地暖调试牵出四方责任，精装房售后究竟该找谁？

作者 | 第一财经 冯小芯、马一凡、孙梦凡

随着一二线城市精装修住宅的普及，地暖、中央空调等设备成了新房“标配”，但设备售后与保修纠纷也随之增多。上海业主朱女士的经历，就暴露了精装房售后体系责任主体复杂、服务链条冗长的问题。

朱女士今年1月收房，开发商为中华企业，房屋带地暖系统。春节后她想调试地暖，却遭遇多方推诿：物业联系开发商，开发商转给施工单位，施工单位又把工单交给锅炉品牌方威能。约定上门时间，维修人员却临时爽约。一件简单的调试，牵扯出物业、开发商、施工方和品牌方四方，让她困惑不已。

地暖管道埋在地下，业主对其铺设、维护知之甚少，一旦出问题就束手无策。黑猫投诉平台上，类似投诉不少：有的锅炉刚过保就故障，有的报修多日才上门，还有的维修人员非品牌授权却乱收费。业内人士称，锅炉售后分品牌直营和第三方外包，完善的官方售后体系并不多。

更让业主头疼的是质保期短。业内工程人士表示，新房质保分主体结构、防水等，地暖、中央空调等设备质保多为两个采暖或制冷周期（约两年）。业主收房后常需装修晾味，入住时质保期已过一半，可能还没使用就过保。

那么，售后责任到底该谁担？朱女士的购房合同显示，保修期内房屋质量问题由出卖人（开发商）免费修复，供热系统保修2个采暖期；但洁具、电器等由厂商直接保修。

华东某房企区域总指出，按规定，业主在保修期内的售后问题，直接责任主体是开发商，而非物业或施工方。开发商可向施工单位追偿，施工单位会被扣留3%质量保证金用于质保维修。物业公司仅起协调作用，不是责任主体。头部开发商会配备专业房修团队响应业主诉求。

北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，根据《商品房销售管理办法》，开发商对所售商品房承担质量保修责任，保修期从交付日起算，不得低于施工单位向开发商承诺的保修期存续期。即使施工单位保修期已过，开发商仍需按合同约定（可能更长）担责；过保后若因施工或设计缺陷导致问题，开发商也需维修。

王玉臣还提到，过去开发商责任局限于合同保修期，现在法律已延长责任链条，监管更严格，质量问题处理不当可能影响开发商拿地、开发资格，违法成本提高。但现实中，开发商履行保修义务的积极性受成本、责任意识影响，推诿时业主维权难。