商业地产换帅潮背后：老板们的三重焦虑与破局之道

出品/联商专栏

撰文/方湖

编辑/娜娜

换帅如换刀，刀的锋利度不仅取决于刀本身，更在于持刀者的能力，以及背后支撑的战略与定力。2025至2026年间，太古地产、K11、珠海万达商管、金鹰商贸、宝龙商业等众多商业地产企业密集更换核心管理者，这场波及全行业的人事变动，既是存量竞争时代企业为求生存、谋发展的被动突围，更是企业老板们三重焦虑交织的真实体现——担忧企业活不过当下、守不住利润、看不到未来。

一、汹涌换帅潮：并非偶然，而是必然

核心要点：换帅潮的规模与本质，打破“偶然洗牌”的认知误区。

换帅规模刷新纪录：2025年1月至2026年3月，国内商业地产及相关行业重点企业的核心操盘手变动超15起，覆盖头部企业、区域龙头及零售关联企业，调整的频率与范围均创下近五年行业纪录。

任职期限短暂如快餐：高鑫零售李卫平担任CEO不足3个月便因失联被免职，宝龙商业徐猛任职仅14个月就辞职，珠海万达商管半年内两次更换核心管理者，K11创始人郑志刚彻底退出核心管理层，“频繁换将”已成为行业常态。

换帅本质并非个人喜好：随着行业红利消退，焦虑逐渐显现；存量竞争加剧，换帅成为企业突围的“试错手段”。这场换帅潮是商业地产从“增量扩张”向“存量竞争”转型的缩影，是企业老板应对行业变化的无奈之举，更是对企业生存与未来发展的敬畏表现。

二、四大行业困局，迫使老板换帅求存

核心要点：行业生存环境重塑，换帅是时代发展的必然选择。

困局一：消费迭代，旧思维难以满足新需求

第五消费时代，消费者从“购买商品”转向“购买情绪体验”，传统商业的“卖货思维”已跟不上年轻人对“松弛感”的追求。2025年社会消费品零售总额同比仅增长2.8%，商业零售板块增速为1.9%，重点城市购物中心空置率同比上升2.3个百分点，传统百货空置率更是高达12.7%。老板们清楚，传统操盘手的固有思维无法留住年轻消费者，只有更换管理者，才能注入新理念、抓住新流量。

困局二：利润承压，财务红线面临危机

ROI（投资回报率）与NOI（净运营收入）是商业地产的“生命线”，当租金下降、空置率上升，“增收不增利”便成为老板们的心头大患。2025年全国商业地产新增供应1.2亿平方米，消化周期达38个月，重点八城租金同比下跌11.9%，行业平均利润率降至3.2%，超八成商办企业收入下滑。新世界发展2024财年首次亏损、高鑫零售紧急换帅，都是因财务压力倒逼，换帅成为“保障现金流、守住财务红线”的无奈选择。

困局三：竞争白热化，马太效应日益凸显

商业地产进入下半场，竞争不再是“拼规模”而是“拼运营”，不再是“比地段”而是“比内容”，高维度企业对低维度企业的淘汰战容不得丝毫松懈。2025年行业收入50亿元以上的企业仅占8%，却占据42%的营收，中小企业陷入“招商难、运营弱”的困境。老板们希望新操盘手能带来“破局策略”，换帅成为抵御淘汰风险的“保命手段”。

困局四：模式转型，传统操盘手难以胜任

从“盒子商场”到“第三生活空间”，从“传统租赁”到“价值共生”，商业运营模式的迭代速度远超传统操盘手的适应能力。网红业态、首店经济、复合业态不断涌现，行业转型需要长远战略与精准判断，而思维固化的操盘手难以适配，换帅求变成为企业跟上时代的唯一出路。

三、三种换帅方式，对应三重焦虑诉求

核心要点：每一种换帅选择，都是老板们焦虑的真实反映。

方式一：引入“高维操盘手”，破解转型困境

“外来的和尚好念经”，本质是老板们“求贤若渴”的焦虑，是对自身“转型无力”的清醒认知。金鹰商贸引入华润系的黄萌，看重其高端商业运营经验；珠海万达商管任命陈琦为COO，借助其精细化运营能力，老板们期望外来人才带来新思维、新资源，打破发展瓶颈，实现业绩突破。

