现在中介每天都会先挑哪些房子卖？

翻出以前写的一些文字。

似乎现在看来又别有一番滋味了。

刚刚过去的 3 在迎来交易高峰的同时，我们也迎来了上市高峰。

全市所有中介外旋房屋去重后总和

今年 3 月同比去年 3 月份差别不大，但是对比 2023 年 3 月高出了 47%

坦率地说，面对这样的房源库，所有中介都必须做出决定

稀缺住房，低价住房必须是所有中介的上签，但是这种房子放在仓库里很少见。

更为常见的情况是，每个人都有优点和劣势。

那么，从中介的角度来看，他会选择哪些房子推荐给顾客？

或在中介眼里，哪种房子更容易成交？

我们三年前也做过类似的话题。

那时还为大家画了一张中介内部的房屋分级图，到目前为止这个分级应该还在。

但是今天的中介小伙伴们对这个问题给出了完全不同的答案。

01

"绕开这 40%，奔向剩下的 60% "

大概图片是联系十套房子的房东，第一轮可以选择六套。

另外，这四套都有一个共同点，就是房东相信房市还会涨。

面对大量的房源，中介首先要做的就是

避开那些相信房市还会上涨的房子。

这个句子很残酷

但是相信房市还会上涨的房东一般都会做两件事，叫做咬死挂牌价和咬死议价空间。

这两件事通常会带来两个结果

坚持不变的挂牌价格，结果就是为同一小区的房子做嫁衣。

谈到价格时，如果谈到20,000元，结果就是下一位顾客没有希望。

每一天，这两件事都是真实的。

比如静安某套挂牌 2000 一万套房子，有人出价 1950 万房东不卖

他觉得后面的房子会再次上涨，低于 2000 万便是不卖

但事实上，最终的结果是，当他错过这个时候 1950 一万个顾客之后，下一个顾客的出价更低。

由于市场价格正在下跌，

即使现在的交易量虽然上升了，但是价格仍然下降。

这个时候感觉市场还在上涨的房东一般都会上涨。要比市场慢一拍

只有在真正的经历之后，他才能更理性地看待市场。

在这个阶段，他不会相信任何人对他说的话。只有自己的经历才能相信，就像成长一样。

对于中介来说，与其花时间和房东一起成长，不如先和真正准备好的房东一起跑。

所以对于中介来说，他们有一句话。 slogan 就是开头说的那句话

而且这种类型的房东十里差不多有四个，相当于十套房子里有四套。

对中介而言，要想保证本月的业绩，首先要把这个月的业绩放在一边。 40% 房屋剔除掉

随后奔向那 60% 的房子

02

"首先推那种愿意出来谈价的房子"

所有中介都喜欢会合作的房东，这里的合作不仅仅是工作日看房或者协调租户看房这样的事情。

而是房东愿意出去聊天

归根结底，对于真枪实弹的二手交易，谈判桌上谈到的最终成交价格都是

所以只要你愿意面对面聊天，就有成功的可能。这种对中介的吸引力是致命的，远胜于看不到尽头的人。

假如不在上海，也可以通过网上会议的方式，只要愿意配合与客户见面聊天，就说明有机会。

事实上，许多房东对此感到厌恶。首先，面对面的谈话意味着默认客户报价。

许多时候，房东的态度是

我底价便是 980 万，别说了

这类房东以前一定是被骗了，比如一些中介用的。 970 一万块钱骗到店里，结果对方只出去了。 930 万，一分钱不加，所以后来房东确定了。 980 万，否则不出来谈

事实上，面谈的价格是不断变化的。

面对面聊天的价格不是交易的价格，而是可以让你坐下来谈判的必需品。不要把它当成对方的最终价格，也不要因为一次受伤而打翻所有的机会。

因为很有可能电话那头的顾客最终真的可以提到 970 万

不要说不见面是不会知道的。

更加痛苦的是，如果你的价格不是谈论的，而是报告的。

如果你告诉一个中介或一个客户你的真实底价。

你附近的中介不用一两个星期就会知道你的底价。

由于目前客户重客率过高，同一组客户可能会与几家中介一起看房。

而且当你的底价被问到后，以后所有的出价都只会踩着你的底价向下砍掉。

所以你把真正的底价留给谈判桌更明智些。

放宽你出来谈论的价格阀值也会增加房子的交易概率，那么这个度在哪里呢？

一线作业中介给我的体验信息是5%上下，仅供大家参考

大概 300 房子出了万底价 280 万可以出来谈，1000。 一万的底价出来了 950 万能谈一谈

03

“在系统中拼命寻找 8-10 分房屋"

