央行开设3000亿保障性住房再贷款 在全国范围内，住房“收储”有望加快推进

在两个部门发布了三项关于购房贷款的政策后，央行今天下午又出台了一项重磅利好措施，支持楼市去库存。

中国人民银行副行长陶玲在5月17日下午国务院举行的国务院政策例行吹风会上表示，央行将设立3000亿保障性住房再融资，鼓励引导金融机构支持地方国有企业按照社会化、法制化的原则，以合理的价格购买已建成未售出的商品房，用于配售或租赁保障性住房。

据悉，再贷款规模3000亿元，利率1.75%，期限1年，可延期4次。分配对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。

根据自主决策和风险自担原则，银行可以向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，收购已建成未售出的商品房作为经济适用房。央行按贷款本息60%发放再贷款，可推动银行贷款5000亿元。

在这次吹风会上，住房和城乡建设部副部长董建国表示，城市政府坚持“以需订购”，可以组织当地国有企业以合理的价格购买部分现有商品房作为保障性住房。盘活现有土地的妥善处理。目前，未开发或未完成的存量土地将通过政府回收、市场流通转让、公司继续开发等方式妥善处理和盘活。，从而促进房地产企业缓解困难，减少负债，促进土地资源的高效利用。

分析人士认为，随着监管部门推出房市“去库存”组合拳，预计未来各城市将加快收储方式的相关政策。

事实上，近期已有地方开始通过收储方式，探索楼市去库存的相关路径。

4月30日，政治局会议明确统筹研究消化存量房产后，杭州开始了第一枪进行存储。杭州市临安区政府近日透露，经研究决定，临安区将收购一批商品房作为公共租赁住房，住房要求在杭州市临安区范围内。

此外，云南省大理白族自治州人民政府发布了17项措施，改善住房市场，其中提到县市不再建设新的住房，鼓励购买存量住房作为保障性住房或人才住房。

然而，5月17日上午，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰出席会议并在北京召开了全国交付工作视频会议。何立峰强调，要继续坚持因城施策，打好商品房未完工风险处置攻坚战，扎实推进交付、消化现有商品房等重点工作。

何立峰指出，目前要着力推进新建难以交付的商品房项目的分类和处理，大力支持应续建项目的融资和竣工交付，保障购房者的合法权益。地方政府应当从实际出发，酌情妥善处理已经转让的闲置存量住宅用地，以回收和收购的形式帮助资金困难的房地产企业解决问题。

值得注意的是，对于去库存，本次会议传达了关键信息。

何立峰要求政府可以订购商品房库存较多的城市，酌情以合理的价格购买部分商品房作为保障性住房。要继续做好房地产企业债务风险预防处理工作，扎实推进保障性住房建设、城中村改造、公共基础设施建设“三大工程”“平急双用”。

分析师指出，本次会议明确表示，“在商品房库存较多的城市，政府可以以合理的价格订购和购买一些商品房作为保障性住房”，这是本政策的核心点之一。

“对于库存高的城市来说，这次会议传达了很大的好处。重要的意义在于，库存高的城市可以利用这一政策继续推进“以购代建”工作，不仅可以加快保障性住房供应，还可以帮助消化库存性住房。”易居研究院研究总监严跃进说。

进一步表示，本次会议响应了中央“统筹研究消化现有房地产、优化增量住房政策措施”，将消化库存房屋、建立多层次保障房紧密结合，既符合市场规律，又有良好的定位。

诸葛数据研究中心首席分析师王小邈也认为，目前新房市场的去库存压力已经达到了一个高点，政府收购商品房作为保障性住房，保证了商品房的去化，对商品房的交付也起到了积极的作用。

他说：“政策要通过收储来发挥稳定市场的作用，需要大幅度的去库存，将住宅的去化周期降低到 18 不到几个月。”天风证券分析师宋雪涛说。

根据易居研究院的数据，2024年3月，全国百城新建商品房库存规模约49916万平方米，环比下降0.1%，同比下降1.9%。；按照一、二、三四线城市分类，分别为3586、环比增速分别为3.7%，24163和22167万平方米。、-0.4%和-0.5%的增长率分别为11.5%。、-4.5%和-0.9%。

从去化周期来看，数据显示，3月份100个城市一、二、三四线城市新建商品房的存销比例分别为19.2。、21.6和33.1个月；2019年12月上述城市去化周期为12.2、8.9、和10.2个月。

业内人士认为，近期杭州临安收购的房屋作为公共租赁住房，云南大理收购的房屋作为租赁住房，是各地“以购代建”的典型案例。这些措施对消化股票和补充增量起着积极的作用。

严跃进指出，地方政府以收储方式进行库存，其重点是房地产企业新房库存，有利于房地产企业快速回笼资金，改善销售数据和资金状况。

然而，根据TF证券的计算，从收储压缩房屋的去化周期到稳定状态，大约需要7万亿元(在乐观的假设下，闲置二手房只有25%有效供应)。

除了上述“国家队”结局收购新房，郑州、南京等地4月份大力推进“国企收旧换新”的方式，也成为激活房市的一种方式。

中指院指数研究部总经理曹晶晶指出，在“收旧换新”模式下，国有平台直接收购业主二手房，业主再次购买新房。一方面可以及时处理住户因二手房卖不出去导致的换房不畅；另一方面，二手房的上市规模可以稳定，价格预期可以稳定。同时，需求可以通过“更新”的形式引入新房市场，新房可以去库存。

“目前，相关政策已经取得了一定的成效，预计未来将有更多的城市实施相关措施。如果配套资金支持到位，有望促进新房二手房稳步发展，释放购房需求。”曹晶晶说。

另外，对于本次大会提到的促进保楼工作，王小邈感觉也会对恢复市场信心产生积极的影响。

“去年，在多项特殊债务的推动下，项目竣工增速不断上升。但今年，3月份竣工增速保持在负数，与民生息息相关。只有按时交付新房，购房者的顾忌才会被清除，房地产市场才会稳步发展。”王小邈补充道。