突发！神秘民企在广州凶猛拿地，“富婆”传说再上演？

前不久的上海土拍，浙江“富婆”击败中海，花10多亿拿下楼板价超20万/㎡的全国单价地王，刷新众人认知。当大家以为这是偶发事件时，类似剧情在广州上演了。一家神秘低调的民企，以总价约11.37亿拿下广州白云区一宗宅地，而这家民企前不久才刚成立，最终受益人是自然人黄艳玲，大概率是女性。广州版“富婆”拿地戏码难道又来了？

01 神秘民企广州拿地

7月底，广州出让白云山六片区一幅宅地。今年白云已出让四片宅地，此前都是国企或城投拿地，此次出让结果出人意料。一家名为广州云山壹号房地产有限公司的民企（以下简称云山壹号），以约11.37亿拿下白云六片山低密宅地，成交楼面价约1.46万/㎡。

如今广州土拍市场，大多是资金强劲的国央企拿地。此次民企拿地，是因地块总价低、安全垫厚，且地块素质不差。云山壹号很会算账，此前广州地铁2022年拿下的白云东平地铁站地块楼板价约2.5万/㎡；越秀地产联合广州地铁竞得的白云沙太路以西地块，折合楼面价约3.36万/㎡。总体来看，此次民企拿下地块的楼板价处于低位。

对比周边新房项目，该地块留给云山壹号较大利润空间。比如广州地铁云城上品，均价约4.6万/㎡；越秀公交天悦云山府，目前单价约3.8万/㎡；定位豪宅的华远雲和墅，均价约9万/㎡，一套别墅千万起步。

该宅地容积率1.7，限高60米，是居住舒适度较高的低密产品。从广州公共资源交易中心网站公布的航拍图看，项目和六片山山景几乎0距离，可打造山景IP。未来可能打造叠墅+小高层产品，小高层低价走量回款，叠墅高价实现利润溢价。

不过，丰富山景资源可能带来较多蚊虫问题，就看项目操盘手如何解决。最后恭喜云山壹号成功拿下优质地块，期待其未来项目的产品力。

02 “富婆”再现？

关键问题来了，广州云山壹号房地产有限公司是怎样的民企？据企查查显示，该公司今年6月12日刚成立，法定代表人为马欣欣，注册资本500万元。

进一步探查发现，这家公司由广州云山雅居房地产有限公司、广州山湖居房地产有限公司控股，且这两家控股公司都是今年6月刚成立，让人猜测成立这些公司就是为了此次拿地。

广州山湖居房地产有限公司背后，自然人股东黄艳玲、张文仪分别持股90%、10%，实际控制人是黄艳玲。

由于公司刚成立，公开信息很难找到黄艳玲的工作履历。从名字看，她大概率是女性，这不禁让人猜想她是否类似上海土拍中的“浙江富婆”。

企查查资料显示，山湖居、云山雅居、云山壹号三家公司注册地址都在白云区锦石三路33号。

云山壹号注册地址

该地址是益云科创中心所在地，其打造者是广州益云供应链科技有限公司（以下简称益云科技）。市场猜测此次拿地或许和益云科技有关。

官网信息显示，2020年9月益云科技取得广州市首个新型产业用地，即如今的益云科创中心，属省市区重点项目、产业升级标杆，打造约12万㎡高端商务办公总部聚集区，2023年6月全面验收交付，已有上百家企业入驻。

益云科创中心效果图

有意思的是，益云科创中心高区被打造为平层和跃式产品，能眺望白云山，每户通水、电、燃气，可作为超级居住类产品。

除开发总部办公业态，益云科技还将开发约18万㎡超级名品奥莱、约5万㎡国际五星级酒店温德姆等顶级配套。有能力开发高端酒店和商业体的企业，打造住宅并非难事，且益云科技打造过大平层产品。

如果云山壹号和益云科技有间接关联，资金来源问题或许容易解答，打造住宅项目也可能信手拈来。黄艳玲很可能和益云科技有关联，能成为实际控制人，她肯定是有不小势能的关键人物。

当然，也可能云山壹号是纯粹的创业公司，要在广州市场大干一场，那么黄艳玲大概率就是传说中的“富婆”，创业公司公开市场拿地且出手，底气肯定很足。目前关于这家公司和这位人物还有很多谜底待揭开，以上只是根据现有资料的推测，欢迎大家留言分享更多信息。

03 民企重返土拍市场背后

今年诸多民企开始入场拿地，但不像央国企大举拿地，大多是精准拿地。敏捷集团今年5月以33.2亿元拿下广州番禺区4宗住宅地块，楼面价1.4万元/㎡，是2021年后首次公开拿地，地块在其总部边上，体现“地缘深耕”策略。

嘉信地产今年4月以11.66亿元底价摘得长沙一宗宅地，5月又以8.68亿元竞得长沙另一宗宅地，一个月内两度落子该区域，累计投入超20亿元，体现对长沙市场持续加码。

伟星近日在杭州拱墅区拿下宅地，总价19亿，溢价率超28%，单价1.96万/㎡，上一次在杭州拿地是一年前，深化了杭州深耕策略。

一些小而美房企也在土地市场崭露头角，如注册资本仅100万的福州合达地产、成立仅约1个月的温州华玺地产，以约2 - 3亿拿下性价比较高的“袖珍地块”，主打低总价刚需产品，避开头部企业竞争。

民企重返土拍市场可从以下几方面解读：首先，行业处于政策松绑与市场修复的“时间窗口”，诸多城市下调首付和房贷利率，核心城市去化周期缩短，销售回款提速，让部分民营房企看到市场希望。其次，是民企自身的“幸存者”进化，行业出清后存活的民企负债率低、现金流健康，可在重点深耕区域偶尔拿地，如邦泰聚焦成都、敏捷深耕珠三角，以“小步快跑”替代激进扩张。最后，是与央国企的错位竞争，央国企多在一线和二线热点城市拿高价地块，民企转向二线近郊及强三线城市。

基于拿地状况，未来市场将形成“央国企守核心、民企攻改善、小微捡漏细分”的三层格局，但始终不变的是产品力至上，只有用真正的好房子让客户买单，才能穿越周期，在市场中屹立不倒。

本文来自微信公众号“地产人言”，作者：艳姐team，36氪经授权发布。

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