2025年购物中心复盘：行业调整与价值重塑之路

2025年，中国购物中心行业进入了以“深度调整”与“价值重塑”为核心的新阶段。据统计，2025年前三季度新开业购物中心214座，较2024年同比下降约9%，市场步入调整期。这一变化既源于消费与经济的深度调整，也是商业走向成熟理性的标志。在这一年，行业呈现出以下几个鲜明趋势。

出品/联商专栏

撰文/方湖

编辑/娜娜

01 行业格局固化：“头部恒强”的马太效应加剧

在行业整体收缩时，市场资源进一步向头部企业集中。像华润万象生活旗下的万象系商业、珠海万达商管、龙湖天街等头部商业，凭借资金实力、运营体系、品牌资源和消费者洞察能力，持续在全国拓展。前三个季度，华润万象新开业项目9个、龙湖9个、万达8个，另有港资系5个。

头部商业恒强有三大核心优势。一是资源虹吸效应，它们在获取优质地块、吸引首店品牌和获得资本青睐方面优势明显，新项目即便在行业下行期也能成为商业地标。如华润万象在苏北下沉市场开出淮安万象城。

二是抗风险能力，完善的数字化会员体系、精细化运营策略和多元化收入结构，让头部企业在经济波动和消费疲软时更具韧性。截至8月底，万象星会员总量达7237万人，较2024年底增长18.5%；万象星积分发放总额共5.9亿元，同比提升18.0%。三是品牌效应溢出，“万象城”“万达广场”“天街”等品牌成为品质和流量保证，吸引消费者和品牌商聚集。所以，2025年市场竞争主要在头部玩家之间，中小型开发商需找差异化生存路径。

02 商业模式转型：轻资产输出成为主流路径

新开业项目数量下降，商业地产开发逻辑从“开发驱动”转向“运营驱动”。重资产模式的高负债、长周期压力让企业不堪重负，“轻资产”输出成行业主流。

首先是万达广场的示范作用，万达商管将轻资产作为核心战略，为存量项目提供全链条服务，每年以20 +新开业数量扩张轻资产项目阵营，成为全球最大不动产商业运营管理集团。其次，行业普遍选择轻资产，传统开发商也成立轻资产团队输出经验，盘活存量资产，降低财务风险。如华润万象生活的杭州亚奥万象天地、珠海万达商管滨海万达广场等。

最后，商业核心竞争力转移，企业核心竞争力从“谁更有钱”变为“谁更会运营”。珠海万达商管标准化和智慧数字做得好，华润万象生活深度运营和一点万象会员服务有特色。

03 发展战略位移：高线商业品牌下沉与奥莱模式逆势崛起

2025年消费市场二元分化明显，一线城市和新一线城市市场饱和，低线城市消费升级需求释放。高线商业品牌如万象城、K11等下沉二三线市场，奥莱商业也快速崛起。

整理：方湖 制图：联商网

高线品牌下沉关键在于精准适配，它们通过灵活产品线、首店经济和本地化场景设计，满足低线城市消费者需求。华润万象生活2025年发展迅猛，多个项目开业，年底还有项目待开业。奥莱模式受捧是因为消费者追求“性价比”，奥特莱斯“大品牌、低折扣”特点抓住消费心理。其崛起还在于颠覆与重构，突破传统局限，融入消费者生活，激活理性消费需求。2025年上半年全国新开15座奥特莱斯，三线及以下城市占四成，下沉速度加快。如无锡杉杉奥特莱斯、武汉和长沙的杉杉奥莱项目各有特色。

04 商业空间重构：存量更新与小体量个性化商业并行

行业焦点从“建新的”转向“改好的”。一方面是存量商业更新，大量老旧购物中心面临设施、业态和风格问题，对其进行定位重塑、建筑改造、场景升级和业态调整，可重新激活商业价值。如上海百联南方购物中心成功转型。

另一方面是小体量个性商业兴起，2 - 5万平方米甚至更小的“小而美”商业体涌现。它们位于城市核心区或特色街区，通过精准定位、独特设计和结合本土文化，打造个性商业空间，与周边社区深度绑定。以番禺新华里为例，它融合多种元素，构建文化体验空间，设置公益阅读区等，彰显城市包容性。

05 消费体验升华：场景营造与精神消费占比提升

购物中心成为城市生活“第三空间”，场景与内容是制胜关键。一方面是极致化的场景营造，通过引入自然元素、打造主题街区、运用前沿科技等，创造沉浸式体验，空间成为流量入口。

另一方面是精神体验类消费崛起，消费者更愿为兴趣、知识和愉悦身心买单。与“精神消费”相关的文化艺术、健康养生、社交学习、宠物友好空间等品类占比提升。如cdf海口国际免税城打造多维互动体验空间和威士忌博物馆，延长顾客停留时间，建立消费黏性。

06 商业内容革命：业态迭代加速，回归商品与服务的本质

商业核心是“卖什么”和满足消费需求。2025年，购物中心核心业态变革明显。一是超市冰火两重天分化，传统大卖场萎缩，“硬折扣超市”和“品质生活超市”兴起。

二是餐饮三要素进化，成功餐饮品牌需兼具场景、口味和性价比。零售内容化演变，店铺通过故事讲述等赋予商品文化和情感价值。如深圳大百汇广场·及象茶事，融合多种元素，提供精神体验和社交价值。

写在最后

2025年中国购物中心行业“降速”与“变革”，是市场从野蛮生长走向精耕细作的结果。这是靠质量、特色和运营深度生存的时代。头部商业领跑，轻资产模式减负，品牌下沉与奥莱模式挖掘增长极，存量更新与小体量商业重构空间，场景体验和内容变革构成核心竞争力。未来赢家是能理解消费者、创造独特价值并自我迭代的商业实体。

本文仅代表作者观点，版权归原创者所有，如需转载请在文中注明来源及作者名字。

免责声明：本文系转载编辑文章，仅作分享之用。如分享内容、图片侵犯到您的版权或非授权发布，请及时与我们联系进行审核处理或删除，您可以发送材料至邮箱：service@tojoy.com