到底街区商业是怎么做的？鸿寿坊并非唯一的样版

出品/联商栏目

发文/范唯鸣

编辑/薇薇

进入2025年后，商业的进程依然充满了话题。其中，街区商业因其更接地气、更贴近客户而成为商业模式的亮点。

但与一线奢侈品商场、购物中心等相比。，街区运营的商业机构有哪些特点，如何运营，还是有很多层次值得探讨的。作者试图从建筑物模式、操作密码和经营策略三个方面，探讨如何打造成功的街区型商业，并看作者一一来。

商业建筑为何选择街区方式？

商业上既有“盒子”，又有围合建筑(Block)，更多的街区。街区一般都是一排建筑形式，物品或者南北两边分开，商铺一个接一个的连接。

假设是商业项目设计的地方，选择街区型作为商业建筑模式，动机是什么？说起来有点伤心。

事实上，除了简单的商业动机之外，使用街区的方式大多是出于销售商店的原因。

国内相当一部分商业房地产开发商是以销售为导向的开发商为背景。商业面积其实是建房时的“组合”，也就是“必须”的商业态度。纯粹纯粹是为了商业而拿地，所以很少有人选择使用街区模式。

原因无非是如果是街区方式的店铺，很容易卖出去。所以，如果这种动机，在设计起点，街区式商铺就不会考虑商业业态的前提条件，比如水、电、排烟管等。；更不用说如何在整个街区的长度上配置不同的品牌，如何满足摆放等商业条件。

良好的街区型商业项目，无论是设计还是运营，都必须遵循商业的基本规律。

回首往事，这类项目的“祖先”也许就是上海的“大宁国际商业广场”。

我有一个业内朋友介绍这个项目的细节。可能他介绍的比较合适，因为他在这个项目的运营上花了很多心血。这是一个以建筑为基础，以运营为核心的项目，兼顾历史文脉和现代功能。业态配备多功能，客户接近，没有距离。

从动线来看，整个商业区呈环形，有多个连接点。入口处斜切面约45度，扩大了店铺的展示(曝光)。还有三个广场(聚集点)，可以是活动和静态展示的地方。店铺有退台设计，既是景观，也是商业场所，还有功能性(雨棚)。

总之，在这个项目的设计端，你可以处处看到匠心，而不是随便“组合”的地块，只是一条直线走到最后。店铺大小一致，水电设施随意，卖了也没关系。

疫情三年后，有一种说法是，在未来的商业项目中，建筑形式会选择更多的街区。因为通风好，如果以后有疫情，就不容易感染了。

真的，你那么想念那三年，还想着再来一次？

选用街区型做生意，其实只有两个原因：

首先，旧区改造，原来是老街坊，旧城区，商业是建立在这个基础上的，所以，以街区的面貌来呈现；

其次，对于新业务来说，街区不一定在城市中心，周边社区围绕居民。因此，更容易通过街区吸引客户和品牌，节省建筑成本(土建和机电)，降低商业二次装修成本，让消费者更容易接受这种环境。

作者最近在欧洲进行了一次商业调查(游玩)。无论走到哪里，街区式的商业都如此吸引我，尤其是老城区的商业设备，这些都体现了亲近邻居、亲近游客、亲近市场的特点。

街角上的外摆

陡坡街道上的商业

商人的用心(斜坡上的桌椅套脚用来平衡桌面)

所以，选择以街区为基础的建筑做生意，不能敷衍了事，也不能不认真。要摆脱“店铺思维”，转变为“空间运营和资产增值”的思维，让街区商业成为城市生活的器皿，最终获得商业价值和市场口碑。

二是街区型商业经营密码。

常见的商业运营形式是购物中心和百货公司(奥特莱斯暂时不讨论)，其中购物中心可以由一家百货公司担任主力商店。去年这个时候热议的梅龙镇广场就是一个例子，其中伊势丹百货公司占可租面积的近50%，所以有时候还记得伊势丹百货公司，把梅龙镇广场放在一边。