这里的系统评分可以理解为机构中介对每套房子的评分。

而 8-10 分割房屋通常是他们最喜欢的。

这类房子有两个特点：

第一，带看量高

同一个小区的一些房子每周都有，有些房子每个月都没有一组。前者在系统中的分数会更高，也会吸引中介的注意力。

说实话，至少有两点解释。

第一，房子不会差，有自己突出的点。

运气好的话会遇到稀缺的房子，或者价格低于市场价格的高性价比房子。

即使没有，这也至少有卖得好，有装修等卖点，否则就不会有带看看。

对于中介来说，这就足够了，说白了，你的房子有卖点，他不会做无用功。

接着就是愿意降价

这里的降价并没有让你原来的价格降低。 400 一万个房子挂起来 500 万慢慢降

首先，系统会判断你的挂牌价格是否参考过去的成交价格。

第二，你是否会在一定时间内降低价格，而非持续 1-2 年慢慢降

有点少量 - 多次的意思

例如 300 今天万的房子下降了 10 万，过两天再降 10 万

说白了，这个系统就是一个机器人。他不会像人脑一样猜测，而是根据历史数据和当前的变化来判断你的诚意。

但归根结底，系统的评分机制也是一个黑匣子。

没有绝对的评价标准，一方面它自己也在学习，有点像 AI，另一方面，明确规定只会考虑钻空子，因为没有人不希望自己的房子得高分，最终只会把分数变成鸡肋。

合适的时候

确实

花点钱

买一个流量倾斜的工具，几千个服务包，只要对方说服务包能给多少具体曝光，都是这个卖房市场下的好选择。

我见过一个中介机构的服务包。买了之后，你的房子会显示得更高。对于中介或者找房子的客户来说是这样的。

对于中介来说，每次打开手机首页展示的第二栏或第三栏，对于房东来说是非常有效的。除了房子展示的职责，还可以增加曝光度，这是钞票能力带来的好处。

但凡事都有个度，也不要过分依赖这种服务包

最多就是锦上添花的效果，不要期望太深，功夫最好都花在上面。 01、02 这部分是关于这些的

04

没有不喜欢“竹笋”盘的中介。

这儿的笋盘不仅仅是高性价比的房子。

还有一层竹笋的意思是，新

对新挂的房子，无论是中介还是顾客都特别感兴趣。

怎样理解这个问题，我们反过来说你会更好的理解？

如果一套房挂牌一两年没卖出去，背后要么是价格太高，要么是房子受了重伤，要么是房东不真诚。无论哪一点，中介和客户都避而远之。

所以怎样让自己的房子变得“年轻”是非常重要的。

即使撤牌重新挂牌也比你一直挂牌好。

还有一种竹笋，目标明确

说出来你可能不相信

中介判断一套房子能不能快速卖出，包括这套房子，就是有客户可以坐下来说话的时候，交易概率高不高，主要看房东卖房的目的。

这句话叫你有必卖的理由吗？

比如我想摇新房，所以我想卖房子，我的孩子上学，所以我想换房子。 .. 所有这些都是必卖的理由

听起来很简单，不能再简单了，但其实这样有明确需求的房子并不多，这样的房子中介一般都很珍惜。

05

如今也没有用数据来分析二手市场。 123，更多的是从事那些工作。 10 年度以上老中介身上扒来的她们内心的真实想法

也正是因为有了这样的工作年限，他们才能看到市场上不断重演的一些房市场景。

所以想用这篇文章让买卖市场的信息交互更直接一些，少做无用功

在接下来的卖房战场上，能打胜仗的房子一定是上面层面没有明显缺点的房子，然后其中一个特别突出。

没办法，真金白银的市场认可的都是硬道理。

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