昌平楼市：越秀面临挑战

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董毅挑了个特别的日子。8月8日，北京昌平北四村CP01 - 0601 - 0077、0078地块公示了总平面设计图。这位越秀地产北方区总经理有点迷信玄学，还喜欢穿橘色衣服出现在土拍现场，神奇的是，他常常是那个幸运儿。

两个月前，越秀联合北京城建、未来科学城、贝好家，以23.95亿元的底价拿下北四村双子座地块，由越秀来操盘。在昌平，越秀和未来科学城是老搭档了，在售楼盘有越秀星樾和星耀未来。

北四村双子座地块规模不大。西区0077地块地上建面4.22万平方米，规划8栋楼、400户；东区0078地块地上建面3.93万平方米，规划7栋楼、372户。这意味着未来两个月内，昌平楼市至少有约400套新房入市。

对于昌平楼市而言，这并非好事。近期，昌平利空不断（详见《昌平楼市，跑为上策》）。一是东小口CP02 - 0405 - 0001、0002、0005三块“王炸”地块下线，何时再供地没有时间表，间接打击了市场信心；二是8月1日，昌平公布6宗住宅用地规划，其中朱辛庄CP01 - 0801 - 0055地块从工业用地变性为居住用地；三是中海未来之境开盘销售不错，已网签58套，但网签价格为6.17万元/平米，和两年前开盘的大华启宸府差不多，是以价换量。包括越秀星耀未来表现也不尽如人意，开盘三个月网签156套，待售774套，单价5.55万元/平米（详见《越秀猛将，竟然输了一局》）。

一片乌云笼罩着昌平楼市。在此背景下，常胜将军董毅压力不小。针对北四村双子座地块，他已给出解法。

角煞多，采光是个问题

北四村双子地块很斜，东偏南约45度。这个角度导致楼栋不能按地形走，只能正南正北排布，浪费了不少占地面积。0077地块规划8栋11 - 18F洋房 + 小高层，0078地块规划7栋9 - 18F洋房 + 小高层，都是北高南低。由于地形和容积率高达2.6的原因，日照会受影响。不过北四村双子座都能满足大寒日2小时日照，只是日照不够充足、角煞多。所以只能选择点状布局。

这种点状布局，除了影响风水，楼与楼之间的间距过短。例如，东区的6#和7#楼体之间最近距离只有9.05米，7#1层门厅与6#最近只有7.42米；西区的3#和4#，这两个数字分别是9米和7.76米。从整体看，北四村双子座很讲究平权，没有楼王。因为角煞太多，选房难度较大。论地理位置，西区优于东区，因为东区邻京藏高速约100米；论楼栋空间感，东区优于西区。

三个小亮点，有玄学

北四村双子座由北京越昌贝城置业有限公司持有，越秀、北京城建、贝好家和未来科学城分别持股30%、30%、20%和20%。双子座只有一个主体开发，便于统筹规划，不像海淀朱房的臻澐和建发海晏各干各的，即便有血缘关系的功德寺和樾望云与和樾玉鸣也竞争激烈。

读完规划图，花姐认为它至少有三大亮点。一是大门，西区大门区域长50米，中间的邻里中心9.8米，气势直逼大门专业户建发房产，后面接一座下沉庭院；东区大门区域与之对称，不同的是把下沉庭院前置，设在邻里中心前方两侧。花姐相信这一设计正中董毅下怀。

二是车库出入口，大门与车库出入口讲究绝对的人车分离。按照土地出让文件，0077地块的车库出入口可设在北面和东面，0078地块的可设在西北东三面，但设计图纸出来后，大门一端放弃了车库入口。三是首层架空层，将首层架空层打散设置，分布在东区的1#、2#、3#、4#和西区的1#、2#和3#，且只设在楼栋首层的局部，这算是一个小创新。

五款刚需户型，北向没有设备阳台

北四村双子座走刚需路线。花姐推测有五类户型，分别是82平米、88平米、92平米、110平米和120平米。82平米户型分布在西区1#和8#的两个端户、4#西端户，东区2#两个端户、7#、6#东端户，共计约95套；88平米户型分布在西区5#、6#、7#和8#的中间户、4#东端户，东区4#中间四户、5#和6#的东单元西户，共计约150套；92平米户型分布在西区6#和7#的端户，东区的5#、6#西单元，共计约99套；110平米户型分布在西区1#、2#、3#的西边三户，东区的1#、2#、3#，共计约380套；120平米户型分布在2#和3#的东端户，共计约36户。

以西区5#为例，中间户为88平米、南向三面宽，内嵌式阳台进深约1.2米，实际得房率约86%；端户为82平米户型，南向两面宽，内嵌式阳台进深约1.8米，边上有一圈L型飘窗，实际得房率94%。这些户型的赠送面积不大，主要是“内嵌式阳台 + 飘窗”组合，没有挑空阳台，也没有设备阳台，北面完全没有赠送，和中海未来之镜相似。花姐推测昌平楼市对设置北向设备平台收紧了。

最后，花姐送出一个彩蛋。8月9日，北京将发布楼市新政，核心内容是京籍居民家庭、在北京市连续缴纳社会保险或个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭，购买五环外商品住房不限套数。简单来说，五环外商品住宅松绑了。

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