股票改造跑道，央国企的“三大王牌”还能怎么打？

商业项目名单已于2024年开放，正在悄然发生变化。

除大家熟悉的万达、龙湖、新城等各大民营企业运营商项目外，最突出的一个特点就是中央企业商业项目集中入市，不仅有华润万象生活、融合等央企，还有王府井、百联集团、泰达控股等国有企业。

这些项目面向民生，构建日常生活，突出配套设施，重构当地文化。既有专门精致的综合体，又有“一站式微度假”的城市商业重新定义；还有“螺蛳壳里的道场”，从细微的地方融入消费者的生活，真正为城市提供功能重塑、产业生态建设、消费模式创新的结合体验。

为什么近两年央国企项目集中进入市场？答案隐藏在政策和市场的双重驱动下。

自2021年“十四五”规划提出“实施城市更新行动”以来，股票资产改造已成为国家战略；2022年，19号文件和205号文件发布，都透露出国家对股票盘活的高度重视。而且央国企作为城市建设的“国家队”，手握资源和资金，自然成为这一变革的主力军。

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主导核心城市，

中央国企扛旗，跨境营销破冰

股票改造不仅是商业的新兴，也是城市功能的重构和社会价值的再发掘。中国国有企业正以多样化的情境和创新模式为中国城市商业注入新的活力。

▶▶区域分化明显：从项目数量来看，北京、上海、广州占据了近5个份额，高度符合城市能源水平和政策坡度。北上广作为一个超一线城市，拥有巨大的商业股票和接近饱和的土地开发，旧的已经成为盘活股票的关键路径。深圳不在这里很正常。毕竟这个城市太新了。

▶▶“小而精”成为主流：已经开放的商业规模跨度巨大，大的似石家庄北国未来城(22.9万㎡），小的是上海女性用品商店(0.12万)㎡）。总体而言，1-5万㎡大部分项目占比，表明存量改造更倾向于灵活定位、精确操作，而不是盲目追求规模。

▶▶以中央国有企业为主，跨境营销增长：中央企业和市属国有企业的比例很高，但是他们和外资(丰泰地产)、因特网公司(京东)、科学研究机构(省农科院)等跨境营销案例的增加，促进了系统技能的提升。

以上分析是基于2024年已经开通的商业股票样本项目。由于统计范围不在全国范围内，部分结论可能存在地域限制。但我们仍然可以感知到，央国企主导的旧股改的本质是“政策推力 资本实力 在地资源”三重共振。

• 在政策端，住房和城乡建设部“避免大拆大建”政策将城市发展转化为股票优化，央国企成为合规化改造的核心媒介；
• 在资本端，如果发债利率低于民营企业，央国企融资成本较低。％，支持长期改造；
• 在资源端，国有企业掌握土地、政策审批等稀缺资源，可以快速启动项目。

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股票资产商业盘活三大趋势

股票转型的本质是将空间从“交易场所”升级为“生活提案者”，重新定义商业与人之间的关系。我们可以看到，旧股改造商业项目改造后，定位趋于多样化，三大趋势尤为明显:

趋势一：使商业成为城市的“会客室”

通过“微度假”，北京龙玥城 宠物友善 数字化艺术构建全年友好生态，天津吉利大厦以“二次元” 全时域 策展经济激活城市夜间经济，本质上是将物理空间转化为情感连接节点。从单一的消费目的地，深刻理解和回应城市生活的深层需求，成为承载多种生活方式的“城市客厅”。

趋势二：“她的经济”和社区经济的崛起

上海妇女用品商店 看看中国第一个女性社区视角的新线下空间，上海百联ZX兴趣场专注于二次元社区。CyPARK在成都这里打造了一个有趣的社交场，体现了Z世代对“认同商业”的强烈需求。消费趋势转向社区经济和情感共鸣。这种爆炸性改革项目往往通过会员制度和社区活动构建情感粘性，与传统门店明显不同。

趋势三：工业遗存的“价值重估”

NOWS新座位 将南京酿造厂原址改造成全新的潮流文化地标，选择“国有企业主” 民营企业的运营模式，打造了集城市创意、艺术赋能、潮流先锋于一体的新兴商业体。这类项目往往可以获得政策倾斜，但需要平衡历史保护和商业回报的差异。值得注意的是，一些同质化的定位，比如各地的“潮流”、“微度假”项目，可引发新一轮商业房地产内卷。

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三张王牌和两个隐患

在这场股票转型的浪潮中，中央国有企业不仅是“掌舵人”，也面临着“暗礁”。它们的优缺点恰恰反映了中国城市更新的复杂生态。

身为“国家队”，手里拿着三张“王牌”：

• 第一，资源整合的超级权限，中央企业的“特权”不仅体现在低成本融资中，例如3%-4%的特殊债务利率，还体现在城市资源的系统整合能力上。
• 第二，资金自信的长期主义，与民营企业追求短期收益不同，央国企可以磨一剑十年。其长期运营思维本质上是对商业规律的尊重和对短期KPI的超越。
• 第三，社会责任的隐形加分项，很多项目在改造之前都是“僵尸商业”，有些项目采用商业。 公共福利模式，获得政策倾斜和人民口碑的双重红利。

中央国有企业的三张王牌，本质是“政策赋权-资本拖底-社会认同”正向循环。

但这种模式也可能隐藏隐患:“政策驱动型”改造容易陷入形式主义，部分项目仓促进入市场，导致后期运营乏力。此外，国有企业制度与社会化需求的矛盾、复杂的审批流程、复杂的决策链等问题，促使部分项目定位落后于消费趋势。

未来的突破路径可能是：建立国有资产平台 轻资产合作方式，专业经营者，例如华润与丰泰地产的合作；加快数字工具的应用，例如场所端AR导航，智能停车，后台端数据后台分析，通过技术赋能提高运行效率。

总的来说，进入2025年，股票旧改业务已经超越了简单的物理空间改造，成为观察中国城市治理现代化、消费升级和国有企业改革的三棱镜。中央国有企业能否在优惠政策和市场规律之间找到平衡点，将决定城市复兴浪潮的最终颜色。

本文来自微信微信官方账号“赢商网”，作者：龚婉玲，36氪经授权发布。

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