上海土拍“降温”，房企拿地热情降低。

上海第六批集中作为房地产企业投资重镇。土拍热度有所“降温”。：四宗地块虽然没有一流拍卖，但整体溢价率只有0.5%，刷新了2023年以来月度溢价率的新低。

房地产企业参拍热情也有所下降，民营企业再次“隐形”，央国企投资主力的局面尚未改变。

这次上海土拍“降温”背后有一些重要的重点：

• 首先，上海今年以来供地节奏缓慢，经营用地供地计划完成率仅为22%，体现在新房市场，代表着严格控制增量。
• 第二，土地质量仍然是提高房地产企业参拍积极性的关键，六批四块地块只有一块位于中环。
• 第三，新房市场去化放缓，进一步影响未来去化预期，房企竞拍更加谨慎。

值得注意的是，上海六批土地拍卖结束后，七批迎来了“增量新增”，土地供应质量和供应规模均创今年新高，预计优质地块竞争将加剧。

01 城市热度即将达到“低谷”，房地产企业参拍热情明显下降

十月二十五日结束的第六批集中土拍，四宗地均成功转让，一宗低溢价，三宗底价成交，整体溢价率仅为0.5%，刷新了2023年至今月度溢价率的新低。

就区位而言，除杨浦东定海地块外，其它地块均位于中环或外郊环非热点板块，土地质量不如上批号。

然而，高质量的地块仍然比较“抢手”。杨浦定海地块位于中环，是唯一的溢价交易地块，吸引了保利置业和中海两家房地产企业的拍卖，拍卖轮数也达到了19轮。但溢价率不高，只有2.32%，因为地块周边有大量的销售项目，竞争产品很多，去化预期受到一定程度的影响，所以房地产企业在拍卖时比较谨慎。

相对于前两批土拍，房企参拍热情明显下降。本轮上市土地起拍价大多超过30亿元，金额较大。在资金相对紧张的情况下，上海拿地的主力依然是央国企和城市投资，民营企业竞拍的主动性相对较低。

02 上海前三季度供地节奏缓慢，土地供应方“严格控制增量”

事实上，2024年上海集中土拍的关键字是“减量提质”。举例来说，第六批号只供应四宗地，而五批号也只有两宗地，再往前看，四批号也只有五宗地，供应量大幅减少。

根据CRIC数据，上海前9月交易的经营性用地交易面积仅为188公亩，较去年同期下降了1/4，2024年上海全年经营用地供地计划仅占20%；交易量仅为去年同期的68%，平均成交价格也略有下降。

即使加上10月份刚成交的商办和六批集中土拍成交的四大涉宅地，在上海，整体土地供应计划的完成率也只有22%。

与全国重点城市相比，2024年典型城市整体供应计划“萎缩”。即便如此，截至9月30日，29个重点城市的营业用地计划(住宅和商业)平均完成率仅为32%。

在一线城市，严格控制增量已经成为全国城市的主旋律。

2024年四大一线城市供地计划缓慢推进，在北京，上海和广州的土地供应计划完成率为20%，而在深圳，土地供应计划完成率最低，仅为7%。

按照目前的供地节奏，反映在明年的新房市场，即严控增量。

03 政策效果边际下降，9月份新房交易规模将达到5月份水平。

今年以来，上海楼市政策端调整频繁，整体以宽松为主。

5月17日，上海是四大一线城市中第一个响应和落实央行贷款政策的城市。5月27日，“上海九条”大幅放宽限购，外地户口购房社保年限“5变3”、单身者还可以在外环内购买二手房等，到9月29日，上海再次率先提高限购政策，提振市场信心。

然而，从新房交易情况来看，政策效应边际下降。

上海九条发布后，6月上海新房成交规模止跌回调，但随着时间的推移，新政效应下降，7、8、九月份商品房交易规模逐步减少，九月份只有47万平方米，与五月份的水平基本持平。

10月份，上海前20天的新房日均交易面积比9月份的日均交易面积下降了14%，后续交易热度还会持续一段时间。新房交易规模能否持续增加还有待进一步观察。

事实上，9月新房供应“量升质跌”，这种情况也进一步导致了新房去化的两级分化现象。

具体来说，市区8盘供应比例为28%，平均开盘去化率仅为49%。市区翠湖天地六合庭和中海领豪两个顶级新世界都实现了“阳光”，但由于位置、质量、竞争分流等因素，部分项目平均去化率仅为30%。

城市郊区和地区内部两级分化明显，部分热门板块项目去化有所下降，只有综合素质优良的房地产去化能力达到70%以上，外环线区部分项目由于区域竞争加剧，普遍承压。

新房市场表现，地市热度下降与新房去化放缓有很大关系。

结语

总的来说，上海六批土地拍卖“冷”与地块质量、新房去化、房地产企业经济压力有关，但从地块上没有一流拍卖也可以看出，目前央国企和城市投资仍在重仓上海。

在一系列政策的影响下，市场迎来了一些积极的变化，但好处更多地集中在城市地区，中心城市的优质项目出现了“阳光”，而郊区项目去化缓慢，甚至部分项目开盘去化率在个位。目前，大多数房地产企业的投资策略已经从上升周期的“积极扩张”转变为“以销定投”。新房市场的去化和地块质量仍然是影响房地产企业投资的关键。就像六批集中供地一样，非热点地块房地产企业竞拍的主动性明显下降，底价交易仍然是主旋律。

随着房地产市场告别增量时代，在房地产企业经济压力没有扭转的情况下，投资将“优中选优”，无论是央国企、城市投资，还是拿地主力的民营企业。

本文来自微信公众号“丁祖昱评房市”，作者：编辑部、CRIC研究，36氪经授权发布。

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