购物中心可以是一个盒子，也可以是一个盒子和一个街区。百货公司没有街区形式。因此，在讨论街区业务的运营时，我们通常会关注专卖店的运营要素。

要使街区型商业运作良好，从上面的例子中可以抽象出以下几点：

首先，提炼文化符号，用于体现建筑形式、商业运作模式等诸多因素。

前面提到的“鸿寿坊”是以上海当地的石库门建筑为基本要素，以市场为运营模式，让街区沉浸在文化氛围中，让消费者在消费的同时感受到文化的影响。这个符号将商业项目渲染成这种文化的代表和唯一的存在，与情绪、放松和回味相结合。

二是需求分层，用于配置不同的业态，形成消费目的。

基层，这是刚需，比例较高，40-50%，主要是高频消费业态；

升值层，这是一种感觉，比例适中，20-30%，主要是延长停留时间；

引流层，这是引流，比例略低，10%左右，主要是引起话题和传播。

三是掌握主理人的特点。

由于是街区型商业，大型加盟品牌不适合，而品牌快闪和具有特色的主理店则是亮点。

上海南京西路尾端有一条只有300米长的路，叫做永源路。今年3月7日，阿迪达斯在这里做了一个有限时间的“贝壳头”主题街区闪光。年轻人来到永源路，在“贝壳大楼”前拍照，打卡“阿迪达斯博物馆”，感受滑板、街舞、篮球等运动，欣赏街头表演和大秀，抢购阿迪达斯限量产品和首发产品，参加阿迪达斯与街区周边商家联动的商业活动。

上海还有一条著名的小路叫巨鹿路，很有文化气息，很有产品特色。今年1月，路易威登联合艺术家村上隆在巨鹿路给出了三家弹窗店——限时空间、咖啡花园、迷你影院，充满了村上隆的设计风格太阳花和路易威登的品牌标志元素。年轻人被吸引，在巨鹿路排起了长队，打卡拍照，给巨鹿路带来了很大的流量。

这一切，加上平日积累的主理品牌效应，促使这里的街区自然成片，消费与文化互动频繁，相辅相成。

第三，街区型商业的经营策略

街区型商业的经营，理想的状态是，能够聚气，即聚人气，聚商品气，聚(接)地气。

首先，聚人气。一个好的商业项目，必然是顾客甚至慕名而来的观光者接踵而至。怎样才能做到这一点？

想起一句话，杰出从来都不是计划好的。在商业形式和运营模式上，不要盲目追求统一和风格。有时候，商业形式自然会在不经意间被大家认可，变成自然的样子。

让我们看看这两张照片进行比较。作者在一个街区进行了商业拍摄。

这些店铺都在一个街区商业的主动线上，可以看出是管理公司精心策划布局的。店铺排列整齐，装修精美，但似乎人不多。

这是在同一个街区商业的第二条线上。因为不是主动线，猜测管理公司不太重视，就让它自然成长吧。两边都是沿街店铺的窄外摆。品类可以看出是“经理”产品的销售，业态自然形成，导致人群汹涌。

这是另一家卖海鲜的店。没有刻意的装饰，泡沫盒上覆盖着一层厚厚的冰，上面覆盖着食品级塑料袋，上面覆盖着价格牌。

其实，良好的街区型商业，并非刻意的所谓商业组合，而是符合周边社区、慕名而来的客户群体的需求自然形成。

第一，要“填空白”。日常生活中有基本的物质需求，附近的街区商业自然是首选。但是，如果一切都按照“设计”来做，并不是市场调整可能出现的误差造成的“商品错误”。如果没有合理的需求满足，导入的格式是不可持续的。火了不久，网络名人就不会红了。如果是自然形成的，合适的货源和舒适的销售方式就会在需求的基因中生长。

第二，要激发需求。市场和消费者都需要适当的引导。不要阻止运营模式、商品摆放、是否摆放、是否注重颜色、搭建遮阳篷，而是“容错”。我相信这些街区商业的经理会做生意，他们必须以一种被消费者接受的方式运营。运营商会不断从实践中激发消费者的需求，引导学生朝着满足要求、提高质量的方向发展。

