霄云路8号抵押60套房子和655个车位 债务银行的定价只有5亿出售。

近日，由上海银行和富邦华一银行组成的银行集团上市出售5.339亿元不良信贷资产，要求买方一次性支付。借款人为北京新京润房地产有限公司(以下简称“北京新京润”)。

披露信息显示，债权转让方之一的上海银行北京支行有4.8亿元的债务本金余额，另一家转让方富邦华一银行北京支行有5339万元的债务本金余额，贷款利率为7%。

借款人位于朝阳区霄云路8号院5号楼、6号楼、7号楼的60套住宅，以及分摊土地使用权的“产权建筑面积共计29323.79平方米；国有土地面积54001平方米”作为质押担保，目前住宅质押余额36套，建筑面积共计20756.82平方米。

另外，借款人位于北京市朝阳区霄云路8号院1号楼~1楼共有655个停车位和土地使用权“建筑面积2221.3平方米；国有土地面积54001平方米”作为质押担保。

值得注意的是，北京市朝阳区霄云路8号院涉及几项债权资产，是北京新京润开发的知名顶豪项目。

合生北京是合生创展董事局主席朱桔榕亲自操作的第一个项目，也是合生创展与豪华酒店安安集团联手打造的世界第一部作品。自2020年以来，连续三年成为中国7000万 在世界企业家集团编制的2022年中国十大超级豪宅排行榜中排名第二，仅次于汤臣一品。

这个项目曾经被合生创展寄予厚望，曾经是阿联酋皇室、沙特王室、西班牙前首相马里亚诺·拉霍伊·布雷、意大利前总理马泰奥·伦齐等著名的政治家，以及埃隆·马斯克、梅耶·马斯克的母子和梅西等国际传奇人物。

合生创展如此重视的极具代表性的顶豪项目，为何沦为风险资产被银团紧急出售？披露信息显示是由于疫情影响借款人项目销售缓慢，无法按时偿还贷款。2022年4月、9月、12月，银团已三次调整还款协议，2023年4月17日再次对该贷款进行一年展期，展期结束后债务人仍违约无力偿还，银团无法重新进行展期，只能将其纳入风险资产寻找第三方接手。

01

“神盘”坠落

北京位于东三环外燕莎商业区的核心，是北京顶级豪宅项目之一。这个项目还有一个名字，沿用了十几年——霄云路8号。

2008年，霄云路8号获得第一张预售证书，预售价格为8万~12万元/平方米，而北京四环周边的房屋平均销售价格为12000元/平方米。

"霄8以上，再也没有顶豪"，如果单从价格上来说，这个口号是非常合适的。

第二年，随着新项目进入市场，和盛创展年销售额也接近150亿元，其中北京和天津贡献64亿元，占比超过40%。财务报告显示，北京霄云路8号和珠江帝景项目是主要的销售来源。

荣誉转瞬即逝，此后由于种种原因，霄云路8号陷入了长达十年的沉寂期，直至朱桔榕上任，项目改名为合北京。

尽管经历了波折，北京的对外价格仍然很高。据安居客介绍，该项目平均销售价格为每平方米16.7万元，单套7500万元起450平方米。其空中四合院单套对外价格5亿元，面积约1000平方米。买房时，必须至少提前一周预约看房，验资1亿元。

近年来，合和北京的高端配套华府会也被公认为京都顶级私人俱乐部。近年来，通过圈内资源的建设，合和北京逐渐在行业内再次构建了高端豪宅的形象。

顶级豪宅光鲜亮丽的另一面是年度滞销低去化指标。北京市住房和城乡建设委员会网站显示，北京共获得2008年、2009年、2011年、2015年四张预售证书，随后项目建设加速，北京逐步转为现房销售。

根据其现房销售数据，2013年～在2021年取证的550套房中，实际网上签约315套，去化率不到60%。例如，2008年预购时取证的5号楼共有45套房子。在过去的16年里，拍卖行已经转到了现有的房子，但只签了6套合同。2015年取证的8号楼共有112套房子，目前只签了77套。

更重要的是，北京总建筑面积71.89万平方米，目前项目只允许25.68万平方米，65%的商品价值没有供应。根据之前的销售周期，北京至少需要20年才能完成。

中国企业资本联盟副主席柏文喜认为，北京的销售压力一方面是买家的购买力和购买意向可能在市场下降时受到抑制，另一方面也与项目本身的定位和市场需求不匹配，营销策略和产品实力有关。

