连续四年跟踪，上海热门商场TOP20名单变化背后的玄机

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发文/郭歆晔

从2021年开始，每年10月，Mall星人都会对本月上海热门商场TOP20名单进行统计和公开评论，基于国庆黄金周期间的热点数据。

从过去四年的名单变化中，我们可以看到很多趋势，展示了上海热门商场的激烈竞争和动态变化，也反映了市场对新项目和创新商业模式的认可和支持。

◎新的强项目不断涌现：每年都有新项目加入TOP20团队，标注*号表示新开业项目。比如2021年之前，海滩太古里、瑞虹天地太阳宫、北外滩福士、南翔印象城MEGA、拉拉宝都；2022天空万科广场；龙华会，盘龙天地，鸿寿坊，2023年。

【新星预告】预计今年年底将加入热门商场竞争的新项目:四川北路崇邦最新力作滨港商业中心、龙光蓝鲸世界、金山方圆汇、华润世博世界、吉宝静安中心（PAC）、五角场百联ZX、印象天地浦发唐城，以及CP静安将于12月15日正式恢复。

预计明年将加入TOP20热门商场的新项目：太平洋新天地、新耀光环Live二期、虹桥前湾印象城MEGA、森兰印象城，浦东万象天地，ITC Maison、张江陆悦天地，超极合生汇，乐高乐园爱琴海色彩斑斓，江湾云端π、前滩源、御桥九六广场、龙湖江桥欢肆、嘉定新城理想之地、松江文峰广场等(排名不分先后)。

◎许多项目表现稳定：一些商场多年来一直保持在TOP20以内，显示出其稳定的输出功率和“受欢迎程度”。例如，环球港、前滩太古里、南翔印象城MEGA、iapm、世纪汇、瑞虹天地太阳宫、上海万象城、静安嘉里中心、美罗城、港汇恒隆广场等。

◎位置变化成正常状态：尽管每年都有一些商场出现在TOP20中，但是它们的具体排名可能会发生变化。例如，环球港在2021年排名第八，但在2022年排名第二，在2023年和2024年排名第四。静安大悦城，两年多前升级为全国二级圣地，排名更是一路攀升。

◎新旧交替是不可避免的：新兴项目逐渐取代了一些老式商场的位置。例如，2021年仍在榜单上的比斯特等特征在2024年被新项目所取代。

◎相对均衡的区域分布：TOP20商场分布在上海19个商业区(徐家汇只有2个项目进入榜单，徐家汇ITC将于明年开业。 Maison必须重点关注)、上海“12区”由交通环线(内中外环)和一江一河组成，既有市中心的核心商业区，又有郊区的大型综合体，这一分布反映了上海商业发展的平衡与多样性(其背后是不进则退与无处不在的商业竞争)。

再次关注2024年TOP20的最新名单。今年的新项目——长宁临空上海汇聚，徐汇滨江GATE M西岸梦中心，宝山吴淞口上海世界(全部在今年国庆前夕开业)，都呈现出一种更加轻松舒适的氛围。

值得注意的是，近五年来，新开业的“新星派”商场已经占据了今年10月人气商场TOP20的三分之一，包括环宇城MAX。、MEGA，南翔印象城、前滩太古里，瑞虹天地太阳宫，大宁久光中心，世纪汇，徐泾蟠龙天地等。

除了具有文旅美学特色的蟠龙天地外，其它都是超大型TOD(公共交通导向开发)区域购物中心。

开业6-10年来，“次新派”占据20%的席位，代表项目有五角场合生汇、七宝展览广场、上海万象城、虹桥天地等。

开业10年以上的“少壮派”也占20%，包括淮海中路环贸iapm、静安嘉里中心，普陀环球港，静安大悦城等。

而且开业近20年以上的“元老派”也占了20%左右的比例，比如港汇恒隆广场(不封店改造升级成功的典范)、长宁龙之梦(典型的第一代TOD案例)、美罗城和上海来福士(上海中小型购物中心的三大花天板，另一个是浦东嘉里城)。

从项目类型来看，超大型TOD区域购物中心占比约四分之三，因为人口溢出和轨道交通出行比例增加(典型代表如环宇城MAX)。、临空聚集中心，环球港，五角场合生汇，吴中路万象城，南翔印象城MEGA、太阳宫、大宁久光中心、虹桥天地、七宝领展广场等)，而且，位于市中心核心商业区的购物中心缩水到只有四分之一。

【TIPS】10年前，在TOP20热门商场中，内环内核心商圈项目占比接近70%，内环外超大型区域购物中心占比30%。现在两者的比例已经完全互换。上海传统的商业地段理论已经完全颠覆。

值得注意的是，奥特莱斯和以购物为主要目标的大型百货公司在10月份没有进入TOP20，但根据往年的情况，他们将在12月和春节期间回到TOP20榜单。

2020年和之前长驻TOP20的两大老牌巨型商场——正大广场和仲盛世界商城，目前正面临全新升级。

陆家嘴正大广场的第一阶段改造(包括电影院和新的美食街区)计划在今年年底前完成，而仲盛世界商城有望在明年以全新的面貌亮相。届时，我们将期待看看他们是否能在明年10月(国庆期间)重返TOP20序列。

据公众评论、高德地图等平台数据显示，10月份各商场的平均热度较9月份有较大提升。

接近10月底，TOP20商场的平均热度比国庆假期高峰时段下降了3.35个基点。与2021年10月头部商场的平均值相同。

但是不同地区的商场表现不同。因为国庆后上班族“回来”，市中心核心商务区的商场人气明显上升(比如龙的梦想，iapm、上海来福士，上海新世界，静安嘉里中心，ifc、久光百货，长宁来福士，BFC、新世界城、新世界大丸百货等南京路步行街。同时，外环以外的项目热度也有所下降。

然而，外环以外的高质量(新)项目并没有受到影响。比如国庆后开业的中集美兰湖金地广场等新项目也获得了高度关注；七宝展览广场和松江印象城，品牌正在稳步升级，热值也是可喜的。

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