中海首单商业REIT上市，加速构建轻重并举资管双引擎模式

国内公募基础设施REITs市场迎来一位实力选手。

出品/乐居财经

撰文/李奕和

10月31日，华夏中海商业REIT（180607，以下简称“中海商业REIT”）在深交所上市。开盘价5.50元/份，较5.281元/份的发行价上涨4.15%，这反映了二级市场资金对中海商业REIT的高度认可。

该REIT基金由中海发展发起，由华夏基金担任基金管理人、中信证券担任计划管理人，底层资产为中海位于佛山的映月湖环宇城。

近两年来，国内公募REITs市场快速发展，市场活跃度持续提升。中海商业REIT的上市并受到热捧，进一步丰富了境内公募REITs的资产类型，提升了整体市场规模与活力，推动REITs市场迈向高质量发展。

对企业而言，这一事件意义重大。它标志着中海在稳步构建全周期资产管理能力方面取得了关键进展，实现了“收购 - 改造 - 提升 - 退出”的全流程资本闭环，加速了其轻重并举资管双引擎发展模式的构建。

底层资产成色亮眼，夯实长期价值与稳健收益核心基础

中海商业REIT是公募REITs市场中不容忽视的重磅选手。先来看该基金的底层资产映月湖环宇城，它总建面15.3万㎡，位于广东省佛山市南海区桂城街道，是中海收购而来的项目，也是目前消费REITs中唯一通过收购盘活资产的代表性项目。

经过中海的业态重组、品牌焕新、场景再造，映月湖环宇城已成长为可媲美一线城市优质资产的存在。其亮眼的数据足以证明：映月湖环宇城的前身是新加坡淡马锡旗下丰树集团的南海怡丰城，2014年开业，2020年3月被中海商业收购。此后，依托中海环宇商业深耕大湾区核心城市的强大招商资源和“工科中海”的工程改造优势，项目仅用9个月时间就实现了经营业绩大幅提升，做到了当年收购、当年调整、当年盈利，成为全国商业的收购改造典范。

自2020年被收购以来，项目经营效率持续提升，出租率从2020年末的约81%提升至2025年3月末的约98%。2020 - 2024年，项目营业收入年均复合增长率24.75%，销售额年均复合增长率22.82%，客流年均复合增长率19.20%。2024年，销售额达到9.6亿元，营业收入达到1.37亿元，客流量高达1413万人次。在综合营收、坪效、利润等经营指标方面，映月湖环宇城在中海体系内的购物中心中位居前列，是经营表现优异的优质购物中心资产。

2025年9月，以该项目为底层资产的中海商业REIT获批上市，仅历时5年多。映月湖环宇城因此成为目前所有消费REITs的底层资产中，最快实现“收购 - 改造 - 提升 - 上市”完整闭环的资管运作标杆。该项目的蜕变也在行业获得了不少殊荣，如2020年荣获“中购联2020年调改购物中心星秀奖”，2022 - 2023年度被评为“广东优秀调改商业项目”。

当然，中海的运维是一方面，映月湖环宇城自身条件也不错。它位于禅桂商圈映月湖片区，紧邻广州，是南海区距离广州最近的大型商业项目，周边5公里范围内拥有超过80万的消费人群。更重要的是，项目周边3公里范围内无竞品，映月湖片区在可预见的未来也不会新增同类购物中心，竞争风险相对较低。这些核心优势共同构筑了映月湖环宇城的区位护城河，成为其长期价值与稳健收益的核心保障。据测算，中海商业REIT 2025年4月1日至12月31日以及2026年的预测净现金流分派率分别达4.00%（年化）、4.21%。实际上，在上市前的基金发售阶段，该基金就已获得市场高度认可，公众投资者和网下投资者有效认购倍数分别为361.9倍和320.5倍，基金比例配售前认购金额累计近1600亿元。

中海商业全业态与生态协同，可扩募资产池丰富

投资者参与基础设施公募REITs投资，收益主要来源于底层资产的经营收益以及二级市场价格变化带来的价差收益。中海商业REIT的一大优势是背靠央企中海发展，其背后庞大的待注入资产很大程度上决定了基金未来的收益空间。

中海发展拥有46年的房地产开发与不动产运营管理经验，是商业资产管理领域的领先者。目前，中海商业在管商业资产总规模已超过1000万平方米，涵盖购物中心、写字楼、长租公寓、酒店及产业园等多种业态，形成了以“全业态专业化运营”和“生态协同价值围合”为核心的双重竞争优势。

得益于近几年在商业地产领域的持续发力，中海发展商业运营业务表现出色。2025年上半年，中海发展商业物业收入为35.4亿元，其中写字楼收入为17亿元，购物中心收入为11.7亿元，长租公寓收入为1.6亿元，酒店及其他商业物业收入为5.1亿元，持续为公司贡献利润。

在购物中心领域，中海发展成功打造了“3 + 3产品矩阵”，包括3条标准产品线——城市级一站式购物中心“环宇城”、精致商务型购物中心“环宇荟”、精品社区生活中心“环宇坊”，以及3条非标产品线——“里、巷、集”系列。今年年中业绩会上，中海发展副总裁兼中海商业公司董事长王林林表示，上半年公司聚焦商业战略，围绕核心城市、核心区位、核心资产的三核目标，积极推动两项经营策略落地，一是推进资产优化工作，二是有计划地推动部分重点项目改造更新，如北京环宇荟项目改造后租金增长32%。

除了映月湖环宇城，中海商业发展还管理了佛山千灯湖环宇城、珠海环宇城、珠海富华里、上海环宇荟、北京环宇荟、北京大吉巷等合计40个消费类基础设施项目（含在建、待建及轻资产项目），管理规模超400万平方米，分布于全国主要经济圈重点核心城市。这表明中海具备丰富的可扩募资产。目前，中海商业旗下可扩募资产规模超350万平方米，且基本布局在一线及新一线核心区域，其中重点扩募资产数量15个，总建筑面积为187万平方米，超过拟首发资产规模的12倍。这些资产为后期基金的扩募提供了充足的项目储备池。

可以预见，依托丰富的可扩募资产储备，中海未来将通过扩募机制持续注入成熟资产，不断做强REITs平台，增强可持续发展能力。同时，借助REITs工具，中海可盘活存量资产、拓宽融资渠道，回收资金用于新商业项目开发，形成正向循环，推动企业迈向高质量发展。

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