7月65城土地成交金额同比涨18%，市场呈现多态势变化

7月全国重点城市土地市场有新动态，土地供应规模基本与上月持平，成交情况有不同表现。

一、全国重点65城土地市场概况

1、7月重点65城土地成交规模环比持平，同比下降8%

7月，全国重点65城推出经营性土地634宗，供应规模与上月相近。总计成交各类经营性土地590宗，成交规划建筑面积4062.8万平方米，成交规模环比基本持平，但比去年同期下降了8%。

在涉宅用地方面，7月全国重点65城成交涉宅土地165宗，成交总规划建筑面积约1108.58万平方米。成交规模环比下降17%，不过同比有4%的小幅上涨。因6月半年节点各地土拍成交增多，本月涉宅用地成交规模有所回落。但本月涉宅用地成交规模仍突破一千万平方米，在今年各月中排第三，市场成交保持相对稳定。

综合全国65个重点城市经营性土地成交结构，本月涉宅用地成交规模占比稳定在30.7%，与上月持平。商办用地成交规模占比持续下滑，本月降至6%。工业用地成交规模占比有所提升，增加了1.3%。

2、7月，受量价回落影响，出让金规模环比下降30%

7月，全国65个重点城市经营性土地出让金总额约1281.33亿元。受土地成交楼面均价下降影响，出让金规模环比下滑30%，但同比增长18%。7月各地高溢价涉宅地块出让数量比6月减少，本月土地成交楼面价环比下降16%，至3557元/㎡，不过仍比去年同期上涨33%。

涉宅用地方面，受6月成交高基数影响，本月全国65个重点城市成交楼面价环比下滑17%，降至9932元/㎡，但同比仍上涨22%。同时，本月涉宅用地成交规模缩减17%，量价齐跌使涉宅用地出让金规模环比减少32%，总成交金额约1101亿元，同比仍有26%的涨幅。

7月，重点城市土地拍卖市场活跃，多个城市出让规模和溢价率上升，反映房地产市场持续回暖。上海、南京、杭州、成都等城市有优质地块出让，如上海徐汇区核心住宅用地以12.25亿元成交，成交楼面价高达20.03万元/㎡，刷新全国单价地王纪录，显示高端住宅市场向好。

7月，一线城市土地拍卖市场“缩量提质”，成交楼面价创年内新高。北京、上海及深圳推出优质、高溢价地块，受上海“新地王”带动，成交楼面价环比大幅上涨54%，达45115元/平方米。一线城市平均溢价率攀升至22.38%，但成交规模环比减少52%，出让金规模环比下降25.4%，至381亿元。

本月，二线城市涉宅用地量价回落。涉宅用地成交规模约712万平方米，环比下降29%；成交楼面价环比下降23.5%，至7950元/平方米，涉宅用地出让金规模回落45.8%。整体来看，二线城市土拍市场平淡，南京、武汉、杭州及西安等城市成交规模超50万平方米，但整体溢价率低，基本底价成交，仅成都、杭州及长春有少数核心高溢价地块成交。

与此同时，本月三四线城市土拍市场量价齐升，土地市场稳步回升。涉宅用地成交规模约1450万平方米，环比上涨15%；成交楼面价环比上涨18%，达2491元/平方米，带动涉宅用地出让金规模环比上涨36%。

3、7月涉宅流拍率创新低

7月，全国重点65城涉宅用地流拍率持续走低，仅2宗地流拍，流拍率降至1.2%，创年内新低。本月核心一二线城市无流拍现象，仅太原和柳州各有1宗地流拍。今年城市土地供应聚焦核心优质土地，热点城市带动，土拍市场情绪向好，流拍现象大幅减少。

二、核心24城土地市场表现情况

1、7月，涉宅用地成交呈现“缩量提质”，规模环比下降四成

7月，受热点一二线城市土地拍卖“缩量提质”影响，核心24城涉宅用地成交规模缩减。本月成交涉宅用地97宗，成交面积约581.3万平方米，环比下降40%，同比下降22%。同时，因核心城市高溢价优质地块成交火爆，7月核心24城涉宅用地成交楼面均价涨至14990元/㎡，环比持平，同比涨幅达48%。但受成交规模下滑影响，本月涉宅用地出让金总规模约871.3亿元，成交金额环比下降39%，同比仍增长15%。

总体来看，今年核心24城土地市场稳步回暖。核心一二线城市关注优质低密宅地，土地拍卖市场热度回升。上海、北京、杭州及成都等城市高端改善市场向好。

从核心24城涉宅用地溢价率及流拍率表现看，7月平均溢价率提升至12.7%，实现零流拍。一方面，受上海“新地王”带动，深圳、成都及长春等热点城市出让高溢价优质地块，拉高平均溢价率。另一方面，城市供地策略优化调整，以“好房子”为导向，房企拿地信心恢复，推动流拍率下降。

2、7月地方国企拿地占比上升至43.7%

7月，核心24城成交97宗涉宅用地。从企业拿地规划建面看，央企、地方国企和民企拿地比重分别为14.3%、43.7%和25.3%。结合7月房企拿地情况，地方国企拿地积极性回升，拿地规模占比相较上月上升约5.4%，央企拿地规模占比小幅下降4.2%，联合拿地规模占比相较上月下降2%。

根据7月核心24城土地成交数据，合肥、南京、沈阳、武汉、无锡、长春及长沙等城市地方国企拿地规模占比超五成。部分城市民企拿地活跃度上升，北京、广州、杭州、天津、宁波及青岛等城市本月民企拿地规模占比均超六成。

本文来自微信公众号“58安居客研究院”，作者：58安居客研究院，36氪经授权发布。

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