二是聚商品气。不管是商业街还是其它经营形式，什么是产品都是关键。

第一，怎样选择商品。举例来说，星巴克咖啡，八卦海外，到处都是咖啡界的神一样存在。但在这里却如此：

这是我在欧洲一个国家唯一看到的星巴克。在一家超市的货架上，它在中国被称为“预制品”。在这个中国，无论你走到哪里，咖啡店都是最多的，Espresso是每天的续命药。

咖啡机随处可见，而且是现磨的那种。

所以，产品应该选择，不要迷信“大牌”、与当地、地区的消费习惯相符的是“连锁”。

第二，如何销售。

那是一家卖饮料和巧克力的商店，没有看到服务员，里面有一个柜子，上面写着“Free Tasting”，请随意品尝。如果你感觉良好，打铃，服务员会立即做出反应。

在这里，在街区商业的销售方式中，自由品尝是激发需求的方式之一。当你去任何一家商店时，到处都是服务员“要求”顾客品尝的友好方式。你不好意思不“白吃”。当然，尝试之后，消费是理所当然的。作者没有逃避这种“诱惑”，花了很多钱。

该街区商业还专门组织了社区活动。在参观过程中，作者注意到了这样一个标志：

这是一个烹饪班，教你如何烹饪。标志上有时间、地点和联系方式。我觉得这种活动不仅仅是烹饪，其他与日常生活相关的活动也会不断安排。这样的商业周边居民怎么会不喜欢呢？

最后，注意细节。

由于相当一部分商业区位于户外，受气候影响很大，尤其是在冬季或夏季以外的早晚，商家特意安装了这种局部取暖器，非常照顾消费者的这种感受。它不仅考虑到消费者喜欢户外的宽度和自然，还观察到消费者需要的温暖。

三是聚(接)地气。由于街区商业位于居民区，与周边地区接触是很自然的事情，但这还不够。由于其频率不足以支撑全天营业，因此需要扩大需求。这种扩展需要内容和口碑。

如今，“微度假”在城市中很受欢迎，但对于街区商业来说，规模和生态资源一般不足以形成“微度假”的条件。然后，我们来创造一个“微场景”，即创造一个来自近悦的条件和土壤。

在此，如何打造“微场景”成为关键，即市场推广的手法，促使远近皆知。

鸿寿坊的市场已经远近闻名。在欧洲之行中，作者还看到了这样一个场景：

这项业务正好在作者到达的那一天举行。 copper展览，相信这是mini。 copper俱乐部和商场管理公司联合举办的一次促销活动，作者数了数，竟有100辆mini。 copper斜放在街区的一侧，不是出售，而是全部mini。 由copper所有者驾驶的展览，场景非常壮观。

你可以理解为这是汽车的品牌推广，所以你会记住这个街区的商业名称，因为类似的活动是在另一天举行的，来这里的群体如图所示:

国内也有类似的商业，比如重庆十八梯。

这个街区项目的自然条件相当不错，既有历史传承，也有当代风光。然而，管理企业非常用心地将地理和人文变成了风景。商业没有留下任何痕迹，但处处有心机，成为当地寻根、文化渗透和当今潮流的圣地。人气的汇聚是自然成功的结果。

所以，街区型商业在品牌选择、日常运作、文脉整理等方面，都有自己独特的气质，需要精心打理，才能取得成效。

写在最后

街区型商业，目前人们对消费实际增长感到满意，与盒子型商业相比，更容易接近消费者的自然优势，但在运营上还是需要努力的。即使缺乏地理优势和自然资源禀赋，也可以通过建立“文化-业态-客户”的三维循环，营造出自己特色的商业建筑和商业氛围，通过精准定位、动态调整和社区深度培育，实现可持续增长。

未来街区型商业之路畅通，就看你怎么走了。

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