北京写字楼市场需求温和复苏 丽泽与CBD租金短期承压
办公室租金是众多企业的重要硬成本，在降本增效的大环境下，北京写字楼租金呈梯队式下降，促使大量企业从高租金楼宇转向低租金写字楼，进而导致市场整体租金持续螺旋式下滑。不过，自去年底起，市场需求已温和增长，成交量稳步回升。
高力国际监测数据显示，2026年第一季度，北京甲级写字楼市场整体净吸纳量约5.7万平方米，保持去化态势。空置率同步改善，一季度环比下降0.6个百分点至18.5%，同比下降1.7个百分点。
租金方面，整体市场平均净有效租金为212.6元/月/平方米，环比下跌4.2%，同比跌幅扩大至12.4%，“量稳价跌”特征明显。
数据来源：高力国际
高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究董事陆明指出，租金下行压力在市场中传导，使部分高租金区域租赁市场承压。当前，受成本压力影响，企业更倾向从高租金核心市场向性价比更高的子市场外围或新兴项目迁移，核心子市场周边的优质甲级项目持续分流核心区需求。
今年一季度，北京甲级写字楼市场中CBD和丽泽区域承压最显著。CBD子市场净吸纳量仍为负，延续三年来空置面积增加的态势；丽泽子市场本季度首次出现净吸纳量负值，这是其过去五年大规模去化后的良性调整。
高力国际数据显示，2021年至2025年，丽泽子市场年均净吸纳量达15.2万平方米，空置率从66%大幅降至本季度的21.2%。2025年以来，随着北京甲级写字楼平均租金持续下滑，跨市场板块竞争加剧，丽泽子市场面临区域内部及周边跨区域项目的双重竞争压力。
核心去化量集中在周边非核心子市场的甲级项目，净吸纳量近4.3万平方米，占整体的75%，可见非核心板块优质项目已成为需求承接主力。
数据来源：高力国际
长期来看，金融街、中关村等区域被业内机构看好。高力国际分析，在核心资产价值重构背景下，金融街因新增供应有限、产业支撑强劲，维持相对稳定的市场基本面；中关村作为中国科技创新核心区，大量科技企业新增办公需求涌入，推动该子市场连续两年净吸纳量超12万平方米，空置率较最高点下降5个百分点至17.4%。
部分区域租金持续深度调整，市场需关注未来两三年北京甲级写字楼市场的新增供应压力，同时应对高空置面积与去化压力——未来市场或采取更激进的租金优惠策略，尤其是面临大面积退租、新增供应集中或空置率高的子市场，短期内租金难有上升动力。
高力国际认为，北京作为中国成熟写字楼市场代表，当前“量稳价跌、区域分化”格局，反映中国经济转型期商业地产的核心特征：一是企业成本敏感型需求主导，经济复苏节奏偏缓下，企业注重办公成本控制，核心区高租金吸引力减弱，推动需求向高性价比区域扩散；二是供给过剩与存量竞争加剧，高空置率反映前期新增供应的滞后影响，市场进入存量竞争阶段，业主需通过租金让利、产品升级争夺有限需求；三是缺乏明确产业锚定的子市场，或将面临更长去化周期与更大租金压力。
长期而言，北京作为全国科技创新与生产性服务业核心承载地，当前周期调整是为高质量发展腾挪空间——待低效供给出清、新兴产业需求持续释放，市场将逐步回归“量价平衡”的健康状态，实现商业地产与实体经济协同升级。
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