民企宸嘉9亿入局徐汇东安旧改，旧改核心宅地开发启动

备受市场瞩目的上海史上最大地块旧改项目——徐汇东安项目有了新动态。

9月25日，中华企业发布公告，其全资子公司上海澜钻置业有限公司与宸嘉发展集团有限公司（以下简称“宸嘉发展”）全资子公司上海新祺弘创置业有限公司组成联合体，以29.87亿元竞得上海城市更新建设发展有限公司持有的上海新枫安企业发展有限公司（以下简称“新枫安公司”）100%股权及相关债权。

在此次交易中，中华企业出资20.91亿元受让新枫安公司70%股权及相应债权，宸嘉发展则出资8.96亿元受让新枫安公司30%股权及相应债权。

据时代周报记者了解，新枫安公司旗下持有徐汇区C030301单元127b - 23地块，该地块是徐汇东安旧改项目协议出让的三幅核心涉宅地块之一，另外两幅地块分别为125 - 31地块和127b - 24地块，由招商蛇口、中海地产等企业联合体持有。

值得一提的是，目前宸嘉发展是参与东安旧改项目的唯一民企，其余参与企业均为央国企。

民企宸嘉入局

天眼查信息显示，宸嘉发展成立于2020年11月，由香港企业宸嘉发展有限公司100%持股，业务涵盖不动产投资开发、代建管理、商业运营和物业管理等领域，公司注册资本1亿元，法人代表是郭斌。主要人员方面，崔帅任董事长、郭斌为总经理、梁飞是董事。

作为成立不到5年的民企，宸嘉发展为何能与老牌央国企一同参与徐汇东安旧改项目开发？

据悉，宸嘉发展此前在上海布局较少。除徐汇东安项目外，仅在普陀长风和徐汇龙华有两个项目。其中，徐汇龙华项目去年12月底拿地，尚未入市。

上海中原地产资深分析师卢文曦对时代周报记者表示，民企参与旧改并不罕见，但宸嘉发展能联手中华企业参与重要旧改，说明合作方认可其高端产品开发能力。

“之前宸嘉发展在普陀长风的项目做得不错，业内关注度高。”卢文曦称。

2024年6月，宸嘉发展位于普陀区长风社区的宸嘉·嘉佰道开盘，1000组客户抢购422套房源，2小时售罄，总销售额达61.78亿元。同年，嘉佰道系登上克而瑞研究院《2024年度全国十大顶级豪宅产品系榜单》。

此外，宸嘉发展资金实力强，高管均为业内资深人士。据中房报报道，其多个项目从国华人寿接盘，包括出险房企烂尾楼项目，背后“金主”是有“中国巴菲特”之称的国华人寿老板刘益谦。公司董事长崔帅、总经理郭斌和董事梁飞曾是头部房企“中海系”高管，崔帅曾任中海地产上海公司总经理。

此次宸嘉发展与中华企业开发的徐汇区127b - 23地块，土地面积25179.34平方米，容积率2.63，建筑面积66221.66平方米。该地块与全国总价最高单幅地块徐汇区125 - 31地块仅一街之隔，四至范围为东至东安路，北至东安大楼/零陵路，西至音乐学院/东安四村，南至规划住宅地块。

9月8日，徐汇区规划与自然资源局公示了127b - 23地块设计方案。

方案显示，该地块将建5幢17 - 25层住宅楼，共206户，配备635个机动车位，车位比超1:3。

安居客上海分析称，参考周边近20万均价，该项目最低总价或超3300万元，套均售价超6000万，位居上海豪宅第一梯队。

东安旧改核心宅地开发拼图完成

资料显示，东安旧改项目2024年10月完成征收，涉及117幢居民楼、6057证住户、约31万平方米建筑面积，是上海史上最大单地块旧改征收项目。

整个徐汇东安旧改项目规划7个地块，包括三幅纯住宅用地（127b - 20地块为征收安置地块、127b - 23地块、127b - 24地块）、一幅商住办综合用地（125 - 31地块）、一幅医疗用地、一幅教育科研用地、一幅基础教育设施类用地。

今年3月和5月，上海土地市场以协议方式出让127b - 23、127b - 24、125 - 31三幅含住宅地块，出让价分别为83.5亿元、98.18亿元、341.35亿元，合计约523.03亿元。其中，125 - 31地块创全国单幅地块总价成交纪录。

上述三幅地块竞得者分别为上海新枫安企业发展有限公司、上海新百安经济发展有限公司、上海新东安企业发展有限公司。此后，三家公司股权相继在上海联合产权交易挂牌出让。

9月初，中海地产、招商蛇口以及中旅投资联合体分别以总价130.82亿元竞得上海新东安企业发展有限公司90%股权及相关债权；以总价23.96亿元竞得上海新百安经济发展有限公司90%股权，合计154.78亿元。

根据出资金额，最终各方持股情况为：中海地产出资81.53亿元，拥有125 - 31地块50.5%权益、127b - 24地块30.5%权益；招商蛇口出资65.52亿元，拥有125 - 31地块35%权益、127b - 24地块55%权益；中旅出资7.74亿元，拥有125 - 31地块4.5%权益、127b - 24地块4.5%权益；徐汇城投分别持有上述两幅地块10%股权。

如今，127b - 23地块开发主体确定，意味着土地价值超500亿的徐汇东安旧改核心住宅部分从蓝图规划进入实质性开发阶段。

时代周报记者从招商蛇口上海公司副总经理张哲处了解到，127b - 24、125 - 31地块由招商蛇口和中海地产共同操盘，目前项目营销中心及展示区在筹备中，将于2025年10月底开放。

本文来自微信公众号“时代周报”，作者：张钇璟，36氪经授权发布。

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