重点城市二手房成交回暖 多城环比涨幅超两成

刚过去的11月，国内二手房市场传来暖意。

30个重点监测城市的二手房成交面积较10月回升，环比涨幅达14%。

其中，上海、成都、武汉、南京、厦门等城市的环比增幅均超过20%。

从11月数据可见，二手房成交量上升并非个别城市现象，不同能级城市均有涉及。部分城市还出现老破小挂牌量减少的情况，不少房东选择将待售房源转为出租，惜售心态渐显。

二手房市场释放的这些积极信号，对未来整体房地产市场的稳定意义重大。

成交环比上涨14%

CRIC数据显示，2025年11月30个重点城市二手房成交面积为1704万平方米，环比上升14%；累计数据方面，前11个月30个重点城市二手房成交总面积达19507万平方米，累计同比上涨3%。

在整体市场面临压力的背景下，11月二手房市场环比回升且同比保持增长，无疑是一个积极信号。

按城市能级划分，一线城市环比上涨10%，二线城市环比上涨13%，三四线城市环比涨幅更高，达37%，各能级城市均实现环比增长，说明成交量上升具有普遍性。

业内认为，二手房成交量的回升对当前市场是利好消息。尽管“以价换量”仍是市场主流，但成交量上行意味着需求依然存在，而有需求支撑是市场稳定的基础，二手房需求的稳定对整个一二手市场的平稳运行有着积极作用。

部分城市老破小挂牌量减少

具体到城市表现，上海、成都、武汉、南京、厦门等城市环比增幅均超20%。

成都11月成交量在30个重点城市中位居首位，达174万平方米，环比增长24%，前11个月累计同比上升13%。

成交均价方面，11月大成都区域新房住宅认购均价约20117元/平方米，环比小幅下降4.78%。24个区域的新房价格呈现分化态势：11个区域价格环比上涨，多位于远郊；13个区域价格下降，主城区价格波动主要受成交结构影响。

价格上涨的区域中，锦江区和金牛区表现突出，新房成交均价分别约为5.28万元/平方米和2.5万元/平方米，环比分别上涨约2977元/平方米和1813元/平方米，主要受多个中高端项目集中成交带动；价格下降的区域中，高新南区、武侯区和天府新区降幅较大。

上海11月二手房成交面积为171万平方米，位居第二，环比增长22%，前11个月累计同比上升10%。

成交均价方面，11月上海全市二手房成交均价为35399元/平方米，环比微降1.54%，且降幅较10月有所收窄。

除成交量上升、均价降幅收窄外，上海二手房市场还出现房东惜售现象，部分房东选择“变售为租”，尤其是核心区位的老破小房源，挂牌量有所下降。

这反映出当前市场买卖双方的心态博弈加剧，观望与惜售并存，构成了上海二手房市场的特殊现状。

二手房价格走势判断

国家统计局数据显示，2025年10月70个大中城市各线城市商品住宅销售价格环比、同比均呈下降趋势，其中二手房价格跌幅大于新房。

在“以价换量”仍是市场主流的情况下，如何判断二手房后续价格走势？

租赁回报率可作为重要参考指标。

近年来多家大型商业银行多次下调人民币存款利率，目前五年期整存整取利率已低于1.8%；近期虽有部分银行推出年末揽储活动，调整后三年期利率可达1.9%，但仍低于2%。

据此，可将租赁回报率2%作为参考线：租赁回报率不足2%的房源，价格仍有下行空间；达到2%可持观望态度；达到2.5%则属于优质资产；达到3%基本可以考虑入手。

近期部分城市出现的“变售为租”现象，与租赁回报率提升有较大关联。

二手房市场的回升对年末整体房地产市场而言是积极信号。一二手房市场向来存在联动关系，若一二手房总需求量能保持稳定规模，就无需对整体市场过度担忧。

11月一二手住房成交总面积环比微增1%；北京、武汉前11个月累计一二手住房成交同比与去年持平，上海、成都、重庆、西安则较去年有一定上涨。这些城市当前购房需求相对稳定，是支撑全国房地产市场稳定的重要基石。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部，36氪经授权发布。

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