上海青浦正荣中心烂尾4年司法拍卖仍流拍，法拍商办资产困境凸显

市场信心缺失、担忧复杂债务关系、交易成本高昂以及对资产价值和位置的重新评估，共同造成了法拍商办资产“有价无市”、无人接盘的流拍局面。

中房报记者 付珊珊丨上海报道

烂尾4年的上海青浦正荣中心项目进行司法拍卖，即便起拍价较评估价打了七折，仍遭遇流拍。

据阿里法拍平台信息，上海青浦正荣中心在建工程及相应国有土地使用权于2025年8月4日至8月7日拍卖。项目评估价9.31亿元，起拍价6.52亿元，约为评估价的7折，折合楼板价约10853元/平方米。

需注意，此次拍卖的并非外界传言的正荣地产总部大楼。

公开资料显示，该项目土地用途为餐饮旅馆业及商业用地，使用权面积24039平方米，总建筑面积106111平方米（地上63331平方米、地下42780平方米）。项目所有人是正荣御天（上海）置业发展有限公司，其为正荣地产控股有限公司全资子公司，后者是正荣地产集团有限公司（简称“正荣地产”，06158.HK）在境内的主体。

2014年2月，正荣地产以25.6亿元竞得该地块，楼面价15786元/平方米，溢价率59.4%。后来正荣地产爆发债务和资金危机，上海青浦正荣中心陷入停工烂尾。

阿里资产平台显示，此次拍卖吸引5512次围观，但无人报名出价，首拍即流拍。

首拍即流拍

该项目命运坎坷。正荣地产拿地时，规划为融合多种业态的商业综合体，并于2019年5月开工奠基。

施工期间，项目酒店规划变更为长租公寓，引发周边业主维权。虽后续按原规划建设，但2022年正荣地产资金危机，项目停工。

周边中介称，项目主体结构基本完工，市场曾传言约3亿元资金可完成内部装修。此前有消息称华润可能接盘，但无下文。周边居民反映，项目长期烂尾影响区域房价和形象，期望拍卖能找到新东家。

然而，盘活该项目不易。业内人士认为，项目待建，后续需大量资金。其地理位置优势不突出，又是商业性质，潜在买家要考虑建设成本和未来商业运营盈利前景。若拍卖价格缺乏吸引力，盘活难度大。

对正荣地产而言，盘活项目、偿还债务和推进债务重组是核心任务。此前，正荣地产表示与多家金融机构磋商获新贷款，但今年无新增借贷。在债务重组方面，正与法律及财务顾问商讨境外整体债务管理方案。其2025年7月销售额约3.36亿元，前7月累计销售额约27.01亿元，经营状况不佳。

法拍资产困境

青浦正荣中心流拍并非个例。近年来，房地产行业深度调整，多家民营房企出险，其总部或核心城市商办资产被债权人处置进入法拍程序增多。这些资产要么折价转让，要么流拍。

不久前，京东司法拍卖平台显示，泰禾集团上海总部大楼以起拍价6.597亿元成交。该建筑曾是泰禾集团华东总部，如今被拍卖。买家是上海舜晟建设集团有限公司。成交价较评估价缩水3亿元，较开发成本“腰斩”。

更多资产则“有价无市”。今年7月12日，阳光城上海总部大厦“滨江国际广场1号楼”第三次拍卖，起拍价再打七折仍流拍。

一位长期跟踪商业地产市场的人士表示，当前商业地产市场低迷，一线城市如上海空置率上升，租金下滑，投资回报率下降。经济下行，大型企业收紧投资预算，大宗资产交易遇冷。

戴德梁行研究显示，2025年上半年上海大宗物业成交总额158亿元，交易37宗，同比显著回落，不足往年同期一半，体现市场寒意。

该人士还称，法拍资产往往有复杂债权债务关系，买家担心“买楼送债”。总之，市场信心缺失、担忧复杂债务关系、交易成本高昂以及对资产价值和位置的重新评估，导致法拍商办资产流拍。

业内人士称，流拍资产通常会降价二拍或三拍，甚至变卖。最终能否成交，取决于降价幅度和市场环境。目前，大幅降价成交或继续流拍都有可能。

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