住房市场迎来“生力军”的需求：城中村改造百万套 市场规模将带动1亿平市场

随著城中村、危旧房改造力度的不断加大，房市有望迎来一大批“生力军”需求。

根据苏州市政府网今天发布的消息，苏州将于11月5日召开城区城中村改造推进会。据了解，苏州将科学编制改造计划，通过多种渠道筹集改造资金，加快城中村改造。

会议指出，苏州将立足全局，分类实施政策，统筹规划推进城中村改造；要充分利用政策资金，按照“拆除新建、整改升级、拆除整合”的思路，全球铺开城中村改造和现代化治理，积极落实购买存量房屋和房票的安置，确保资源的合理配置和有效利用。

在苏州加快城中村改造的同时，上海、鄂州市等地的相关工作也取得了重大进展。

10月18日，上海徐汇区东安一、二村地区旧改地块举行集中搬迁仪式。这是上海历史上最大的单地块一次性征收项目，涉及5个居委会、117栋住宅楼、6057名居民。6000多户居民告别旧房，奔向美丽新家。10月14日，该地区老城区改造项目正式签约，仅5天就达到99.95%的高比例。

据报道，下一步上海居民有望从旧改工作中受益。

根据上海市房屋管理局10月23日在官网发布的信息，到2026年底，上海将全面启动66个整体改造项目，全面完成改造升级工作，力争在2027年基本完成城中村项目征收拆迁工作。截至2023年底，全市已批准城中村改造项目72个，受益村居民4万户，建设用地5.2万亩。

此外，根据鄂州市政府11月2日在政府官网发布的信息，华容区将于12月正式启动武汉新城中心区庙岭镇城中村改造(一期)项目。

本次改造涉及未拆迁户约1681户，共5044人，其中农业人口2119人，非农业人口2926人。总建筑面积约504416平方米，其中住宅面积约424857平方米，商业面积约72059平方米，办公面积约7500平方米。

在补偿安置方面，地方政府将采用房票安置方式，为居民提供多个住宅小区作为安置选择，包括联合投资未来城市、龙湖昱光城市、联合红云天等。

中指院政策研究总监陈文静表示，加大城中村改造力度，重启棚改货币化安置，有利于促进购房需求进入市场，进一步激发市场活动。

58安居客分析师告诉记者，目前各地城市更新大致有三个方向：旧改(三旧改)、棚改(棚改)和城市综合治理。其中，旧改和棚改是带动市场需求的主要释放点。从需求流动的角度来看，无论是房票安置还是货币安置，都有利于将居住需求引向商品房市场。

10月17日，在国务院办公室新闻发布会上，住房和城乡建设部部长倪虹表示，在城中村危房改造初期的基础上，将增加100万件，并通过货币化方式增加政策支持。如果前期工作做得好，可以继续加大100万件。

多位分析师表示，百万套规模为市场注入的动力，将十分可观。

中信证券分析师认为，城中村和危房改造的货币化安置政策有望在短时间内释放相当于新房年销售规模近20%的需求，从而有效去除存量。

"商品房去库存，已成为当前各地推动房地产业复苏回暖的重要问题。在此背景下，旧改安置工作的推进力度、速度，还需要结合各地财政宽裕水平等诸多因素。但总的来说，预计货币化安置和房票安置将在全国多个地方重启。这些措施将引导100万个旧改计划释放的居住需求逐步进入商品房市场。"58安居客分析师说。

对此，陈文静指出，由于房地产发展阶段明显不同，与上一轮大规模棚改相比，这一规模与之前存在一定差距是客观现实，但数字化目标和资金支持仍将对市场产生实质性的好处。

中指院表示，货币化安置100万个城中村和危旧房改造有望为市场提供更多新的住房需求。如果按平均100平方米计算，100万个城中村和危旧房的货币化安置可以促进约1亿平方米的市场规模。未来，如果货币化安置与房票政策相结合，相关政策在消化现有商品房中的作用将进一步增强。

“根据住房和城乡建设部的相关调查，中国只有35个大中城市，城中村项目涉及170万套住宅需要改造。如果我们把目光放在中国其他更多的城市，这个规模会更大，中国有50万栋危房需要改造。至于这次新增100万件，市场认为未来还有很大的空间。”陈文静说。

根据房地产企业的反馈，中指院对部分房地产企业和机构的调查结果显示，被调查企业认为此举对核心城市的住房需求起到了很大的作用，房地产企业应该抓住机遇。机构反应相对中性，认为政策对销售有积极作用。但同时也要注意，政策提及项目支持的前提是群众有强烈的转型意愿，能够实现资金的大平衡，不增加地方债务风险，因此政策效果和推进速度还有待观察。

“此外，项目从拆迁到需求释放还需要一段时间。短期内可能无法快速显现市场的实质性推动，但在漫长的过程中可能会发挥更持久、更有效的作用。”陈文静说。