方式二：回归“自己人掌控”，守护核心利益

行业不确定性增加，“自己人”成为老板们最安心的“压舱石”。宝龙商业从引入龙湖系的徐猛，到14个月后换任宝龙内部的少壮派代表蔡尔超；大商股份推举深耕企业多年的吕伟顺掌舵，本质是老板们对“外部不确定性”的警惕，担心核心资源流失、战略偏离，用“自己人”守住企业“基本盘”。

方式三：紧急“补位式换帅”，保障运营稳定

面对突发风险，稳定比什么都重要，紧急换帅是老板们对“意外危机”的极度恐惧。高鑫零售半年内两次换帅，李卫平失联后华裕能紧急补位，看似偶然，实则反映出行业转型期的脆弱性，老板们最怕核心操盘手突发变动导致企业运营混乱，紧急换帅只为守住“生存底线”。

四、三重压力交织，老板们的煎熬与迷茫

核心要点：短期求生存、中期守利润、长期谋未来，焦虑贯穿始终。

短期焦虑：活下去，才是最大的胜利

商业地产下半场，活下去比活得好更重要。消费需求多变、竞争残酷、盈利空间压缩，不少企业陷入“招商难、回款难”的困境，老板们看着下滑的业绩、空置的商铺，内心充满恐慌，换帅就是希望新操盘手能快速打破困局，抓住消费者、提升销售额，让企业熬过寒冬。

中期焦虑：守得住，才能谈长远

财务红线是企业的“生命线”，守不住红线，一切都是空谈。ROI与NOI持续下滑，资金链压力剧增，融资难、回款难成为常态，老板们频繁换帅，就是期望新操盘手能优化运营、降低成本、提高租金收缴率，让核心财务指标回归合理区间，守住企业的“钱袋子”。

长期焦虑：看得远，才能走得久

行业转型不是短期行为，而是一场持久战，老板们怕的不是当下的困难，而是看不到未来的迷茫。从商业管理到资产管理、从增量扩张到存量运营，行业逻辑彻底改变，老板们换帅，就是希望找到能看清行业趋势、制定长期战略的操盘手，让企业在存量竞争中找到核心竞争力，不被时代淘汰。

写在最后

换帅不是解药，定力才是破局关键。跳出换帅的怪圈，坚守长期主义，才能穿越行业周期。治病不能只换医生而不找病根；破局不能只换操盘手而不明确战略。频繁换帅看似是主动突围，实则可能陷入“换帅-试错-再换帅”的恶性循环，导致团队动荡、战略脱节，反而加剧企业困境。换帅从来不是解决问题的根本，清晰的战略、稳定的团队、持续的创新才是核心。

坚守定力、深耕价值才是破局之道。真正能抵御焦虑的，从来不是频繁的“换人”，而是坚定的“初心”与持续的“成长”。珠海万达商管提拔许粉、大商股份重用吕伟顺，都是“稳定核心、深耕运营”的尝试。老板们唯有少一份急躁、多一份耐心，少一份功利、多一份长远，找准核心竞争力，深耕精细化运营、读懂消费需求，才能穿越行业迷雾。

这场席卷行业的换帅潮，是商业地产转型的阵痛，也是行业自我革新的契机。它见证着行业从粗放式发展向精细化运营的转变，从规模竞争向价值竞争的跨越。当老板们跳出“换帅焦虑”，守住战略定力，深耕运营、敬畏消费，尊重以人为本的逻辑，商业地产才能在存量竞争的下半场守住江山，静待春暖花开，实现行业的迭代与重生。

本文仅代表作者观点，版权归原创者所有，如需转载请在文中注明来源及作者名字。

免责声明：本文系转载编辑文章，仅作分享之用。如分享内容、图片侵犯到您的版权或非授权发布，请及时与我们联系进行审核处理或删除，您可以发送材料至邮箱：service@tojoy.com