回购股票土地，取得了新的进展！

广东利用专项债券收购存量土地，在节后开始了“第一枪”。

根据CRIC整理统计，2月7日至9日，广东7城披露了2025年首批专项债务闲置土地收储清单，涉及48块地块，总金额达到171亿元。

这是自2024年11月自然资源部明确地方政府利用专项债务资金收回购买闲置土地的细则以来，第一次大规模披露收储土地的情况。

总的来说，本轮专项债务闲置收购以当地国有企业为主，对土地使用没有特殊要求，大部分地块都有折价收购。

现有土地回购将成为房地产行业止跌回稳的核心引擎，但未来各地闲置土地收储仍面临三大难题。

01

广东7城披露收储计划171亿元

地方政府积极推进

专项债券2025年收购存量土地的序幕已经拉开。

据克而瑞整理统计，2月7日至9日，广东省共有7个城市披露了收储计划，共涉及48个地块，土地面积约224.6万平方米，收购总额达到171.03亿元。

其中，珠海收集和储存规模最大，总共有14块地块66.52亿元，收储金额排在7个城市的第一位，惠州随后，共收储了8个地块，共计49.75亿元。

除广东外，自2024年11月自然资源部发布《关于利用地方政府专项债券资金收回和购买闲置土地的通知》(以下简称《通知》)以来，地方政府积极推进，其中湖南岳阳、河南开封、浙江金华、江西吉安、广西贵港、吉林四平等待多个地区陆续发布公告，公开征集社会闲置地点进行收储。长沙还于2月11日发布了征集公告，利用地方政府专项债券资金收回购买闲置土地。

值得注意的是，在今年1月国家新办举行的“中国经济高质量发展成果”系列新闻发布会上，财政部明确研究扩大专项债券的应用范围，允许在房地产相关的“两个领域”使用。在2025年新发行的专项债券额度内，地方政府可以根据需要统筹规划土地储备和购买存量商品房作为保障性住房的专项债券项目。2025年将逐步释放政策效果，随后将加速地方政府收购闲置存量。

02

首批专项债收储偏向地方国有企业

地块整体折价为87.5%

根据广东首批专项债券收购的闲置土地特点，一半的土地被折价收购，大部分折扣在7-9折之间。，还有一些地块出现溢价收购的情况，同时从被收购地块项目的企业性质来看，以支持地方国有企业为主。

先看收购折扣情况，在CRIC排除了协议土地和一些已经开发的土地之后，剩下的36块被收储净地的整体收购折扣比拿地价格高出87.5%。在这类土地中，有24块土地存在折扣收购，共有10块折扣力度在80%以下，云浮XJB-06-27A号地块最为强大，达到73.2%，此外，潮州、河源、惠州还有6个项目出现了溢价收购，茂名和云浮的6个项目属于原价收购。

就被收购地块的项目企业性质而言，48块地块在广东7市被收购，其中包含45块，全部是当地国有企业。，珠海收购的14个地块中，有6个是本地华发集团。中山收购的三个地块中，有两个属于当地民营企业，另一个是华润置地、仁恒置地和当地国有企业。

总体而言，广东各城市首批专项债务闲置收购主要偏向于支持当地国有企业，同时收购的土地用途也没有特别偏好，住宅、商业、商业、商业的比例基本相同。

03

股票土地回购是一种止跌回稳的核心引擎。

但是仍然要面对三个难题

事实上，股票土地回购是行业止跌回稳的核心引擎。

CRIC数据显示，截至2023年底，总土地储备面积TOP10的总土地储备面积约为85591万平方米。如果能盘活这些土地储备面积，即使只盘活三分之一，也会对整个市场产生很大的影响。

股票收购土地在专项债务支持的配合下，真正有效落地还将面临三大难题。

首先，房地产企业手中的闲置土地往往存在质押、抵押等情况，而土地储备中心只接受净地交付，这意味着房地产企业需要准备资金来抵押土地。但现实是，民营企业很难筹集到足够的资金，只有实力雄厚的央企和地方国企才能通过准备资金抵押土地，从而实现土地变现的目的，这可能也是广东省第一批被收购的闲置土地基本属于国有企业的部分原因。

第二，对比市场评估价格和土地成本，收集和储存闲置土地的基本价格应低于收集和储存价格。如果土地回收价格低于征地价格，或者不足以覆盖房地产企业进行的融资，公司的接受度可能会降低，而地方政府的财政压力普遍较大，即使有专项债券补充收购资金，收购价格也不会轻易上涨，这也是收储过程中的一大障碍。

第三，原则上，商品房建设不需要使用专项债券收集存量的闲置土地进行再转让。然而，在一些房地产市场低迷的城市，消化土地的能力有限，政府收集和储存的积极性可能会受到影响。

结语

对于2025年的房地产市场来说，“止跌回稳”仍然是当务之急，其中存量土地回购将是核心引擎。

目前，闲置土地的收集和储存已经成为解决房地产市场库存和稳定市场的重要政策工具，不仅可以缓解房地产企业的经济压力，还可以通过盘活现有土地来优化供应结构。

虽然现有土地回购仍面临客观问题，但可以肯定的是，收储政策有望在一些房地产市场和地方财政相对较好的城市迅速实施，促进住房市场供需平衡和价格稳定，为保障住房和城市发展提供资源支持。

本文来自微信公众号“丁祖昱评房市”，作者：克而瑞研究中心，36氪经授权发布。

本文仅代表作者观点，版权归原创者所有，如需转载请在文中注明来源及作者名字。

免责声明：本文系转载编辑文章，仅作分享之用。如分享内容、图片侵犯到您的版权或非授权发布，请及时与我们联系进行审核处理或删除，您可以发送材料至邮箱：service@tojoy.com