贷款，住房消费占人均收入的比例应低于30%。

由于2023年大多数准千万人口城市都没有公布城市人均住房面积，所以以“七普”数据作为平均值进行估算。

据整理，在数据公布完整的城市中，宁波的房价收入比例最高，约为11.47；其次，南京大约是11.36；潍坊房价收入比例最低，约为4.9，是买房难度最低的城市。

值得注意的是，温州、合肥的房价水平相对较高，其房价收入甚至低于保定、徐州。

这也意味着温州和合肥可以算是一个买房友好度很高的城市。那么，这两个城市能否成为人口最大的赢家，在所有城市都争夺人口，降低买房门槛的情况下？

最大的赢家是合肥

从人口流入的因素来看，首付比例和房价的降低并不是决定人口流动的最重要因素，更重要的是城市经济的发展状况和前景。

河海大学区域经济研究中心主任刘奇洪告诉《时代周刊》记者，虽然房价在全国范围内趋于平衡，现在更接近当地人的收入和行业实际，但这并不意味着降低买房门槛可以吸引更多的人才。

“对于购房者来说，他们更注重就业机会和自己的收入水平是否能满足自己的生活需求，而不是单纯依靠房价下跌带来的购房压力。”他说。

如果从人口的角度来看，刘奇洪认为，这些准千万人口城市可以分为三类。

第一类是历史悠久的省级城市，如南京、济南、哈尔滨等。，其人口大多集中在城市或郊区；第二类是苏州、宁波等经济发达的非省会城市，有大量的外国人，甚至有一半以上的外国人。第三类是保定、南阳等人口较多但仍以流出为主的城市。

在降低房贷首付比例等买房门槛之后，可能会吸引更多的硬性需求者来买房，但是这并不是吸引人口流入的主要途径。

对年轻人来说，他们更注重城市的就业机会、创业机会和个人发展前景，而不仅仅是考虑房价因素。所以，更倾向于选择能够提供良好就业机会和发展机会的城市。

但是，在14个城市中，受访者普遍认为，合肥在冲刺数千万人口方面具有更大的优势。

在接受《时代周报》记者采访时，厦门大学经济学院经济系副教授丁长发表示，合肥在产业上的优势主要归功于“合肥方式”，即地方政府投资与民营企业相结合的做法。这种发展模式吸引了科大讯飞、安科生物、比亚迪等多家龙头企业，培育了高端制造业、电动汽车、生物技术和半导体产业。

以2022年的数据为例。目前，战略性新兴产业占合肥工业产值的56%以上。相比之下，这一比例在2013年还不到27%。得益于行业的显著进步，合肥的就业吸收能力明显提高，为吸引人口奠定了基础。

资料显示，近三年来，合肥居住人口持续增长，从2021年的9.5万人，到2022年的16.9万人，到2023年的21.9万人，年均增长超过5万人。

“此外，合肥作为长三角的重要节点城市，连接了南京、上海等经济发达城市，形成了良好的区域协同作用，吸收了众多外部公司，促使合肥成为投资兴业、安居乐业的地方。”丁长发说。

然而，与其他城市相比，刘奇洪认为，由于安徽当地工业发展有限，其就业所需的技术性很强，这也限制了合肥对外国人的吸纳。

相比之下，温州是准千万人口的后备军之一，外来人口流入是温州人口的主要增长点。

据公安机关统计，2023年底，温州市有422万外来人口。据刘奇洪分析，这在很大程度上是因为温州具有强大的制造业基础和港口贸易优势，民营企业相对发达，提供了大量的就业机会，人均可支配收入较高，进而促进了人口增长。

“然而，温州仍然面临着科学和教育资源不足等问题。从居住条件来看，合肥和温州在购房条件上相对友好。从区域发展的角度来看，这不是引进人才的唯一或主要因素，更重要的是城市的经济发展前景和机遇。”