锦江酒店长租公寓，满是酒店同行。

途羚公寓位于上海市浦东新区民生路606号，每晚都有许多高星级酒店的员工住在周边。

这是锦江酒店(中国区)最近落地的公司公寓品牌，专门为星级酒店等劳动力大的企业提供安全可靠的员工租赁解决方案，致力于提供酒店式、连锁化、专业化的“一站式”集体住宿服务。

本地酒店集团做长租公寓并不罕见，有针对性地为同行提供公寓产品，还是很有意思的。

老沙认为，锦江的布局动作之后，是长租公寓客户对“安居”需求的强烈需求。结合锦江酒店之前的长租公寓产品(如梦黎公寓酒店)，我们可以看到它已经布局了围绕“安居”需求的长租公寓和服务式公寓。同时，系列产品是根据不同画像群体的目的推出的。

这个信号正在向公众发出清晰的信号：在中国的长期租赁公寓市场，酒店集团在介入后，不仅丰富了业务实体，而且在产品类别的多样化和细分化方面也有所进步。凭借自身的管理服务水平和会员制度，他们深刻搅动了长期租赁公寓跑道的市场结构。

换言之，更容易理解的表达方式是，酒店集团已将“卷”的姿态渗透到长租公寓跑道上。

01 头部酒店集团布局矩阵长期租赁公寓品牌

102套房大约有400张床；公共区域有健身、视听、厨房和餐厅，楼层有公共洗衣房和储藏室；打扫公共区域一小时一次——上海浦东新区途羚公寓有这样的公寓床，月租只有1000元，吸引了周边很多企业员工入住。

图片来源 | 新浪(途羚公寓)

原锦江新星酒店改造的途羚公寓第一家店，开业当天就迎来了满屋。在准备期间，吸引了上海金茂君悦酒店、丽思卡尔顿酒店、香格里拉酒店等员工签约入住。

据锦江酒店(中国区)介绍，途羚公寓是为星级酒店、餐饮、物流、医疗等劳动力大的企业提供员工租赁解决方案，提高员工住宿质量而打造的首选公司公寓，致力于提供酒店式、连锁式、专业的“一站式”集体住宿服务。

为酒店同行提供住宿商品，做这件事不但要有很强的自信，而且要有优秀的产品实力和运营能力。

根据规划，途羚公寓u200c的目标是在2025年实现3000多间房间的运营。重点发展城市主要是北京、上海、广州、深圳和新一线城市的核心商业区。

另外，还计划与其它投资者或公司合作，以进一步促进发展，希望通过多样化的合作方式实现扩张计划。

不难看出，公寓产品锁定了城市青年的住房需求，整体定位相对贴近百姓。据说他们的品牌理念是“以人为本”，他们还提出了包括GUARD(安全防护)在内的5G理念。、GOOD(舒适性质)、GAINS(收益升值)、GLAD(气氛愉快)、GROWING(发展空间)。