然而，在易居研究院研究总监严跃进看来，北京目前的尴尬局面与之前缓慢周转、捂地、聚财的方式无关。这种模式的逻辑是通过分期深入挖掘土地价值，期望房价上涨，对冲资金成本，高溢价销售。但随着市场环境的变化，在政策、竞争产品等诸多影响下，很难适应当前的销售环境。

为了加快资金回笼，缓解资金压力，何和北京只能通过促销来换取现金流。根据网上签约数据，何和北京的成交价格远低于之前的外部价格。比如何和北京7号楼，其网上签约的65套房平均成交价格只有74000元/平方米；同一栋楼，甚至有54000元/平方米的房子。

在项目的影响下，开发公司北京新京润也陷入了发展的泥潭。据天眼调查，截至目前，北京新京润已经经历了五位董事长，从余洁、刘松泉、朱思昊、罗泰彬，到现任张宇翔，公司高管层多次发生人事震荡。

目前，北京新京润涉及司法风险578起，经营风险102起，包括买卖合同、建设项目、施工合同、拆迁合同、装修合同、运输公司、幕墙公司、投资公司等。被执行人50次，涉及金额约1.6亿元。

02

债务压顶

“合生创展在一定程度上反映了合生创展在项目管理、风险控制、资金运作等方面的考验。”柏文喜表示，这可能会释放出合生创展在高端房地产市场的竞争力和风险管理能力需要进一步加强的信号。

事实上，北京是朱桔榕上任以来的大胆尝试之一。接手合生创展后，这位积极进取的房地产二代迅速改革的风格与创始人朱孟依相信港资房地产企业的“慢周转”发展理念大相径庭。

中国人大金融专业出身的第二代掌舵人朱桔榕接手半年后，将未来的发展瞄准证券投资，甚至将股权投资正式纳入主营业务板块。2020年初，初出茅庐的投资业务创下80.3亿港元的记录，占营业收入总额的23%，毛利率从50%上升到64%。

那时合生创展在宣传中宣称，投资业务是“全新拓展领域取得重大突破”、“成为新的利润增长点”。朱桔榕也对自己主导的股权投资业务寄予希望，称希望住宅地产、商业地产、股份投资在未来的资本、收益和利润结构中各占三分之一。

在2021年中期报告中，合生创展的投资业务收入达到50.07亿港元，约占营业收入的比例进一步上升到31%，速度几乎超过了所有房地产开发商的传统业务。然而，仅仅半年时间，随着二级市场的波动，情况急剧下降，投资业务带来的亮眼数据也随着投资业务的损失而大幅下降。

朱桔榕的野心不仅体现在对投资业务的巨大努力上，也体现在大规模征地上。2020年，在公开市场较少征地的合生创展，在一个月内获得北京分钟寺3宗土地，总消费179.6亿元，甚至接近2019年合生创展的总营业额。

另一方面，债务急剧上升。合生创展2020年负债总额也大幅上升至2030亿港元，较2019年上升57%；这一数据在2021年持续上升至2332亿港元，比去年同期增长14.88%。截至2023年底，合生创展债务总额达到868.55亿港元，平均减少12%。

但是，从债务期满的角度来看，短期偿债压力较大。一年内到期债务占43%，达到370.3亿港元，其中涉及“最大”的银行和金融机构借款超过250亿港元，商业抵押担保证券约97亿港元，优先票据约23.4亿港元，其他贷款约24.3亿港元。

与此同时，合生创展手中的现金和现金盈余约为153.7亿港元，比去年底下降了30亿港元，从一年内到期的债务来看，已经明显不足。

有投资者表示，截至3月27日，和盛创展已调整期限，部分已退款近90亿元，北京、上海、天津部分项目90多亿元，今年需要更换经营性贷款。扣除这些部分后，将通过封闭管理项目销售资金来完成。

这也解释了为什么2023年合生北京支付了41.19亿元的销售额，却无法偿还项目公司与上海银行、富邦华一银行5.339亿元的抵押债务。合生创展正采取必要措施解决当前债务问题，通过减少资金支出和土地收购、加快销售节奏回流资金、寻找可接受的成本进行再融资，确保集团整体运营。

显然，在不久的将来，更重的债务偿还压力将使和盛创展继续抗压。但在不确定的商业环境下，生存大于一切，和盛创展只能顺势而为，勒紧腰带生活。

本文来自微信公众号“中房报京津冀”（ID:ZFB___jjj），作家：中房报 36氪被授权发布的彭红侠。

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