实体杭州西溪银泰城：为何被称‘杭州最难银泰城’？

2017年，12万㎡的杭州西溪银泰城开业。作为蒋村板块首个入市的大型商业综合体，它起点不低。有‘西湖区首个银泰城’‘北临浙大紫金港、南眺西溪湿地的核心位置’‘城西科创大走廊起点’‘豪宅聚集地’等标签，还有独特的‘杭州眼’建筑特色，下沉式广场、风景连廊等空间亮点，以及杭州首家带ScreenX三面屏影厅的博纳影院、迪卡侬旗舰店等超200家品牌阵容，吸引了众多目光。

可惜地铁5号线在项目开业后2年才开通，此时，其‘最大竞争对手’龙湖杭州西溪天街开业。此后，西溪银泰城经营不理想，开业率不高、客流不足，被网友评为‘杭州最难的银泰城’。

日前，云南城投旗下云泰商业宣布退出杭州西溪银泰城等4座银泰城的经营，其未来引人关注。10月15日，联商网实地走访了西溪银泰城，了解其经营情况和未来动向。

出品/联商网&搜铺网

撰文/高天

01 空置率高，主力店层次不错

西溪银泰城位于杭州西湖区余杭塘路和崇仁路交汇处，地铁5号线浙大紫荆港站上盖，总体量30万㎡，涵盖购物中心、商业街、写字楼，商业面积12万㎡，由购物中心和悦街组成。

▲地铁直达

购物中心分A馆和B馆，以B馆为主，地上1层和地上4层连通AB馆。

A馆由B2停车场、B1和地上4层商业楼层组成，体量不大且是‘大店模式’，空置率不高，仅二楼有三个空铺。地下1层只有一家KK桌球俱乐部，地上1层是迪卡侬，地上4层是宏优体育，地上3层一半是博纳影院，一半是宏优体育，地上2层有GAPDAY健身等三个品牌营业，还有3个空铺，包括已关闭的海伦司小酒馆。

B馆共6层，地下2层至地下4层为停车场，地下1层和地上4层为商业部分。B1至L4各楼层定位分别是‘烟火’‘聚荟’‘花漾’‘玩潮’‘寻味’。

负一楼有云泰商业打造的美食主题街区‘茶马花街’、海底捞等，茶马花街内有瑞幸咖啡等品牌，且有三个空铺，其他小餐饮众多，整个负一楼空铺至少30个。

▲B1层‘茶马花街’

一楼1号门左右是喜茶和歇业的骏马摇民谣酒馆，2号门两边是必胜客和双层星巴克，AB馆连通处6号门对面是霸王茶姬，接驳地铁口两侧是主力店优衣库等。一楼还有MUJI、波司登等品牌。

二楼有星聚会KTV等品牌，三楼有乐之堡儿童乐园等品牌，四楼有许府牛火锅等品牌。B馆地上1至4层空铺近50家，总体约80个空铺，空置率高。

工作日午餐时间，仅负一楼餐饮客流相对理想，其他业态及楼层客流一般，主要客群是周围写字楼工作人员。

商业街区悦街只有零星餐饮店铺营业，空置率高，不少店铺张贴招租启事，顾客寥寥。

单从品牌看，西溪银泰城主力店不错，优衣库、MUJI等快时尚品牌经营良好，生活休闲标配齐全，还有西湖区唯一一家迪卡侬，且部分品牌自开业以来经营稳定。

02 自身经营与外部竞争‘双压’

西溪银泰城空置率和客流现状显示其经营面临挑战。数据显示，2024年该商场亏损5.7亿元，是云泰商业提前解约四座银泰城中亏损最大的。

实际上，其区位优势明显，地铁直达，位于蒋村核心板块，对面是浙江大学紫荆港校区，板块内名企众多，作为热门改善型商圈，品质住宅成熟，消费力不缺。

然而，开业8年却经营困难，原因在于自身和外部竞争双重压力。一是动线和停车场问题，商场建筑设计和养护不错，但主次动线设计导致游逛体验不佳，存在‘走回头路’问题，停车场环境差、管理混乱也遭消费者诟病。

二是品牌聚合度不高，主力店层次尚可，但整体品牌层级不高，同品类和互补品类未形成有效集群，影响吸引力。如餐饮业态多为传统品牌，流行的自助餐等缺席，运动品牌也缺乏年轻人追捧的户外品牌。

三是西溪天街的冲击，西溪天街是龙湖运营不错的项目，与西溪银泰城相距500米左右，有牛new寿喜烧等流量餐饮品牌。

03 等待新的运营者

西溪银泰城现阶段要完善硬件，精准定位客群，升级品牌矩阵。板块内除西溪天街外，周围有一定体量的商业不多，这是其机会。

在等待新运营团队接手时，西溪银泰城也在积极调整，杭州首家蜜雪冰城旗舰店正在围挡装修，开业后有望带来客流。

联商网向云泰商业和银泰商业管理集团求证后期管理归属。云泰商业表示西溪银泰城原本是与城西银泰城体系共管，目前处于交接阶段，此后会退出。银泰商业管理集团称目前不清楚，后续有新动作会官宣。

联商网认为，若银泰商管接手管理是比较理想的结果，其旗下湖滨银泰in77和城西银泰城都是杭州商业佼佼者。联商网将持续关注西溪银泰城后期进展。

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