大悦城地产私有化：意在重资产出表

出品/联商专栏

撰文/王国平

编辑/娜娜

7月31日晚间，停牌近半个月的大悦城地产宣布私有化消息。

公告显示，大悦城地产董事会决议向计划股东提出建议，按公司法第99条通过协议安排方式进行股份回购。

私有化计划生效后，大悦城地产所有计划股份将注销，股东每股计划股份可换0.62港元现金。该公司股份将由大悦城控股和约96.13%及得茂约3.87%持有，大悦城地产将在计划生效后立即向联交所申请撤销股份上市地位。

大悦城地产给出溢价67%，但价格不算高。

大悦城地产的上市价值对大悦城而言不高。主要原因是缺乏再融资获取低成本资金的能力，且上市面临监管束缚，影响其盈利。

华夏大悦城REITS成功发行，给了大悦城信心。以成都武侯大悦城为底层资产，初始估值达32亿，上市后实现高溢价。而大悦城地产现有估值难以让大悦城满意。

关键是国企连续亏损三年将面临清理整顿。2022 - 2024年，大悦城分别亏损28.82亿、14.65亿、29.77亿元，持续亏损使其必须有所行动。其他国企在连续三年亏损且无方向时，采用给员工加薪抱团对抗，而大悦城有更好出路。

REITS通道打通后，大悦城可复制手上优质商业项目。与上市相比，REITS能实现重资产出表，获取更多资金。若顺利，这对大悦城更有利，可将存量资产转化为高流动性金融产品，回笼资金缓解压力，同时保留项目运营权，实现轻资产操作。

商业地产高举高打、规模化扩张打法已过时，早期玩家多面临困境。万达部分门店坚挺与其下沉适配需求有关，头部号召力仍在。缺乏运营深度的商业项目经营艰难，万象系也在拓展市场。商业地产进入精耕细作阶段，运营深度＞规模效应。

当前行情下，重资产不出表，融资难且成本高，企业转型和调整受限。上市公司监管严格，在REITS摸索阶段难以及时反应。

要发展REITS，需遵守规则，实现持续稳定现金流支撑投资者收益。商业地产以往是地产变现逻辑，REITS则是从“地产驱动”转向“资本驱动”的变革。

资本关注商业管理能力，包括收入基本面、成本管控和收入持续性。开发商住宅销售与商业关联度降低，商业回归本源。商业REITS对管理依赖性高、难度大，但弹性和想象空间大。

目前地产新建开发接近尾声，企业估值低，很多在转型或退出。地产增量减少，存量项目收益低，促使企业转向存量改造和盘活。

大悦城有优势，多年积累使其品牌号召力强，具备轻资产复制条件。虽昆明项目刚摘牌，但头部项目坚挺，整体成功率高。

前些年，商管企业拓展轻资产市场，为抢项目给投资方过高期待，市场下行爆雷不断。知名轻资产商管多有项目摘牌，项目方与商管方矛盾频发，个别项目频繁更换商管公司。

国内多地有烂尾和垃圾项目，资源闲置，为强运营商管方提供发展空间。

轻资产运作有两个方向：

一是反复稀释原有品牌，借助早期心智快速复制。开店同时有项目摘牌，开店快且区域竞争小，可吃市场红利。

二是做运营。打磨每个项目耗时，但后期持续性好，更适合REITS运作。

大悦城再走早年商业地产套路价值不大，有REITS退出通道，可将重心转向运营提效，实现以商业为主导的投融建管退。不过，这条路是否好走，取决于其协同效应和REITS资本化运作水平。

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