在这里，老沙强调了他们“亲民”、“安居”的特点，其实就是把它和另一个公寓品牌——梦黎，放在一起讨论。

梦黎公寓酒店是锦江2021年引入中国市场的优质社交中高端公寓品牌。其目标群体的需求更多的是“居住”，更注重旅游业务。

换句话说，即使他们都是长租公寓品牌，他们聚集的市场和人群也大不相同。即使是类似的群体，也可以因为不同的画像和不同的消费能力而细分为不同的系列产品。

听起来有点绕口，老沙举个例子。

现在，华住有6个长住品牌。包括城家公寓、城家高档公寓、城家豪华公寓、励业公寓、员宿等。

单从名称就可以看出，华住集团根据为客户提供的价值来区分公寓产品。

城市首席执行官庄松成在接受采访时提到，城市首席执行官商品集中在长租公寓和服务公寓跑道上。每个细分轨道可以分为3-5个产品，这是根据客户的需求和服务来决定的。

据老沙分析，在国内本土酒店集团中，只有这两家龙头企业用矩阵布局长租公寓赛道。这不仅与酒店集团的实力有关，也与掌舵人的战略布局有关。

02 酒店集团让长租公寓更卷更细分。

假如简单梳理一下，做长租公寓的本土酒店集团不在少数。

说白了，长租公寓的主要供应商不是酒店集团。它包括房地产企业(万科泊寓)、中介机构(自由)等。

虽然是同一个住宿领域，但是长租公寓和酒店的日常运营存在着巨大的差距。

举例来说，在经营方面，长租公寓要简单得多，店主、管家、清洁、安保等人员都可以组成一个简单的团队。

另一方面，酒店对服务要求更高，对人员数量和业务能力的要求也更严格，如餐饮、客房、会议和亚麻洗涤。两种格式的运营成本也差很多。

此外，在获得客户方面，没有完善的OTA平台来帮助长期租赁公寓。但由于客户租赁周期长，在阶段性住房率的压力下，并没有酒店业态那么大。

老沙认为，酒店集团切入长租公寓业态，仅从服务维度来看，简直就是降维攻击。

如今，酒店之间的硬件、软件、客户群体划分和服务已经接近肉搏战。如果将其经验和策略复制到长期租赁公寓，这种业态的提升肯定会加快。

根据目前国内长租公寓的变化，可以看出当地酒店集团介入后，将这一业态“卷”出新的状态。

一方面，酒店集团在布局长期租赁公寓的过程中，促进了后者的多元化、精细化和细分化。从最初的白领公寓到服务型、酒店型公寓的发展，再到人才公寓、学生宿舍、家庭公寓、蓝白领公寓等。根据不同的人群和需求进行细分。

另一方面，当地酒店集团介入后，原有的服务式公寓跑道也从高端飞入普通人的家中。凭借自身的服务体系，酒店集团不仅降低了价格，还大大提高了长租公寓的运营水平。

然而，一个问题是，当地的酒店集团为什么要进入这个领域？盈利能力强吗？还是要完善自己的战略布局，找到新的增长机会，为未来做打算？

有些同事告诉老沙，并非酒店集团要做长租公寓，而是现在酒店、民宿、长租公寓的边界越来越模糊。

他提到，万科泊寓的平均租赁期已经缩短了近2个月，但3个月内的租赁期客户比例已经达到了40%。他们对B端客户的最短租期也调整为1个月。甚至一些长期租赁公寓也推出了日常租赁的营销行动。

图片来源 | 泊寓

这位老兄说：“一个月啊，长租公寓短租，这实际上是靠近酒店啊。”

有什么好说的？本来酒店业态拿出一些楼层做长租，转换起来并不太难。但是长租公寓想做短租甚至日租，对客户获取和服务的能力要求很高。很多长租公寓品牌都很难做到。

此外，单个酒店内部的日租和短租、酒店集团内部的酒店业态和长租公寓业态可以互补结合。最终目的是增加酒店房间收入的基本和稳定性。

目前已有数据显示，虽然长期租赁公寓单日房价相对较低，但整体收入相当可观。而且相对来说，长期租赁公寓的抗风险能力更强。

从酒店集团的战略布局来看，当地酒店集团的长期租赁公寓布局是对当前酒店业务的补充。一些不适合投资酒店的优质物业可以转换成公司公寓。

与此同时，酒店集团自身拥有的品牌建设、供应链能力和丰富的企业客户资源等，都可以为长租公寓品牌提供强大的帮助。

且不说把长租公寓定义为“第二增长曲线”，但它的确可以从商品战略层面提升酒店集团的品牌实力。

但一个不容忽视的事实是，与酒店业态相比，当地酒店集团的长期租赁公寓商品还处于起步阶段，其产品划分和定位细分还有很大的提升空间，同行之间的竞争水平远低于酒店商品。

这是一个很大的市场机会。越是先卡的人，越有机会走出新的商业模式。预计未来各大酒店集团将推出更多长期租赁公寓产品。届时，酒店和长期租赁公寓的结合可能会更加紧密。

本文来自微信公众号“酒管财经”，作者：沙通天，编辑：阿渲，36氪经授权发布。

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