住房养老金多少才够？该机构估计还需要44,000亿元｜氪金房地产

作者｜王晗玉

编辑｜郑怀舟

上海房管局在住房和城乡建设部提出研究建立住房养老金制度不到一周后，发布了相关住房维修资金管理的新规定。

此前，8月23日，住房和城乡建设部副部长董建国在“推动创新发展”系列主题新闻发布会上提到，上海等22个城市正在试点，试点的重点是政府建立了房屋养老金微信官方账号。。

随后，这个消息被一些市场观点解读为“个人为房子买单”、房屋养老金相当于房产税等等。

然而，经过住房和城乡建设部直属期刊《建筑》杂志上多位科研机构专家的解读，目前可以确定。微信官方账号筹资不需要业主额外支付费用。。但是通过市场讨论的热度也可以感知到，楼龄老旧导致的生活质量下降和维修困难正在逐步凸显。

这种困境对应的现实是，在当前股市中，超过20年的“大龄房”占15%，而且规模不断扩大，折旧消耗和安全隐患不断增加。那么体检和规避这种风险的资金需求有多大呢？之前已经实施的住宅专项维修资金是否足够？未来有哪些市场机会？

住房养老金，钱从哪里来？

8月23日，在国务院办公室举行的新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长董建国在回答记者提问时提到:“研究建立住房体检、住房养老金、住房保险制度，构建全生命周期住房安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点。特别是对于住房养老金，已经有了个人账户支付住房专项维修资金。试点的重点是政府建立微信官方账号。”

当时这个信息被一些观点理解为后续业主需要向房屋养老金微信官方账号缴纳费用。但随后，住房和城乡建设部建筑杂志智库研究院院长肖正华、上海市房地产科学研究院院长严荣、浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬等。分别在建筑杂志官方微信官方账号发表意见，改变误会。

比如肖正华指出，微信官方账号养老金的资金来源主要包括:城市政府可以通过地方政府补贴、土地交易基金收集、原公房销售基金等多种渠道进行核算。

严荣还表示，微信官方账号的资金来源应由公共行政筹集，主要来源包括城市土地出让收入，体现了“取之于房、用之于房”的原则。此外，它还可以来自旧住宅区的改造资金和其他财政资金。所以目前研究建立微信官方账号并不需要普通百姓直接掏钱。。

虞晓芬指出，虽然我国在实施住房商品化时已经建立起来购房者按建筑安装费用5-8%缴纳房屋维修基金的制度，但是因为数量非常有限，已经不能满足城市房屋安全维护和旧住宅区更新的需要。

这样就解释了为什么目前的试点工作在实施房屋维修基金制度的前提下，仍然需要建立微信官方账号。

上海易居房地产研究院副院长严跃进解释说，住房养老金由个人账户和微信官方账号组成。个人账户由住宅专项维修资金转移，执行标准从2008年“按住宅建筑安装工程每平方米成本的5%-8%缴纳”继续实施。当资金金额不足30%的第一笔资金时，应及时更新。

根据最初的想法，个人账户资金可以用于房屋共享部位和共享设施设备保修期满后的维护。但在实际操作中，严跃进提到，这部分资金存在规模小、解决房屋安全新问题能力差等问题。以前很多老房子、房改房等都没有及时建立维修资金的账户和数据。，账户资金短缺较大，续筹困难，业主不满情绪较大。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也提到，住房专项维修资金存在程序复杂、提取和使用困难的困境，一方面是资金“睡觉”、一方面需要大修大补，不能及时，进而损害相关业主的权益。

微信官方账号不同于个人账户——账户属于个人，资金的提取和使用必须由业主决定——或者将充分发挥整体作用。严跃进预测，微信官方账号将以市级账户的形式建立，以充分发挥全市的整体规划和主导作用。

说起微信官方账号未来可能的资金来源，严跃进估计至少有7项，包括土地出让金、旧住宅区改造资金、财政拨款、税费支持等。

绘图：36氪

20年的年度建筑占15%，融资需求可达44,000亿

目前很多业内人士判断，根据目前存量房屋的规模和年龄，个人住房养老金账户现有资金规模过小。那么，如果你想满足实际的房屋维修需求，需要筹集多少资金呢？

对于这一点，严跃进在他对住房养老金制度的研究报告中算了一笔账。

首先，根据国家统计局的数据分析，目前至少有15%的房屋已经超过20年。到2030年，这个比例将达到32%，届时房屋的“老龄化”问题将更加严重。

资料来源：我国统计局，易居研究所 绘图：36氪

与此同时，目前市场也已进入存量房占主导地位的时期。例如，截至2023年底，上海市城区现有住房建筑面积已超过7.6亿平方米，按2023年上海新房交易规模约1000万平方米计算，股票住房市场约为增量住房市场的76倍。这说明后续存量房的管理将越来越受到重视。

目前，据统计局公开数据显示，全国城市存量住房总规模约350亿平方米；严跃进根据房屋检查、电梯更换等情况估计，每平方米房屋年安全管理成本约为5元；根据各房龄段房屋的简单平均值和估计，估计剩余房龄约为25年。

因此三者乘积，严跃进认为，要继续实施全国性的住房养老金政策，未来至少需要4.4万亿元的资金投入。。

此外，据相关机构介绍，目前住房养老金个人账户资金规模约为1万亿元，因此微信官方账号资金短缺可能达到3.4万亿元。按照存量房平均剩余房龄约25年计算，微信官方账号实施后，每年管理和维修存量房的资金规模可能达到1300亿元。

市场4.4万亿，谁能嗅到机会？

从另一个角度来看，4.4万亿元的资金需求也将催生一个4.4万亿元的市场。严跃进还认为，这种资金支持有利于加快房屋体检、房屋维修、房屋管理等一系列工作，推动相关产业链扩大市场。

以房屋检测行业为例。根据政策导向，房屋养老金的重要用途之一是投资于房屋体检业务。这可能会促进传统房屋检测机构、新型房屋检测机构和专业细分领域检测机构的业务提升。

据易居研究院报道，传统检测机构通常包括房屋检测中心、建筑科学研究机构、建筑工程检测中心、房屋质量检测站、室内装饰质量检测中心等。，属于老牌检测中心，基础扎实，在城中村改造、老旧小区改造等方面也有完善的检测经验。

新的检测中心包括智能监测机构、大数据分析机构、绿色检测认证机构、因特网 检验中心等，这类机构具有较强的市场扩张能力，可以利用数字化等技术快速准确地导出检验结果。

如防水检测、隔音检测、抗震检测、甲醛检测、土地检测、地质工程检测等细分领域的检测中心，随着新规试点对这类细分领域的重视，其业务量可能会持续上升。

此外，过去物业维修领域涉及设施设备安装项目，通常面临资金提取困难等问题。随着住房养老金微信官方账号的逐步完善，资金状况有望持续改善，设施和工程安装行业也有机会增长。

“包括房屋体检检测行业、设施和工程安装行业、智能产品和数字产业、房屋维护管理和服务行业等。，将获得更大的发展机会。”严跃进判断。

显然，随着增量市场的下滑，对于房屋检验、设备安装等行业参与者来说，建立养老金微信官方账号更值得期待。

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