杉井奥莱：不止于宁波，迈向区域标杆的进阶之路

中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“中金唯品会奥莱REIT”）的第二份财报已正式发布。

4月22日，该基金公布了2026年第一季度报告。这是其自2025年8月27日成立、9月12日上市后的第二份定期报告。

报告期内，基金实现收入8839.04万元，经营活动现金流净额2973.37万元，可供分配金额4666.81万元，本期现金流分派率1.06%、年化分派率4.30%，分红能力保持稳健。

虽然受折旧摊销影响净利润为-81.68万元，但核心运营指标与现金流表现出色，充分展现了成熟奥莱“高现金流、强抗周期”的特点。

不过，在亮眼数据的背后，杉井奥莱必须面对增长的挑战。项目正受到中等体量带来的物理空间限制，且租金、联营扣率等核心指标已接近“行业天花板”。仅依靠本地市场，后续增长远远不够。

一季度多项指标稳健

现金流与运营表现双优

财报显示，中金唯品会奥莱REIT一季度核心业绩指标全面向好。

2026年第一季度，基金底层资产宁波杉井奥莱实现营业收入8506.95万元，对应营业成本/费用7747.08万元，EBITDA达6245.30万元，现金转化能力较强。

营业收入的稳定增长，源于项目运营质量的持续提升

一季度，杉井奥莱可供出租面积5.14万㎡，期末出租率100%、租金收缴率100%，保持全年满租状态；平均租金单价460.71元/㎡/月，高于2025年8月27日基金成立至2025年12月31日期间的446.33元/㎡/月。

出租率与收缴率“双百”、租金单价在高基数上仍实现正增长，既是奥莱行业一季度景气度的体现，也反映了杉井奥莱项目自身的经营韧性。

从行业特性来看，奥莱“品牌折扣+场景消费”的模式，在消费理性化趋势下具有天然的抗周期韧性，品牌商户的稳定入驻意愿为项目提供了基础支撑；

从节点周期来看，一季度元旦、年货季、春节、元宵、情人节、开学季等多个强消费节点密集，加上暖冬天气带动的近郊出行热潮，头部项目普遍实现出租率稳定、客流与销售双增长，为租金上调创造了有利条件；

从项目层面来看，杉井奥莱凭借14年运营积累的本地忠实客群基础、本市内无直接竞品的龙头地位，以及年度20%的品牌汰换率，在商户端保持了持续的高议价能力，在行业整体回暖中展现出更强的兑现能力。

值得注意的是，其余11支消费REITs的大部分底层资产项目在一季度出租率环比下降。尽管部分项目租金下降受调改面积扩大影响，但仍凸显了宁波杉井奥莱的强招商能力，体现了成熟近郊奥莱在当前市场环境下的稀缺韧性。

此外，一季度项目销售额同比增长21.93%、客流量同比增长6.58%、新增会员同比增长23.38%，在消费复苏背景下实现量价齐升。春节期间非遗年市、元宵灯会等活动带动客流增长，2月“鸡排哥”巡店单日客流同比激增201%，餐饮区单日业绩突破百万，场景化营销效果显著。

“高联营占比、低运营成本”商业模式展现韧性

一季度，项目联营模式收入占比高达76.54%，租金收入占7.25%。这体现了典型奥莱商业以联营为主的特性，项目收入与商户销售额高度绑定，运营方与商户利益深度捆绑，形成了“高销售额→高联营抽成→高租金单价”的正向循环。

营业成本方面，三项主要经营性成本占比——管理费用占17.05%、折旧摊销占8.01%、物业运营成本占6.23%——合计不足三成，整体运营成本可控。

得益于高联营占比、低运营成本的业务结构，杉井奥莱两大盈利指标突出：毛利率87.03%，远高于常规购物中心模式；EBITDA率为73.41%，高于上年同期。

增长挑战

从“本地龙头”到“区域标杆”的突破

在宁波市场，杉井奥莱的优势几乎是压倒性的，自2011年一期开业以来，已持续运营超过14年。

“一家独大”的市场格局为杉井奥莱带来了稳定的客流基础和高议价能力，但也隐藏着“长期增长”的问题。

从本地龙头向区域标杆突破的紧迫性

从项目基础条件来看，奥莱是典型的“以大为美”业态，杉井奥莱10.43万方的体量在国内奥莱行业属于中等水平，在现有物理空间基础上，营收增长会受到一定的天然限制。

从经营端来看，项目租金单价、EBITDA率、联营扣率等核心指标持续提升但已处于行业高位，接近“行业天花板”，意味着可能面临增长平台期，内生提效空间有限。

从客群结构来看，赢商大数据显示，宁波杉井奥莱本地客群占比高达82.1%，远超全国行业平均的60%~75%。

可见，未来宁波杉井奥莱的客流增量空间，需要依赖绍兴、台州、杭州、舟山等周边城市跨区域客群的输入来突破。

跨区域增长的解决思路

基于从区域龙头向区域标杆突破的目标，一季度项目的经营动作已展现出破圈的基础。

在品牌端，持续推进“每年汰换品牌20%”的机制，继2025年焕新67个品牌后，今年一季度引入轻奢品牌Tory Burch、运动户外品牌JackWolfskin，并完成部分品牌重装升级，优化了店铺层级与品类结构。二季度已引入潮宏基、茉莉奶白，米村拌饭等品牌也将开业。

据中金唯品会奥莱REIT年报披露，2026年杉井奥莱明确了“高奢提调性、轻奢稳频次、运动户外聚人气”的品牌组合优化方向。

这一策略在本轮品牌汰换中精准落地：并非单一追求高端品牌升级，而是兼顾层级补齐与业态丰富，在提升品牌层级的同时，同步引入受众更广、消费粘性更强的生活化业态。

依托这套“提调性、扩频次”的调优逻辑，轻奢与高阶品牌夯实项目价值基础、稳定高客单消费复购，运动户外业态持续集聚流量，生活化配套完善消费闭环；既纵向挖掘存量客群的多元消费需求，又横向拓宽全域客群的辐射范围，全面契合年度品牌升级目标，为项目长期稳健增长筑牢用户根基与业绩基础。

在营销端，一季度通过跨年音乐节、“鸡排哥”浙江奥莱首炸活动、怪奇物语市集等创意活动拉动客流，其中跨年音乐节客流突破历史峰值，首炸活动单日客流达13万人。基于年报披露的2026年“立足浙江省，一起省”的全域营销目标，后续预计会有更多跨区域引流的营销举措。

此外，交通与区位升级，巩固区域枢纽地位。1月地铁6号线集士港站开通，不仅缓解了节假日交通压力，也为市域内客群的通达性提供了支撑，更为承接跨区域客流转化打下基础。

整体而言，宁波杉井奥莱已在经营基础、品牌、营销等层面奠定了区域破圈的基础。未来，随着品牌持续升级、跨区域营销深化、资本平台赋能，杉井奥莱将进一步突破宁波边界，向长三角奥莱标杆迈进。

但项目能否真正突破本地市场边界，本质上仍依赖于宁波整体城市能级、消费辐射力与区域交通网络的提升。要实现这种结构性跨越，项目能做的是“引流”，而城市能级决定的是“客群是否愿意来”“能否留得住”。

因为，奥莱商业的特性决定，城市能级的天花板，才是一个奥莱项目的真正“天花板”。

本文来自微信公众号“WIN奥莱世界”，作者：孙莉芸，36氪经授权发布。

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